Kira bedeli ABD doları olarak kararlaştırılmış bir taşınmazdan kiracı şirket anahtarı notere bırakıp ayrıldığında, ev sahibinin alacağı yalnızca ödenmemiş aylarla sınırlı mıdır? Kiracı “sözleşmeyi zaten feshetmiştim” diyorsa bunu kim ispat edecektir? Dava dolar üzerinden kazanıldığında ise mahkûmiyetin Türk lirası karşılığı, dolayısıyla ödenecek ilam harcı hangi günün kuruna göre bulunacaktır? Bu üç soru, yıllara yayılan bir kira uyuşmazlığında aynı dosyada karşımıza çıkmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.04.2026 tarihli ve E.2026/634, K.2026/2533 sayılı kararıyla kiracının temyiz itirazlarını reddetmiş, ancak ilk derece mahkemesinin harcı karar tarihindeki döviz kuruna göre hesaplamasını resen ele alarak hükmü düzelterek onamıştır. Düzeltmenin sonucunda davalıdan tahsil edilecek bakiye ilam harcı 304.096,30 TL’den 33.987,40 TL’ye inmiştir. Kararın arka planında ise Dairenin daha önce verdiği ve erken tahliyeyi ispat yükünü kiracıya yükleyen bir bozma kararı bulunmaktadır.
🔑 Uzayan sözleşme, notere bırakılan anahtar
Taraflar arasında 01.07.2011 başlangıç ve 30.06.2014 bitiş tarihli bir kira sözleşmesi imzalanmıştır. Süre sonunda sözleşme feshedilmemiş ve birer yıllık dönemler hâlinde uzamıştır. Kiraya verenin anlatımına göre kiracı şirket kiralananı boşalttığını sözlü olarak bildirmiş, ancak kiralananı usulüne uygun biçimde iade etmemiştir. Kiralananın anahtarı 14.11.2016 tarihinde notere tevdi edilmiş, emanet tutanağı kiraya verene 17.11.2016 tarihinde tebliğ edilmiştir.
Kiraya veren, bu tarihe kadar ödenmeyen kira bedelleri ile sonrasında mahrum kaldığı kira gelirleri için dava açmış; başlangıçta kira alacağından ve kira kaybından şimdilik 1.000’er USD ile 1.000 TL zarar talep etmiş, ıslahla talebini 109.566,67 USD ve 44.695,00 TL‘ye yükseltmiştir.
Kiracının savunması farklı bir tarih çizgisine dayanmaktadır: Ona göre sözleşme yenilenmemiş, 02.02.2016 tarihli ihtarname ile 30.06.2016 itibarıyla sona ermiştir. Ayrıca sözleşmeye uygun yaptırdığı imalatlar sökülmeden bırakılmış, taşınmaz kullanıma elverişli şekilde kiraya verenin fiilî hâkimiyetine terk edilmiştir.
⚖️ “Sözleşmeyi önceden bitirdim” savunmasının ispatı
Dosyanın seyrini belirleyen asıl mesele, kiracının kiralananı hangi tarihte ve hangi kira döneminde boşalttığıdır. Kiraya veren, kiracının yenilenmiş kira dönemi içinde, süresinden önce ayrıldığını; kiracı ise kira dönemi yenilenmeden çıktığını ileri sürmüştür.
İlk derece mahkemesi 18.06.2020 tarihinde davayı kısmen kabul etmiş, bölge adliye mahkemesi de 25.04.2024 tarihinde istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise 12.03.2025 tarihli ilk kararında bu hükümleri bozmuştur. Bozma gerekçesinin özü şöyledir:
- Tahliyeyi ispat külfeti kiracı üzerindedir.
- Kiracı bu iddiasını yasal delillerle ispat edebilir.
- Kiracı cevap dilekçesinde açıkça yemin deliline dayanmıştır.
- Bu nedenle mahkemenin kiracıya yemin teklif etme hakkını hatırlatması ve çıkacak sonuca göre karar vermesi gerekirken eksik incelemeyle hüküm kurulmuştur.
Dosya ilk derece mahkemesine döndüğünde mahkeme bozmaya uymuş ve kiracıya yemin metnini sunması için kesin süre vermiştir. Kiracı bu süre içinde yemin metnini sunmamıştır. Böylece kiracının, sözleşmenin 30.06.2016’da sona erdiği yönündeki savunması ispatlanamamış kalmıştır.
