Maketten Satışta Etkin Pişmanlık – Yargıtay 11. CD 2026/788
Yatırım amaçlı yapılan bir konut alımında, alıcının eline çoğu zaman yalnızca bir maket, bir broşür ve bir satış vaadi sözleşmesi geçer. Daireler teslim edilmediğinde akla gelen ilk soru şudur: bu, kötü giden bir ticari iş midir, yoksa baştan kurgulanmış bir dolandırıcılık mıdır? Yargıtay 11. Ceza Dairesi’nin 20.01.2026 tarihli, 2022/7981 E. ve 2026/788 K. sayılı kararı bu ayrımı tek bir ölçüte bağlıyor: satış anında inşaat ruhsatının bulunup bulunmadığı ve bu gerçeğin alıcılardan gizlenip gizlenmediği.
🏗️ Maketten Satış Ne Zaman Nitelikli Dolandırıcılığa Dönüşür?
Türk Ceza Kanunu’nun 158. maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi, dolandırıcılık suçunun “tacir veya şirket yöneticisi olan ya da şirket adına hareket eden kişilerin ticari faaliyetleri sırasında” işlenmesini nitelikli hâl sayar. Maddede öngörülen yaptırım, üç yıldan on yıla kadar hapis ve beşbin güne kadar adlî para cezasıdır.
Maketten satış, tek başına hukuka aykırı bir yöntem değildir; inşaat sektöründe yaygın biçimde uygulanır. Ceza hukuku bakımından belirleyici olan, satıcının alıcıyı hileyle yanıltıp yanıltmadığı ve alıcının denetim imkânını ortadan kaldırıp kaldırmadığıdır. Karara konu olayda bu değerlendirme, satış tarihlerindeki ruhsat durumu üzerinden yapılmıştır.
📅 Dosyanın Seyri: Mahkûmiyetten Beraate
Bakırköy 5. Ağır Ceza Mahkemesi’nin 30.11.2017 tarihli, 2015/249 E., 2017/362 K. sayılı kararıyla sanık; iki mağdura yönelik eylemleri nedeniyle TCK 158/1-h ve 168/2 maddeleri uyarınca iki kez 1 yıl hapis ve 40,00 TL adli para cezası ile, diğer mağdur ve katılanlara yönelik eylemleri nedeniyle ise TCK 158/1-h uyarınca yirmi bir kez 2 yıl hapis ve 100,00 TL adli para cezası ile cezalandırılmıştır. İlk iki hükümde etkin pişmanlık indirimi uygulandığı, hükümlerin sayısından ise dosyada yirmi üç ayrı mağdur/katılan bulunduğu anlaşılmaktadır.
Bölge adliye mahkemesi ceza dairesi, 04.11.2020 tarihli, 2018/1070 E., 2020/1468 K. sayılı kararıyla duruşma açarak yaptığı inceleme sonunda, sanık müdafiinin istinaf başvurusunu kabul etmiş; hükümleri CMK 280/2 uyarınca kaldırarak sanığın CMK 223/2-a maddesi gereğince beraatine karar vermiştir. Beraat gerekçesinde; arsaların büyük hissedarının sanığın şirketi olduğu, binaların yapılmasına engel bulunmadığı, ruhsat alınamamasının yerel belediye ile büyükşehir belediyesi arasındaki çekişmeden ve nazım imar planının idare mahkemesince iptalinden kaynaklandığı, mükerrer satış bulunmadığı ve inşaatların kabasının büyük ölçüde tamamlandığı vurgulanmıştır.
Kararı yalnızca Cumhuriyet savcısı temyiz etmiş; katılanlardan biri süresinde yaptığı temyiz başvurusundan 26.01.2021 tarihli dilekçeyle feragat ettiğinden, onun istemi CMK 266/1 uyarınca incelenmeksizin iade edilmiştir.
