Değerlemeciye Üyelik İptali – Danıştay 13. D 2025/1837
Taşınmaz alımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancılar için konutun değeri, belirlenen alt sınırı geçip geçmediği bakımından belirleyicidir. Bu değeri ortaya koyan raporlar ise Sermaye Piyasası Kurulundan lisans almış gayrimenkul değerlemeciler tarafından hazırlanır. Bir değerlemecinin raporlarındaki değerlerin piyasanın belirgin biçimde üzerinde olduğu tespit edildiğinde, meslek birliği en ağır disiplin cezasını uygulayabilir. Peki bu ceza, hiçbir zaman Resmî Gazete’de yayımlanmamış bir yönetmeliğe dayanıyorsa ne olur?
Danıştay Onüçüncü Dairesi, 06.05.2025 tarihli ve E.2024/405, K.2025/1837 sayılı kararıyla, bir gayrimenkul değerlemecinin Türkiye’deki değerleme meslek birliği (TDUB) üyeliğinin iptaline ilişkin Birlik kararını, bu karara yapılan itirazı reddeden Sermaye Piyasası Kurulu kararının davacıya ilişkin kısmını ve TDUB Disiplin Yönetmeliği’ni oyçokluğuyla iptal etmiş; TDUB Statüsü’nün 28. maddesine yönelik davayı ise reddetmiştir.
📨 Tapudan gelen yazı ve iki soruşturma
Süreç, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığının 23.08.2021 tarihli yazısıyla başlamıştır. Yazıda, davacı değerlemecinin İstanbul’un Esenyurt ve Beylikdüzü ilçelerindeki bağımsız bölümler için hazırladığı raporlarda takdir edilen değerlerle aynı taşınmazlar için başka kuruluşlarca hazırlanan raporlar arasında yüksek oranda fark bulunduğu, alan bilgilerinin uyumsuz olduğu ve raporların formata aykırı düzenlendiği bildirilmiştir.
TDUB bir soruşturmacı atamış, değerlemeciden savunma istemiş ve değerlemeci iki ayrı dilekçeyle savunma vermiştir. İlk soruşturma sonunda verilen üyelik iptali cezası, itiraz üzerine Sermaye Piyasası Kurulunca bozulmuştur. Bozma gerekçesi, soruşturma raporunu hazırlayan kişinin aynı zamanda Disiplin Komitesi üyesi olması ve raporu kabul eden karara imza atmasıydı.
Yeni soruşturmacının raporunda şu tespitlere yer verilmiştir:
- Kullanım alanları, onaylı mimari projeye göre hesaplanan yasal alanlardan farklıdır.
- Raporlarda kullanılan emsaller detaylandırılmamış, kıyaslanmamış ve ulaşılan değeri desteklemek için özellikle seçilmiştir.
- Değerin yüksek hesaplanabilmesi için yanlış ve yanıltıcı bilgilere yer verilmiş, değerler kasıtlı olarak piyasanın üzerinde takdir edilmiştir.
- Bu durum, taşınmaz yoluyla vatandaşlık için gereken 250.000,00 USD alt sınırını sağlamaya yöneliktir.
Disiplin Komitesi 24.04.2022’de üyelik iptali kanaatine ulaşmış, Yönetim Kurulu 23.05.2022’de bunu onaylamıştır. Kurul 02.03.2023’te kararı bu kez bir derece hafif cezanın değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle bozmuştur. Komite 07.08.2023’te raporların vatandaşlık edinimine yönelik hazırlandığını ve kamu ile sektör üzerindeki etkisini gözeterek cezanın hafifletilemeyeceğini belirtmiş, Yönetim Kurulu 05.09.2023’te kararı onaylamış, Kurul da itirazı reddetmiştir.
📂 Değerlemecinin dava konusu yaptığı üç düzenleme
Uzman, Danıştay’da ilk derece olarak görülen davada üç ayrı iptal talebinde bulunmuştur: üyeliğinin iptaline ilişkin TDUB ve Kurul kararları, TDUB Disiplin Yönetmeliği’nin bütün maddeleri ve 02.04.2014 tarihli, 28690 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan TDUB Statüsü’nün 28. maddesi.