Kiracı son temyizinde mahkemenin yalnızca yemin metni için süre verdiğini, yemin deliline başvurulup başvurulmayacağı konusunda ayrıca beyanının istenmediğini ileri sürmüştür. Yargıtay, kararın bozmaya uygun olduğunu belirterek bu itirazı da yerinde görmemiştir. Yemin deliline ilişkin farklı bir açıyı, hak ihlali boyutuyla ele alan yemin delilinin değerlendirilmemesi yazısında bulmak mümkündür.
🧮 Hükmedilen kalemler: kira, makul süre, hasar, depozito
Bozmadan sonra alınan bilirkişi raporu doğrultusunda mahkeme alacağı kalem kalem belirlemiştir:
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Tahliye tarihine kadar 4 ay 17 günlük kira alacağı | 73.066,67 USD |
| Tahliyeden sonra 3 aylık makul süre kira kaybı | 48.000,00 USD |
| Toplam | 121.066,67 USD |
| Mahsup edilen depozito | 11.500,00 USD |
| Bakiye döviz alacağı | 109.566,67 USD |
| Kiralanana verilen hasar (hor kullanma tazminatı) | 44.695,00 TL |
Hükümde depozito mahsup edildikten sonra 61.566,67 USD kira alacağına ve 48.000 USD makul süre alacağına ayrı ayrı yer verilmiştir. Her iki kalemde 1.000 USD’lik kısım için dava tarihinden, kalan kısım için ise ıslah tarihi olan 12.12.2019‘dan itibaren 3095 sayılı Kanun’un 4/a maddesine göre faiz işletilmesine karar verilmiştir.
“Makul süre” kalemi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesindeki düzenlemenin bir yansımasıdır. Maddeye göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder; kiraya veren ise kurtulduğu giderleri ve elde ettiği ya da kasten kaçındığı yararları indirmekle yükümlüdür. Somut dosyada bu süre üç ay olarak belirlenmiştir. Kiracı, kira kaybının sözleşmedeki bedel yerine rayiç bedel üzerinden hesaplanması gerektiğini savunmuş, ancak Yargıtay bu itirazı da reddetmiştir.
Sözleşme feshedilmeden çıkan kiracının kira borcuna ilişkin başka bir uyuşmazlık için fesih yoksa kira borcu yazısına bakılabilir.
💱 Harç hangi kur üzerinden hesaplanır?
Kararın en dikkat çekici kısmı, hiçbir tarafın temyiz sebebi olarak ileri sürmediği bir konuda yapılan resen incelemedir. Yargıtay, yargılama harçlarının kamu düzenine ilişkin olduğunu hatırlatarak ilk derece mahkemesinin harç hesabını denetlemiştir.
İlk derece mahkemesi, dövizli mahkûmiyetin Türk lirası karşılığını karar tarihinde Merkez Bankasınca ilan edilen kur üzerinden bulmuş ve harcı buna göre 316.354,26 TL olarak hesaplamıştır. Davanın açıldığı yıllardan karar tarihine kadar kurdaki artış düşünüldüğünde, bu yöntemin harcı büyük ölçüde şişirdiği açıktır.
Daire ise Hukuk Genel Kurulunun 07.04.1993 tarihli, 1993/13-41 E., 1993/145 K. sayılı kararına ve kendi istikrarlı uygulamasına dayanarak farklı bir ölçüt benimsemiştir:
- Yabancı para alacaklarında talep edilen dövizin dava tarihindeki efektif kur karşılığı esas alınır.
- Islah edilen kısım için ıslah tarihindeki efektif kur uygulanır.
- Bu şekilde bulunan Türk lirası tutar üzerinden, karar tarihindeki tarifeye göre nispi karar ve ilam harcı hesaplanır.
Somut olayda 109.566,67 USD’nin 2.000 USD’lik kısmı dava tarihindeki, kalan kısmı ise ıslah tarihindeki USD efektif satış kuru ile çevrilmiş; buna 44.695,00 TL hor kullanma tazminatı eklenmiş ve harca esas toplam 676.992,38 TL olarak bulunmuştur.
📌 Düzelterek onama ve rakamların değişimi
Harç hesabındaki hata bozmayı gerektirse de yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden Daire, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2. maddesini uygulamış ve hükmü düzeltmiştir. Hüküm fıkrasının 2. bendindeki değişiklik şöyledir:
| Harç kalemi | İlk derece hükmü | Düzeltilmiş hüküm |
|---|---|---|
| Alınması gereken harç | 316.354,26 TL | 46.245,35 TL |
| Davacının yatırdığı peşin harç | 12.257,95 TL | 12.257,95 TL |
| Davalıdan tahsil edilecek bakiye | 304.096,30 TL | 33.987,40 TL |
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, hükmün bu şekilde düzeltilerek onanmasına ve peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde iadesine oy birliğiyle karar verilmiştir. Alacak kalemleri ve faiz başlangıçları aynen korunmuştur.
