Tahliye Davası Sürerken Erken Çıkış – Yargıtay 3. HD 2026/44
Kiraya veren, kira borcunu ödemediği gerekçesiyle kiracısı hakkında tahliye istemli takip başlatır ve ardından itirazın iptali ile tahliye davası açar. Dava sürerken kiracı taşınmazı boşaltır. Kiraya veren bu kez ikinci bir dava açarak, kiracının beş yıllık sözleşme süresine ve bildirim sürelerine uymadan erken çıktığını, bu nedenle taşınmazın boş kaldığı dönem ile yeniden kiraya verilebileceği makul süre için kira kaybını ödemesi gerektiğini ileri sürer. Aynı kiraya verenin hem “çık” deyip hem “erken çıktın” diyebilmesi, bu dosyanın düğüm noktasıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.01.2026 tarihli ve E.2025/1722, K.2026/44 sayılı kararıyla, hakkında temerrüt nedeniyle tahliye istemli takip ve dava açılmış kiracının bu dava sırasında kiralananı boşaltması üzerine istenen erken tahliye tazminatını dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz bulan Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin ret kararını oy birliğiyle onamıştır.
🔁 Önce tahliye davası, sonra tazminat davası
Taraflar arasında 14.10.2017 tarihli, beş yıl süreli bir kira sözleşmesi vardır. Kiracı bir şirkettir ve taşınmazı işyeri olarak kullanmaktadır. Kiraya veren, kira bedellerinin ödenmesinde temerrüde düşüldüğü gerekçesiyle Denizli 4. İcra Müdürlüğünün 2020/4818 sayılı dosyasıyla kiracı aleyhine tahliye istemli takip başlatmıştır. Kiracının takibe itiraz etmesi üzerine itirazın iptali ve tahliye istemiyle dava açılmış (Denizli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi 2021/170 E.), bu dosya Denizli 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/1615 Esas sayılı dosyasıyla birleştirilmiştir.
Kiracı şirket, bu tahliye davası devam ederken, 25.08.2021 tarihinde taşınmazı boşaltmıştır. Tahliyenin bu davanın devamı sırasında gerçekleştiği taraflar arasında çekişmeli değildir. Beş yıllık sürenin dolmasına ise bir yılı aşkın süre vardır.
Kiraya veren bunun üzerine ayrı bir dava açmıştır. Bu davanın konusu, kiracının sözleşme süresinden önce ve bildirim sürelerine uymadan tahliye etmesi nedeniyle uğranılan kira kaybıdır.
🗂️ Kiraya verenin dayanakları
Kiraya veren, dava dilekçesinde kiracının birçok kusuru bulunduğunu ileri sürmüştür:
- Kira borcunun eksik ödenmesi,
- Komşuluk hukukuna uygun davranılmaması,
- Kiralanana ve diğer bölümlere zarar verilmesi,
- Sözleşmeye göre hakkı olmayan bölümlerde hak iddia edilmesi ve bazı bölümlerin işgal edilmesi,
- İşyeri açma ve çalışma ruhsatının hukuka uygun olmaması, faaliyetin ruhsatsız sürdürülmesi.
Kiraya verene göre bu sebeplerle kiracı aleyhine çeşitli davalar açılmıştır; kiracının feshi haksızdır ve kanuni bildirim sürelerine uymadan, kira süresinden önce tahliye ederek zarara yol açmıştır. Kiraya veren, taşınmazın boş kaldığı dönem ve makul süre kira alacağı için şimdilik 20.000,00 TL‘nin 25.08.2021 tarihinden itibaren ticari avans faiziyle tahsilini istemiştir. Kiracı şirket davaya cevap vermemiştir.
🚪 Sulh hukuk mahkemesi: dürüstlük kuralı engeli
Denizli 3. Sulh Hukuk Mahkemesi (2022/56 E., 2022/1269 K.), önce tahliye istemli dosyayı incelemiştir. Kiraya verenin, kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye istemli takip başlattığını ve itirazın iptali ile tahliye davası açtığını, erken tahliyenin bu dava sürerken gerçekleştiğini tespit etmiştir.
Mahkemeye göre, hakkında tahliye istemli dava açılan kiracıdan erken tahliye nedeniyle tazminat istenmesi, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Dava reddedilmiştir.
📚 Bölge adliye mahkemesi: TBK 325 ve eski içtihat
Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi (2022/2889 E., 2024/2343 K.), önce genel kuralı ortaya koymuştur. Haklı bir sebep olmaksızın erken tahliyede kiracı kural olarak kira dönemi sonuna kadar kira bedelinden sorumludur. Ancak TBK m.114’ün yollamasıyla uygulanan TBK m.52 uyarınca kiraya veren de zararın artmasına yol açmamalıdır. Bu nedenle kiracının sorumluluğu, kiralananın aynı bedel ve koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlıdır ve bu kural TBK m.325 ile kanun hükmü hâline getirilmiştir.
Daire, bu genel kuralın somut olaya uygulanamayacağını kapatılan Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2011/6841 E., 2011/11644 K. sayılı kararına dayanarak açıklamıştır. O kararda, temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak davası açılmış kiracının dava sırasında taşınmazı boşaltması hâlinde, kendisinden bir aylık fesih bildirimine uymasının beklenemeyeceği ve fesih bildirimi yapılmadan tahliye edildiği gerekçesiyle alacak istenemeyeceği kabul edilmiştir.
