İmar Parselinde Ecrimisil Tarihi – Danıştay 4. D 2026/11
Kara yoluna cephesi olan bir parselde faaliyet gösteren şirket, parselin önündeki şeridi yıllardır otopark, araç sergileme alanı ve güvenlik kulübesi olarak kullanmaktadır. Bir gün büyükşehir belediyesinden beş yıllık bir ecrimisil ihbarnamesi gelir: Kullanılan şerit, tapuya kayıtlı olmayan ve “yol” vasfındaki bir kamu malı sahasıdır. Şirket ise kendisinin kiracı olduğunu, taşınmazın imar uygulamasından önce başka bir şirkete ait bulunduğunu ve “fuzuli şagil” sayılamayacağını savunur. Danıştay’ın bu dosyada sorduğu soru basittir ama cevabı araştırma ister: Bu alan, tam olarak hangi tarihten itibaren ecrimisile konu olabilir?
Danıştay 4. Dairesi, 12.01.2026 tarihli ve E.2025/2029, K.2026/11 sayılı kararıyla, imar uygulaması sonucunda oluşturulan parselin önündeki tescil harici yol vasıflı kamu malı sahanın hangi tarihten itibaren ecrimisile konu olabileceği araştırılmadan verilen bölge idare mahkemesi kararını eksik inceleme gerekçesiyle, her iki tarafın temyizini kabul ederek oy birliğiyle bozmuştur.
🧾 60 aylık ihbarname ve 435,7 m²
Davacı, bir taahhüt şirketidir. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Emlak Yönetim Dairesi Başkanlığı, İstanbul ili Tuzla ilçesindeki bir parselin 435,7 m²‘lik kısmı üzerine güvenlik kulübesi (kapalı alan) ve otopark (açık alan) yapılmak suretiyle fuzulen işgal edildiğini tespit etmiştir. Bu tespite dayanılarak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi uyarınca 2016/11 – 2021/10 dönemi (60 ay) için toplam 426.458,93 TL ecrimisil tahakkuk ettirilmiş ve ihbarname düzenlenmiştir.
Bilirkişi incelemesine göre kullanılan alan, parselin kuzeyindeki ana artere (bir devlet kara yoluna) cepheli, tescil harici yol vasıflı bir sahadır. Yani tapuda kişiler adına kayıtlı olmayan, kamunun ortak kullanımına ayrılmış bir yol alanıdır. Şirket bu alanı otopark, araç sergileme alanı ve güvenlik kabini olarak kullanmıştır.
⚖️ İki mahkeme, iki farklı hesap
İdare Mahkemesi davayı kabul ederek ihbarnamenin tamamını iptal etmiştir. Mahkemeye göre alanın işgal edildiği ve ecrimisil alınması gerektiği açıktır; ancak idare, işgal süresince her yıl için kaç m²’nin işgal edildiğini, yürürlükteki imar planlarındaki durumla birlikte ayrı ayrı tespit etmemiş, 2021 yılındaki tek bir tespitten yola çıkarak beş yılın tamamı için 435,7 m² üzerinden hesap yapmıştır. Tespit tarihinden geriye doğru beş yıllık süre içinde yıl yıl işgal alanının belirlenmesi gerekirken bu yapılmadığından işlem hukuka aykırı bulunmuştur.
İki taraf da istinafa başvurmuştur. Bölge İdare Mahkemesi her iki başvuruyu kabul ederek ilk derece kararını kaldırmış ve işin esası hakkında yeniden karar vermiştir. Bu karara göre:
- Ecrimisilin başladığı 2016 yılı için belirlenen yıllık 30 TL/m² bedel makul bir miktardır.
- Aynı yıl için emlak vergi değerinin %3’ü 19,28 TL/m²‘ye karşılık gelmektedir; ancak kullanım ticari nitelikte olduğundan bu oranın üzerinde bir bedel öngörülmesi fahiş değildir.
- İşgal edilen alan 353,70 m²‘dir ve 09.11.2016 – 31.10.2021 dönemi için alınabilecek ecrimisil 77.290,51 TL‘dir.
Sonuçta ihbarnamenin 349.168,42 TL‘lik kısmı iptal edilmiş, 77.290,51 TL’lik kısmı yönünden dava reddedilmiştir. Böylece belediyenin talep ettiği tutar yaklaşık beşte bire inmiş, ancak şirketin ecrimisil sorumluluğu ilke olarak kabul edilmiştir.
🗣️ Kiracı şirketin ve belediyenin itirazları
Bölge idare mahkemesi kararını her iki taraf da kendi aleyhine olan kısım yönünden temyiz etmiştir. Davacı şirketin temyiz sebepleri şunlardır:
- Şirket, ecrimisile konu taşınmazın kiracısıdır; malik dava dışı başka bir şirkettir, bu nedenle ecrimisilin muhatabı olamaz.
- İdareler, imar uygulamaları neticesinde malik veya paydaş oldukları taşınmazlardan ecrimisil alamaz.
- İhbarnamenin hangi kriterlere göre düzenlendiği belli değildir; işlem denetlenebilir nitelikte değildir ve birçok yönden usule aykırıdır.
- Bedel aşırı yüksek hesaplanmıştır.
Belediye ise alanın tasarrufunun kendisine ait olduğunu, davacının bu alan üzerinde hiçbir akdi bağı bulunmadığını ve işlemin bütünüyle hukuka uygun olduğunu savunmuştur. Danıştay Tetkik Hâkimi de eksik inceleme ve araştırma nedeniyle kararın bozulması gerektiği görüşünü bildirmiştir.