🧭 Dövizli kira ilişkileri için çıkarımlar
Karar, birbirinden bağımsız görünen iki konuyu aynı dosyada buluşturması bakımından öğreticidir:
- Uzayan bir kira döneminde kiracı, sözleşmenin daha önce sona erdiğini ileri sürüyorsa bu olguyu ispat yükü kendisindedir; yemin deliline dayanılmışsa mahkemenin bu hakkı hatırlatması gerekir.
- Kesin süreye rağmen yemin metni sunulmadığında, savunma ispatlanamamış sayılmış ve kiraya verenin iddiası doğrultusunda hüküm kurulmuştur.
- Erken tahliyede kiraya verene TBK 325 kapsamında makul süre kira kaybı tanınmış, depozito toplam alacaktan düşülmüştür.
- Dövizli alacakta harç, karar tarihindeki kura göre değil; dava ve ıslah tarihlerindeki efektif kura göre bulunan Türk lirası tutar üzerinden hesaplanmıştır.
- Harç hatası temyiz sebebi yapılmasa bile kamu düzenine ilişkin olduğundan Yargıtay tarafından resen düzeltilmiştir.
Harca ilişkin bu yaklaşım, kur artışlarının hızlı olduğu dönemlerde dövizli davalarda yargılama giderinin tahmin edilebilirliği açısından önem taşır. Bununla birlikte karar, alacağın kendisinin hangi kurla ödeneceği sorusunu ele almamıştır; hüküm döviz cinsinden kurulmuştur. Erken tahliyede kiracının yaptığı imalatların akıbetine ilişkin farklı bir uyuşmazlık için erken tahliyede faydalı masraf yazısı da incelenebilir.
❓ Sık sorulan sorular
Harç düzeltmesi davacının alacağını azalttı mı?
Hayır. Düzeltme yalnızca hüküm fıkrasının harca ilişkin 2. bendini değiştirmiştir. Kira alacağı, makul süre kira kaybı, hor kullanma tazminatı ve faiz başlangıçları ilk derece mahkemesinin belirlediği şekilde kalmıştır. Değişen, davalıdan Hazine adına tahsil edilecek bakiye ilam harcıdır.
Islahla artırılan döviz talebinde harç kuru neden farklıdır?
Daireye göre talep edilen dövizin dava tarihindeki karşılığı esas alınır; ıslah edilen kısım ise ıslah tarihinde davaya dâhil olduğundan o tarihteki efektif kurla Türk lirasına çevrilir. Bu dosyada 2.000 USD dava tarihindeki, kalan kısım 12.12.2019 tarihli ıslahtaki kurla hesaplanmıştır.
Makul süre kira kaybı neden üç ay olarak kabul edildi?
Kararda üç aylık sürenin bilirkişi raporuna dayandığı belirtilmektedir. TBK 325, kiracının borcunun kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre devam edeceğini öngörür; sürenin uzunluğu her dosyada kiralananın niteliği ve piyasa koşullarına göre ayrıca değerlendirilir.
Kiracının yemin metnini sunmaması neden belirleyici oldu?
Yargıtay’ın ilk bozma kararı, tahliyeyi ispat yükünün kiracıda olduğunu ve kiracının yemin deliline dayandığını tespit etmişti. Mahkeme bozmaya uyarak kesin süre vermiş, ancak yemin metni sunulmamıştır. Bu durumda kiracının, sözleşmenin 30.06.2016’da sona erdiği savunması ispatlanamamış ve kiraya verenin tahliye tarihine ilişkin iddiası esas alınmıştır.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim sayfası üzerinden ulaşım bilgilerine, Emsal Kararlar arşivinden serinin diğer yazılarına erişilebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Karar Arama sisteminde yayımlanan düzelterek onama kararından ve kararda aktarılan önceki yargılama aşamalarından derlenmiştir. Değerlendirme, dövizle kurulmuş, yıllık dönemlerle uzamış bir kira sözleşmesine, notere tevdi edilen anahtara ve yemin metninin sunulmadığı somut dosyaya dayanmaktadır; sözleşme hükümleri, deliller ve tarihler farklı olan dosyalarda sonuç değişebilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