Daire ayrıca kiraya verenin istinafta ileri sürdüğü bir noktayı da ayrı tutmuştur. Kiraya veren, kiracının taşınmaza zarar verdiğini ve bu zararın giderilmesi için geçecek süre yönünden de talebinin kabul edilmesi gerektiğini savunmuştur. Daireye göre dava münhasıran erken tahliyeden doğan zarar ve kira gelir kaybına ilişkindir; hor kullanma nedeniyle tazminat talebi yoktur ve dava bu yönde ıslah da edilmemiştir. İstinaf başvurusu esastan reddedilmiştir.
🏛️ Yargıtay’ın onama gerekçesi
Kiraya veren temyizde; kiralananın herhangi bir bildirim yapılmadan süresinden önce boşaltıldığını, geri kalan aylar ve yeniden kiraya verme için gerekli makul süre için kira bedeli istediğini, feshin haklı nedene dayanmadığını, taşınmazın eski hâle getirilmesi için gereken sürenin de hesaplanması gerektiğini ve tahliye davası açılmasının feshi haklı hâle getirmeyeceğini ileri sürmüş; Dairenin 2019/1719 E., 2020/1385 K. sayılı kararını emsal göstermiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı, erken tahliye nedeniyle mahrum kalınan kira alacağının tahsili olarak belirlemiş ve onama sonucuna üç olguya dayanarak ulaşmıştır:
- Kiraya veren tarafından daha önce kiracı aleyhine kira alacağı ve tahliye talepli takip başlatılmıştır.
- Tahliye, takibe yapılan itirazın iptali ve tahliye talepli davanın yargılaması sürerken gerçekleşmiştir.
- Takip ve dava açılmasına kiracının kendi kusuruyla sebebiyet verdiği ispat edilememiştir.
Bu gerekçelerle kiraya verenin temyiz itirazları reddedilmiş, bölge adliye mahkemesi kararı HMK m.370/1 uyarınca ONANMIŞTIR. Karar 12.01.2026 tarihinde oy birliğiyle verilmiş, bakiye temyiz karar harcı temyiz eden kiraya verene yükletilmiştir.
🧭 Çelişkili davranış yasağının kira ilişkisindeki yansıması
Kararın merkezinde, TBK m.325’teki makul süre sorumluluğu ile TMK m.2’deki dürüstlük kuralının ilişkisi yer almaktadır. Kiracının erken tahliyede makul süre kirasından sorumlu tutulması, kiraya verenin sözleşmenin devamını beklediği varsayımına dayanır. Kiraya veren ise tahliye istemli takip ve dava açarak sözleşmenin sona ermesini ve kiracının çıkmasını bizzat istemiştir. Bu durumda kiracının boşaltmasını “sözleşmeye aykırı erken tahliye” olarak nitelendirip tazminat istemek, önceki davranışla çelişen bir talep olarak görülmüştür.
Kararın ortaya koyduğu ayrımlar şöyle sıralanabilir:
- Tahliye davası feshi haklı kılar mı? Kiraya veren temyizde bu soruyu ileri sürmüştür. Yargıtay feshin haklılığını ayrıca tartışmamış; tahliye isteminin kiraya verenden gelmesini ve dava sırasında gerçekleşen tahliyeyi belirleyici saymıştır.
- Kiracının kusuru ispat meselesidir: Daire, takip ve davaya kiracının kendi kusuruyla sebep olduğunun ispat edilemediğini gerekçeye eklemiştir. Bu ifade, söz konusu kusurun ispatlandığı bir dosyada değerlendirmenin farklı olabileceğine işaret etmektedir.
- Hor kullanma ayrı bir taleptir: Kiralanana verilen zarar ve onarım süresi, kararda erken tahliye tazminatından ayrı, hor kullanma tazminatı talebinin konusu olarak görülmüştür; bu yönde talep ve ıslah bulunmadığından bu kalem incelenmemiştir.
Erken tahliyenin farklı görünümleri sitede daha önce de ele alınmıştır: sözleşmedeki altı aylık fesih bildirim süresinin makul süre olarak kabul edildiği 3. HD 2026/3424 kararı ile erken tahliyede faydalı masraf iddiasının değerlendirildiği 3. HD 2026/3232 kararı bunlar arasındadır. Hasar bildirimi ve geç tahliye tazminatı için de 3. HD 2026/3320 kararına bakılabilir. Bu dosyanın ayırt edici yönü, tahliyeyi bizzat isteyen kiraya verenin erken tahliye tazminatı talep etmesidir.
❓ Sık sorulan sorular
Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa hangi kira bedelinden sorumludur?
Tahliye davası açılmış kiracının taşınmazı boşaltması erken tahliye sayılır mı?
Kiracının kusuru ispatlansaydı sonuç değişir miydi?
Kiralanana verilen zarar bu davada neden incelenmedi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; kira ilişkisine dair diğer Yargıtay kararları Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından derlenmiştir. Karar, temerrüt nedeniyle tahliye istemli takip ve dava sürerken gerçekleşen bir işyeri tahliyesine ilişkindir; tahliye davasının sonucu karar metninde yer almamaktadır. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; tahliye isteminin kimden geldiğine, kiracının kusurunun ispatına, sözleşmedeki fesih hükümlerine ve ileri sürülen taleplerin kapsamına göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
