Yolsuz Tescilde Ara Malikler – Yargıtay HGK 2026/378

Bir belediye, meclis kararıyla verilen yetkiye dayanarak bir arsayı ihaleyle satar. Satıştan kısa süre önce açılmış bir iptal davası sonunda idare mahkemesi o meclis kararını iptal eder ve karar yıllar sonra Danıştay incelemesinden geçerek kesinleşir. Bu arada arsa üç kez el değiştirmiş, üzerine ipotek konulup kaldırılmıştır. Belediye tapunun iptalini istediğinde soru şudur: Zincirin ortasındaki alıcılar tapuya güvenen iyiniyetli kişiler midir, yoksa durumu bilmesi gereken kişiler mi? Özel Dairenin bu soruya iki kez farklı cevap vermesi, dosyaya bir de usul sorusu eklemiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 18.06.2026 tarihli ve E.2025/50, K.2026/378 sayılı kararıyla, bölge adliye mahkemesinin davayı reddeden direnme kararını iki ayrı uyuşmazlık yönünden de oy çokluğuyla bozmuştur. Kurula göre maddi hataya dayanan bir bozma kararına uyulması davalılar lehine usuli kazanılmış hak doğurmamış; ara malikler de Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki korumadan yararlanamamıştır.

🏛️ Belediye arsası ve iptal edilen meclis kararı

Karar metnine göre dava konusu taşınmaz, İstanbul’un Silivri ilçesinde belediyeye ait bir arsadır. Belediye meclisinin 06.07.2009 tarihli ve 53 sayılı kararıyla, bu arsanın da aralarında bulunduğu çok sayıda taşınmazın satışı için belediye encümenine yetki verilmiştir. Encümen 03.06.2010 tarihinde yaptığı ihaleyle arsayı 160.000,00 TL bedelle ilk alıcıya satmış, tescil 23.06.2010 tarihinde yapılmıştır.

Satışın dayanağı olan meclis kararı ise İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 31.05.2010 tarihli kararıyla iptal edilmiş, bu karar Danıştay incelemesinden geçerek 2016 yılında kesinleşmiştir. Bu süreçte taşınmaz şu şekilde el değiştirmiştir:

Belediye, devirlerin iptal kararının etkisini bertaraf etmek amacıyla yapıldığını ileri sürmüş; davalılar ise tapu kaydına güvenerek ve idari davadan habersiz satın aldıklarını savunmuştur.

🔁 Üç bozma, bir direnme: dosyanın yolculuğu

Dosya, dava tarihinden bu yana dokuz yılı aşan bir yargılama süreci geçirmiştir. Karar metninden izlenebilen aşamalar şunlardır:

1. İlk derece (27.02.2018): Kötüniyet kanıtlanamadığı gerekçesiyle dava reddedilmiştir.
2. Bölge adliye mahkemesi (19.12.2019): Basit bir araştırmayla yolsuzluğun öğrenilebileceğini belirterek son malik yönünden davayı kabul etmiştir.
3. Birinci bozma (1. HD, 26.04.2021): Yargılama sırasındaki devir nedeniyle HMK m.125 uygulanmalıdır.
4. İkinci bozma (1. HD, 29.11.2022): İspat yükü davacıdadır, yerel gazete haberleri dışında delil yoktur, dava reddedilmelidir; bölge adliye mahkemesi bu bozmaya uyarak davayı reddetmiştir.
5. Üçüncü bozma (1. HD, 07.11.2023): Önceki bozmanın maddi hataya dayandığı, ara maliklerin iyiniyetli kabul edilemeyeceği belirtilerek karar oy çokluğuyla bozulmuştur.
6. Direnme (29.05.2024): Bölge adliye mahkemesi, ikinci bozmaya uyulmakla usuli kazanılmış hak doğduğunu belirterek direnmiştir.

HMK m.125’e göre dava sürerken dava konusu devredilirse davacı, devralana karşı davaya devam etmeyi veya davayı devreden hakkında tazminat davasına dönüştürmeyi seçebilir; bu dosyada davacı ilk yolu seçmiştir.

⚖️ Birinci soru: bozmaya uymak her zaman bağlar mı?

Usuli kazanılmış hak, bir usul işlemiyle taraflardan biri lehine doğan ve uyulması zorunlu olan durumdur. Bozmaya uyan mahkeme, bozmada gösterilen esaslara göre hüküm kurmak zorundadır; uyma kararından dönerek direnemez.