Değerlemecinin başlıca iddiaları; ikinci bozmadan sonra yeniden savunmasının alınmadığı, soruşturma sürelerine uyulmadığı, bilirkişi incelemesi yapılmadan karar verildiği, cezanın ölçüsüz olduğu ve disiplin suç ve cezalarının kanunla değil Statü ve yönetmelikle düzenlendiğiydi. Değerlemeci ayrıca, değerleme raporlarının yabancıların vatandaşlık edinimi gibi kamuyu doğrudan ilgilendiren sonuçlar doğurduğunu, bu nedenle Yönetmeliğin Resmî Gazete’de yayımlanması gerektiğini ileri sürmüştür.
Kurul ve TDUB ise Yönetmeliğin yalnızca meslek mensuplarını ilgilendirdiğini, Genel Kurulda tartışılıp üyelerin oylarıyla kabul edildiğini ve Kurul onayıyla yürürlüğe girdiğini, raporların içeriğine bilerek yön verildiğini ve cezanın ölçülü olduğunu savunmuştur.
🧭 Tetkik hâkimi ile savcının ayrışan görüşleri
Danıştay Tetkik Hâkimi, Yönetmeliğin Resmî Gazete’de yayımlanmasının gerekmediğini, Statü’nün 28. maddesinde de hukuka aykırılık bulunmadığını; üyelik iptali işleminin ise esastan incelenmesi gerektiğini düşünmüştür. Danıştay Savcısı ise Yönetmeliğin Birliğin yetki ve görev alanına ait hükümler içerdiğini, bu nedenle yayımlanması gerektiğini belirterek Yönetmeliğin ve ona dayanan işlemlerin iptalini, Statü’nün 28. maddesi yönünden davanın reddini istemiştir. Dava, 2575 sayılı Danıştay Kanunu’nun Ek 1. maddesi uyarınca Onüçüncü ve Sekizinci Dairelerin birlikte yaptığı duruşmada görüşülmüştür.
🏛️ Danıştay’ın kararı
Daire, 3011 sayılı Resmî Gazete’de Yayımlanacak Olan Yönetmelikler Hakkında Kanun’un 1. maddesindeki üç ölçütü tek tek ele almıştır. TDUB üyeleri kamu görevlisi olmadığından ve Yönetmelik belirli bir meslek grubunu ilgilendirdiğinden (b) ve (c) bentlerinin koşulları oluşmamıştır. Buna karşılık Yönetmelik, TDUB’nin 6362 sayılı Kanun ve Statü ile verilen yetki çerçevesinde, tamamen kendi yetki ve görev alanına giren disiplin usul ve esaslarını düzenlediğinden (a) bendi kapsamında “yetki ve görev alanlarına ait hükümleri düzenleyen” bir yönetmeliktir ve Resmî Gazete’de yayımlanmalıdır.
Yayımlanması gerekirken yayımlanmayan Yönetmelik ile ona dayanılarak verilen üyelik iptali ve itirazı reddeden Kurul kararı hukuka aykırı bulunmuştur. Statü’nün 28. maddesi ise 6362 sayılı Kanun’un 75/3 ve 76/4. maddelerinin verdiği yetki çerçevesinde düzenlendiğinden hukuka uygun görülmüştür.
- TDUB Yönetim Kurulu kararı, Kurul kararının davacıya ilişkin kısmı ve Disiplin Yönetmeliği: İPTAL (esasta ve gerekçede oyçokluğu).
- Statü’nün 28. maddesi: DAVANIN REDDİ (beşinci fıkra bakımından oyçokluğu, diğer fıkralar bakımından oybirliği).
- Dava kısmen kabul, kısmen ret ile sonuçlandığından yargılama giderleri taraflar arasında yarı yarıya paylaştırılmıştır.
- Kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açıktır.
🧩 Kararın dayandığı ayrımlar
- Şekil, esasın önüne geçmiştir: Daire, raporlardaki değerlerin gerçekten şişirilip şişirilmediğini incelemeden, cezanın dayanağındaki yayım eksikliği nedeniyle iptal kararı vermiştir.