📚 Ecrimisilin hukuki çerçevesi
Danıştay, kararında uyuşmazlığa uygulanacak kuralları ayrıntılı biçimde sıralamıştır:
- 2886 sayılı Kanun m.75: Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazların işgali üzerine fuzuli şagilden, üç kişilik komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil için Hazinenin zarara uğraması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.
- 5393 sayılı Belediye Kanunu m.15: 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi belediye taşınmazları hakkında da uygulanır.
- Ecrimisil Yönetmeliği m.2: Ecrimisil, malın sahibinin rızası dışında kullanılması nedeniyle şagilden istenen tazminattır; fuzuli şagil ise kusuru aranmaksızın kendisine ait olmayan ve sahibinin rızası bulunmayan bir malın zilyetliğini elinde tutan veya ondan yararlanan kişidir.
- 336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği m.5/8: Daha önce kişiler adına kayıtlı iken imar uygulaması nedeniyle Hazinenin sonradan paydaş olduğu taşınmazlarda, üzerinde yapı bulunması hâlinde, yapının bulunduğu alan paydaşların payını aşsa dahi ecrimisil takibatı yapılmaz.
Daire bu çerçeveden şu sonucu çıkarmıştır: Fuzuli şagilden ecrimisil istenebilmesi için, Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazın herhangi bir hukuki ilişki olmaksızın işgal edilmiş olması gerekir.
🔎 Danıştay neden bozdu?
Danıştay’ın bozma gerekçesi, dosyanın kendisinden çok başka bir dosyadan elde edilen bilgilere dayanır. Daire, önünde bekleyen ve aynı alana ilişkin olan E.2025/99 sayılı dosyayı da incelemiş, davacının iddialarını destekleyen bilgilere rastlamıştır. O dosyada fuzuli şagil olarak gösterilen davacı, başka bir otomotiv şirketidir.
Daireye göre davacının kullandığı parseli de kapsayan alanda bir imar uygulaması yapılmış; ardından yargı kararları üzerine yeni parselasyon işlemi, geri dönüş işlemleri ve plan tadilatları gerçekleştirilmiş ve parsel bunlara göre yeniden oluşturularak tapuya tescil edilmiştir. Bu durumda ecrimisile konu parselin imar uygulaması sonucunda oluşturulduğu sabittir.
İşte bu nedenle bölge idare mahkemesinin yalnız bedel üzerinden yaptığı değerlendirme yetersiz kalmıştır. Tescil harici yol vasıflı kamu malı sahanın hangi tarihten itibaren ecrimisile konu olabileceği tam olarak araştırılmamış, eksik inceleme ile karar verilmiştir. Daire temyiz istemlerini kabul ederek kararı bozmuş ve yeniden karar verilmek üzere dosyayı bölge idare mahkemesine göndermiştir. Karar oy birliğiyle ve kesin olarak verilmiştir.
🧭 Dosyadan çıkan ayrımlar
Danıştay ecrimisilin alınıp alınamayacağı hakkında nihai bir hüküm kurmamış, araştırılacak noktayı göstermiştir. Bununla birlikte karar, ecrimisil uyuşmazlıklarında üç ayrımı görünür kılar:
- Bedel ile başlangıç tarihi ayrı sorulardır: Emsal bedel, emlak vergi değeri ve ticari kullanım tartışması, alanın hangi tarihten itibaren kamu malı niteliği kazandığı sorusunu cevaplamaz. Beş yıllık geriye dönük süre, ancak alanın o dönemde idarenin hüküm ve tasarrufu altında bulunması hâlinde anlam taşır.
- İmar uygulaması bir dönüm noktasıdır: Parselasyon, geri dönüş işlemleri ve plan tadilatlarıyla yeniden oluşturulan parsellerde, yol alanının hangi işlemle ve hangi tarihte ayrıldığı ecrimisil hesabının başlangıcını etkileyebilir.
- Bağlantılı dosyalar delil olabilir: Danıştay, aynı alanla ilgili kendi önündeki başka bir dosyadaki bilgileri gözeterek eksik incelemeyi tespit etmiştir. Aynı yer için farklı kişilere düzenlenen ihbarnameler, kimin fuzuli şagil olduğu sorusunu da gündeme getirir.
Kararda kiracılık iddiası ve 336 sayılı Tebliğ’deki imar uygulaması istisnası ayrıca tartışılmamış; bu iddiaların değerlendirilmesi, bozma üzerine yapılacak yeni incelemeye bırakılmıştır. Ecrimisilde emsal kira bedelinin seçimine ilişkin bir başka Danıştay kararı için yalı bahçesinde emsal kira yazısına; özel hukuktaki paydaşlar arası ecrimisil için paylı dükkânda ecrimisil kararına; genel çerçeve için ecrimisil ve fuzuli işgal tazminatı yazısına bakılabilir.
❓ Sık sorulan sorular
Belediye kendi taşınmazı için ecrimisil isteyebilir mi?
Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenebilir?
Kiracı olmak ecrimisil sorumluluğunu ortadan kaldırır mı?
Bölge idare mahkemesinin indirdiği 77.290,51 TL kesinleşti mi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; idare hukuku ve kamu taşınmazlarına ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Danıştay 4. Dairesinin mevzuat.adalet.gov.tr’de yayımlanan anonimleştirilmiş bozma kararından derlenmiştir. Karar eksik inceleme nedeniyle verilmiş bir bozma kararıdır; ecrimisilin alınıp alınamayacağı ve tutarı, bozma üzerine yapılacak yargılamada belirlenecektir. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; taşınmazın niteliğine, imar uygulamasının tarihine ve içeriğine, kullanımın kapsamına, taraflar arasındaki hukuki ilişkiye ve bilirkişi tespitlerine göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