Ancak bu kuralın Yargıtay içtihatlarıyla geliştirilmiş istisnaları vardır. Kararda sayılan istisnalar şunlardır:

Kurul çoğunluğu, ikinci bozma kararının yalnızca ispat yükü üzerinden sonuca gittiğini, dosyaya yansıyan delilleri değerlendirmediğini kabul etmiştir. Gerekçede ayrıca kötüniyet iddiasının def’i değil itiraz niteliğinde olduğu, iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden gözetileceği hatırlatılmıştır. Bu nedenle ikinci bozma kararı maddi hataya dayalı sayılmış ve ona uyulması davalılar lehine usuli kazanılmış hak doğurmamıştır.

Delil takdirine dayalı bir bozmanın maddi hata sayılamayacağı görüşü çoğunlukça benimsenmemiş; bu uyuşmazlıkta karar 20.05.2026 tarihindeki ikinci görüşmede oy çokluğuyla verilmiştir.

🔍 İkinci soru: ara malikler tapuya güvenebilir miydi?

Kurul önce iki noktanın tartışmasız olduğunu tespit etmiştir. Tapu kayıtlarında illilik (sebebe bağlılık) ilkesi geçerli olduğundan, tescilin hukuki sebebini oluşturan meclis kararı iptal edilince ilk alıcı adına yapılan tescil yolsuz hâle gelmiştir. Dava açıldıktan sonra “davalıdır” şerhi varken taşınmazı alan son malik de iyiniyet korumasından yararlanamaz. Asıl mesele, aradaki üç malikin durumudur; çünkü kötüniyet zinciri bir yerde koparsa son malikin durumuna bakılmaksızın kazanım korunabilir.

İlgili hükümler şöyledir. TMK m.1023’e göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. TMK m.1024’e göre ise bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz; bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. TMK m.1025 de yolsuz tescil nedeniyle aynî hakkı zedelenen kişiye tapu sicilinin düzeltilmesini dava etme imkânı tanır.

TMK m.3 uyarınca iyiniyet karine olduğundan ispat yükü kötüniyeti ileri süren davacıdadır; ancak durumun gereklerine göre beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. Kurul, bu ispatın çoğu zaman zor olduğunu, bu nedenle uygulamada taşınmazın çok sık el değiştirmesi veya rayiç değerin çok altında satılması gibi fiili karinelerden yararlanıldığını belirtmiştir. 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 E., 1951/1 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, vakıa ve karinelerden iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumu belirmiş kişinin kötüniyetinin ayrıca ispat ettirilmesine gerek yoktur.

Somut olayda Kurul çoğunluğunun dikkate aldığı olgular şunlardır:

Kurula göre bedelin ödenip ödenmediği tek başına belirleyici değildir. Sonuçta ara maliklerin TMK m.1024 anlamında yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişiler olduğu, kötüniyet zincirinin devam ettiği ve TMK m.1023 korumasından yararlanamayacakları kabul edilmiştir. Bu uyuşmazlık yönünden de ilk görüşmede çoğunluk sağlanamamış, karar 18.06.2026 tarihindeki ikinci görüşmede oy çokluğuyla verilmiştir.

Tapuya güven ilkesinin farklı bir görünümü için sitede yer alan yükleniciden pay alanın iyiniyeti ve aile konutunda iyiniyetli alıcı kararlarına da bakılabilir.

🗣️ Karşı oydaki farklı bakış

Karşı oyda dile getirilen başlıca görüşler şunlardır:

• İlçede yayımlanan bir yerel gazete haberinin, orada yaşayan herkes bakımından iyiniyet karinesini ortadan kaldırdığı kabul edilemez.
• İhaleye ilçe dışından da katılmak mümkündür; toplanan deliller kötüniyeti ispata yeterli değildir.
• 2016 yılında yerel basında çıkan bir başka haber ise devirlerden sonra yayımlandığından iyiniyet değerlendirmesinde etkili olamaz.

Çoğunluk ise tek bir olguyu değil, olguların birlikte oluşturduğu tabloyu esas almıştır.

🧭 Kararın pratik anlamı

Usul bakımından, bozmaya uyma kararının bağlayıcılığı mutlak değildir; Kurul, delilleri değerlendirmeden yalnızca ispat yükü üzerinden kurulan bir bozmayı maddi hata kapsamında görmüştür.

Esas bakımından, idari işleme dayanan satışlarda işlemin iptali tescilin hukuki sebebini ortadan kaldırmakta ve zincirdeki her alıcının iyiniyeti ayrı ayrı sorgulanmaktadır. Bozma kararının ardından dosya, yeniden hüküm kurulmak üzere İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmiştir; davalı vekilinin vekâlet ücretine ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesine ise bozma nedeniyle şimdilik yer görülmemiştir.

❓ Sık sorulan sorular

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer içtihatlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.