- “Kamuyu ilgilendirme” değil, “yetki ve görev alanı”: Yayım zorunluluğu, değerlemecinin ileri sürdüğü kamu yararı ölçütünden değil, Yönetmeliğin Birliğin kendi disiplin yetkisini düzenlemesinden çıkarılmıştır.
- Statü ile Yönetmelik arasındaki fark: Cumhurbaşkanı kararıyla yürürlüğe konulan ve Resmî Gazete’de yayımlanan Statü ayakta kalmış; yalnızca Genel Kurul onayı ve Kurul görüşüyle yürürlüğe giren Yönetmelik iptal edilmiştir.
- Yasama yetkisinin sınırı: Disiplin cezalarının kanunla değil Statü ile düzenlenmesi, 6362 sayılı Kanun’un 75. ve 76. maddelerindeki yetkilendirme nedeniyle hukuka aykırı bulunmamıştır.
⚖️ İki ayrı karşı oy
Kararın iptal kısmına iki farklı yönden karşı oy yazılmıştır. Birinci karşı oya göre Yönetmelik, Birliğin Anayasa ve kanunla çizilen yetki alanıyla doğrudan ilgili değildir ve Resmî Gazete’de yayımlanması gerekmez. Bu görüşte, meslek kuruluşlarının personel yönetmelikleri hakkındaki önceki bir yargı kararına atıf yapılmış; Yönetmeliğin 19.12.2021 tarihli Genel Kurul gündeminde yer aldığı, internet sitesinde ilan edildiği ve oybirliğiyle kabul edildiği, davacının da Yönetmelikten haberdar olmadığını ileri sürmediği vurgulanmıştır. Bu üyelere göre üyelik iptali işleminin esası incelenmeliydi.
İkinci karşı oy ise iptal sonucuna katılmakla birlikte farklı bir gerekçe önermiştir: 6362 sayılı Kanun’un 75/3. maddesi uyarınca disiplin cezalarına ilişkin tüm usul ve esasların Cumhurbaşkanı kararıyla yürürlüğe konulan Statü’de düzenlenmesi gerekir. Statü’nün 28. maddesinin beşinci fıkrası bu konuyu yönetmeliğe bıraktığı için bu fıkra da iptal edilmeliydi.
🆕 Karar neyi değiştirir, neyi değiştirmez?
Karar, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki meslek birliklerinin disiplin düzenlemelerinin yürürlük biçimini doğrudan etkileyen bir tespit içerir: Birliğin disiplin yetkisini düzenleyen bir yönetmelik, Genel Kurulda kabul edilip Kurul onayı alsa bile Resmî Gazete’de yayımlanmadıkça cezaya dayanak olamamaktadır.
Öte yandan karar, raporlardaki değerlerin doğru olduğu anlamına gelmez. Daire bu konuda herhangi bir değerlendirme yapmamıştır; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün ve soruşturmacının tespitleri esastan tartışılmadan kalmıştır. Karar ilk derece kararıdır ve İdari Dava Daireleri Kurulunda temyiz incelemesine konu olabilir.
Taşınmaz yoluyla vatandaşlıkta idarenin geri alma yetkisi için yatırımla vatandaşlıkta geri alma kararına, değerleme kuruluşlarının Kurul denetimi için değerleme raporuna SPK cezası kararına bakılabilir.
❓ Merak edilenler
Değerlemecinin disiplin cezasına kim karar verir?
Danıştay raporların gerçekten yüksek olduğunu kabul etti mi?
Statü neden iptal edilmedi?
Bu karar kesinleşmiş midir?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında; sermaye piyasası ve idare hukukuna ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasında yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Danıştay Onüçüncü Dairesinin resmî içtihat veri tabanında yayımlanan ilk derece kararından derlenmiştir. Kararda raporların içeriği esastan incelenmemiş, uyuşmazlık disiplin düzenlemesinin yayımlanıp yayımlanmadığı üzerinden çözülmüştür; karara karşı temyiz yolu açıktır. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; düzenlemenin türüne ve yürürlük biçimine, disiplin sürecindeki usul işlemlerine, sonraki mevzuat değişikliklerine ve üst yargı denetimine göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