🔍 Yargıtay’ın Hileyi Belirlerken Baktığı Ölçütler
Daire, incelemeye konu dosyayı aynı gün ele alınan diğer iki dosyayla birlikte değerlendirmiş ve beraat gerekçesinin aksine bir sonuca ulaşmıştır. Kararda öne çıkan ölçütler şunlardır:
- Satış yapılan tarihlerde iki parsel için alınmış herhangi bir inşaat ruhsatı bulunmadığı, üstelik ruhsat alınmadan inşaat faaliyetine başlandığı,
- Ruhsatı bulunan üçüncü parselin ise mağdurlara satılan daireleri kapsamadığı,
- Bir maket üretip projeye başlayacak müteahhidin önce mevzuatın gerektirdiği ruhsat ve izinleri alması gerektiği,
- Belediyeler arasındaki çekişmenin ya da imar planının idare mahkemesince iptalinin, zaten mevcut olmayan ruhsatın alınamayışına mazeret oluşturmayacağı,
- Suç tarihlerindeki emsal oranları ve ruhsata bağlanabilir yükseklik–kat sayısı itibarıyla, usulüne uygun ruhsat alınmadan ve kat irtifakı kurulmadan gerçekte hiçbir zaman tamamlanması ve satışı mümkün olmayan dairelerin satıldığı,
- Satış sırasında ruhsat durumuna ilişkin gerçeğin alıcılardan gizlenip ruhsatların bulunduğunun beyan edildiği, böylece denetim imkânının ortadan kaldırıldığı.
Bu ölçütler toplandığında Daire; sanığın şirket yöneticisi sıfatını kullanarak, objektif iyi niyet esaslarına aykırı şekilde ve baştan itibaren dolandırıcılık kastıyla hareket ettiği sonucuna varmıştır. Yatırım amaçlı satışlarda “kaç kişinin aldatıldığı” sorusunun cezaya etkisi, internet ilanıyla borsa yatırımı toplanan dosyada TCK 158/3 artırımının tartışıldığı karardan da izlenebilir.
💰 Etkin Pişmanlık: Kısmi Ödeme Yeterli mi?
TCK’nın 168. maddesi, dolandırıcılığın da aralarında bulunduğu malvarlığı suçlarında, failin bizzat pişmanlık göstererek mağdurun uğradığı zararı aynen geri verme veya tazmin suretiyle tamamen gidermesi hâlinde indirim öngörür. Kovuşturma başlamadan önce gösterilen pişmanlıkta cezanın üçte ikisine kadarı, kovuşturma başladıktan sonra ve fakat hüküm verilmeden önce gösterilmesi hâlinde ise yarısına kadarı indirilir. Maddenin dördüncü fıkrası, kısmen geri verme veya tazminde etkin pişmanlık hükümlerinin uygulanabilmesi için ayrıca mağdurun rızasını arar.
Karara konu dosyada sanık, ilk derece mahkemesince mahkûmiyet hükümleri kurulmasından sonra, istinaf aşamasında zarar giderimine yönelik ödeme yapmıştır. Ancak Daire bu ödemeyi iki yönden değerlendirmiştir: ödeme, mağdur ve katılanların güncel zararlarının çok altındadır ve etkin pişmanlık hükümlerinden yararlanmaya yöneliktir. Bu nedenle ödeme, sanığın baştan itibaren var olan suç kastını ortadan kaldırmamaktadır.
Kararın bu bölümü, uygulamada sıkça karşılaşılan bir yanlış anlamayı düzeltmektedir: geç ve düşük tutarlı bir ödeme, suçun oluşup oluşmadığı sorusunun cevabını değiştirmez. Etkin pişmanlık, suçun oluştuğu kabul edildikten sonra cezada etkili olan bir kurumdur; sübutu tartışmalı hâle getiren bir savunma aracı değildir.
👥 Mağdur Sayısınca Ceza mı, Zincirleme Suç mu?
Daire, sanığın “mağdur ve katılan sayısınca” nitelikli dolandırıcılık suçundan cezalandırılması gerektiğini belirtmiştir. Bu yaklaşım, TCK’nın 43. maddesindeki zincirleme suç düzenlemesiyle birlikte okunduğunda anlam kazanır.
