Düzenleme Ortaklık Payı ve Özel Parselasyonda Mülkiyet İddiası (2942 m.35)
İmar uygulamasında parselinizden kesilen yol ve yeşil alan payı için sonradan bedel isteyebilir misiniz? 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 35. maddesi bu soruya tek cümlelik ama çok sonuç doğuran bir cevap verir. Kamulaştırma ile imar uygulamasının sınırını çizen hükümlerden biridir.
📑 Maddenin Kurduğu Kural
35. madde, iki ayrı yolla kamu hizmetine ayrılmış yerler bakımından mülkiyet iddiasını ve bedel talebini kapatır:
- İmar mevzuatı gereğince düzenlemeye tabi tutulan parsellerden, düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve bunun gibi kamu hizmet ve tesislerine ayrılan yerler,
- Özel parselasyon sonunda, malikinin muvafakatiyle kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerler.
Bu yerler için eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı istenemez.
Önemli: Bu yazıda pay oranı veya bedel hesabı yapılmaz. Somut bir parselde kesintinin usulüne uygun olup olmadığı, ancak uygulama dosyası ve tapu kaydı birlikte incelenerek değerlendirilebilir.
🧩 “Bir Defaya Mahsus” İbaresinin Ağırlığı
Maddenin en kritik ifadesi budur. Düzenleme ortaklık payı, aynı parselden bir kez alınabilir. Parsel daha önce bir imar uygulamasına girmiş ve payı alınmışsa, sonraki uygulamalarda aynı gerekçeyle yeniden pay kesilmesi bu ibarenin sınırına çarpar.
Uygulamada bu yüzden ilk bakılan belgeler şunlardır: parselin imar uygulaması geçmişi, hangi tarihli parselasyon planına girdiği, daha önce pay alınıp alınmadığı ve tapu kaydındaki buna ilişkin açıklamalar. Bu tespit yapılmadan kesintinin hukuka uygunluğu değerlendirilemez.
🔎 Özel Parselasyon ve Muvafakat Şartı
Maddenin ikinci ayağı özel parselasyondur. Burada kilit sözcük muvafakattır: yer, malikin rızasıyla kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış olmalıdır.
Muvafakatin varlığı ve kapsamı tartışmalıysa, maddenin uygulanabilirliği de tartışmalı hâle gelir. Rıza dışında, fiilen kamu kullanımına bırakılmış ama muvafakate dayanmayan yerler bakımından farklı başlıklar gündeme gelir — bunların başında kamulaştırmasız el atma gelir.
🗝️ Kamulaştırma ile İmar Uygulaması Arasındaki Sınır
Bu madde, iki farklı hukuki yolu birbirinden ayırır:
- Kamulaştırma: Taşınmaz bedeli ödenerek idareye geçer. Bedelin tespiti ve ödenmesi zorunludur.
- İmar uygulaması (düzenleme): Parselin bir kısmı, düzenlemeden doğan değer artışının karşılığı sayılarak kamu hizmetine ayrılır; bedel ödenmez.
Bir parselden kesinti yapıldığında sorulacak ilk soru, bu kesintinin hangi yola dayandığıdır. Düzenleme ortaklık payı adı altında yapılan ama düzenleme şartlarını taşımayan kesintiler ile pay oranını aşan uygulamalar, idari yargıda ayrı bir denetime tabidir.
📌 İlgili Konular
Kamuya ayrılan parsellerde kullanılabilecek yöntem için imar hakkı aktarımı, planın uygulanma takvimi için imar programı ve kısıtlılık hâli, artan parçaların akıbeti için kamulaştırmadan artan parçalar yazılarımıza bakılabilir.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Parselimden yol için yer kesildi, bedelini isteyebilir miyim?
İmar mevzuatı gereğince düzenlemeye tabi tutulan parsellerden düzenleme ortaklık payı karşılığı bir defaya mahsus alınan yerler için karşılık istenemeyeceği düzenlenmiştir.
Aynı parselden ikinci kez pay kesilebilir mi?
Madde, düzenleme ortaklık payının bir defaya mahsus alınacağını belirtmiştir; parselin önceki imar uygulaması geçmişi bu nedenle belirleyicidir.
Daha önce pay alınıp alınmadığını nasıl öğrenirim?
Parselin hangi tarihli parselasyon planına girdiği ve tapu kaydındaki açıklamalar ilgili belediye ve tapu müdürlüğünden araştırılır.
Özel parselasyonda muvafakatim yoktu.
Madde, özel parselasyonda yerin malikin muvafakatiyle ayrılmış olmasını aramaktadır; muvafakatin bulunmadığı hâller ayrı başlıklar altında değerlendirilir.
Kesinti oranı fazla görünüyor, ne yapabilirim?
Parselasyon işlemi bir idari işlemdir; işleme karşı süresi içinde idari yargıda dava yolu gündeme gelir.
Bu madde kamulaştırma bedeline etki eder mi?
Madde, düzenleme veya özel parselasyonla kamuya ayrılmış yerler için bedel istenemeyeceğini düzenler; kamulaştırma yoluyla alınan yerlerin bedeli ise ayrıca tespit edilir.
Düzenleme Ortaklık Payı ve Özel Parselasyonda Mülkiyet İddiası hakkında bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır. Kamulaştırma ve imar mevzuatı sık değişmekte, Anayasa Mahkemesi iptalleri yürürlük tarihine bağlı sonuç doğurmaktadır. Her taşınmaz ve her idari işlem kendine özgüdür; metin sonuç taahhüdü içermez.