TCK 43/1, bir suç işleme kararının icrası kapsamında, değişik zamanlarda bir kişiye karşı aynı suçun birden fazla işlenmesini zincirleme suç sayar ve cezayı artırır. Aynı maddenin ikinci fıkrası ise aynı suçun birden fazla kişiye karşı tek bir fiille işlenmesi hâlinde uygulanır. Dolayısıyla farklı zamanlarda, farklı kişilerle ayrı ayrı sözleşme yapılarak gerçekleştirilen eylemlerde kural, her mağdur için ayrı suç oluşmasıdır; zincirleme suç hükümleri ancak aynı mağdura yönelik tekrarlanan eylemlerde veya tek fiille birden çok kişinin mağdur edildiği hâllerde devreye girer.
Kararda ayrıca, Dairenin aynı gün ele aldığı 2021/21623 ve 2022/752 esas sayılı dosyaların bu dosyayla birlikte değerlendirildiği belirtilmiştir. Benzer eylemlerin bağlantılı dosyalar üzerinden bir bütün olarak incelenmesi, çok mağdurlu yatırım dosyalarında sübutun belirlenmesi bakımından dikkat çekici bir yöntemdir.
🆕 TCK 158’e Eklenen Dördüncü Fıkra
Nitelikli dolandırıcılık hükümleri yakın dönemde değişmiştir. TCK’nın 158. maddesine 16.07.2026 tarihli 7589 sayılı Kanun’un 13. maddesiyle eklenen dördüncü fıkra, bu suçlara iştirakin; kendisine veya başkasına haksız menfaat sağlamak amacıyla banka veya kredi kartı gibi ödeme araçlarını ya da banka, aracı kurum, ödeme hizmeti sağlayıcıları veya kripto varlık hizmet sağlayıcıları nezdindeki hesabın kullanılmasını sağlayan zorunlu bilgi veya araçları başkasına vermek fiiliyle sınırlı olması hâlinde, verilecek cezanın yarı oranında indirileceğini öngörmektedir.
Bu düzenleme, yatırım ve maketten satış tipi organizasyonlarda “asıl fail” ile “hesabını kullandıran kişi” arasındaki farkı kanun düzeyinde görünür kılmaktadır. Buna karşılık karara konu dosyadaki gibi, satışı bizzat organize eden ve bedelleri tahsil eden şirket yöneticisi bakımından bu indirim gündeme gelmez.
Bu karara konu türden bir uyuşmazlık hakkında detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Serideki diğer kararlar Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Ruhsatsız maketten daire satışı tek başına suç sayılır mı?
Kararda belirleyici olan, ruhsatsızlığın kendisi değil, bu durumun alıcılardan gizlenmesidir. Daire; ruhsat almadan ve kat irtifakı kurmadan, gerçekte hiçbir zaman tamamlanması ve satışı mümkün olmayan dairelerin hile ile satıldığını, satış sırasında ruhsatların bulunduğunun beyan edildiğini vurgulamıştır.
Belediyeler arasındaki imar uyuşmazlığı sanık lehine mazeret oluşturur mu?
Bu kararda oluşturmamıştır. Daire, yerel belediye ile büyükşehir belediyesi arasındaki çekişmenin veya nazım imar planının idare mahkemesince iptalinin, zaten hiç alınmamış olan inşaat ruhsatının temin edilemeyişine mazeret sayılamayacağını belirtmiştir.
Zararın bir kısmının ödenmesi etkin pişmanlık indirimi sağlar mı?
TCK’nın 168. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca kısmen geri verme veya tazmin hâlinde etkin pişmanlık hükümlerinin uygulanabilmesi için ayrıca mağdurun rızası aranır. Karara konu olayda, güncel zararların çok altında kalan ödemenin etkin pişmanlıktan yararlanmaya yönelik olduğu ve suç kastını ortadan kaldırmadığı kabul edilmiştir.
Birden çok alıcıya yapılan satışlarda tek ceza mı verilir?
Daire, sanığın mağdur ve katılan sayısınca nitelikli dolandırıcılık suçundan cezalandırılması gerektiğini belirtmiştir. TCK’nın 43. maddesindeki zincirleme suç hükümleri ise aynı kişiye karşı değişik zamanlarda tekrarlanan eylemlerde veya aynı suçun tek bir fiille birden fazla kişiye karşı işlendiği hâllerde uygulanır. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti ilgili Yargıtay kararının yayımlanmış metninden aktarılmıştır ve her somut olay kendi delilleriyle değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, şikâyet ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
