Önalım davasında davacı, payı kendisine geçirebilmek için satış bedelini ve tapu giderlerini mahkemenin gösterdiği yere yatırır; dava sonuçlanınca bu para, payı kaybeden alıcıya ödenir. Peki dava yedi yıl sürer ve para bütün bu süre boyunca mahkeme veznesinde faizsiz bekletilirse, aradaki enflasyon kaybına kim katlanır? Anayasa Mahkemesi, Hatay’ın Kırıkhan ilçesindeki bir taşınmazla ilgili başvuruda bu soruyu payı kaybeden alıcı lehine yanıtlamış ve devletin mülkiyet hakkından doğan pozitif yükümlülüğünü yerine getirmediğine karar vermiştir.
Anayasa Mahkemesi İkinci Bölümü, 3.9.2026 tarihli ve 2021/1240 başvuru numaralı kararıyla, depo edilen önalım bedelinin dava süresince nemalandırılmaması nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiğine oybirliğiyle hükmetmiş, başvurucuya net 415.218,95 TL maddi tazminat ödenmesine karar vermiştir. Davanın esasına, yani önalım hakkının kullanılmasına yönelik şikâyetler ise oyçokluğuyla kabul edilemez bulunmuştur.
🏗️ Önalım davası nasıl ilerledi?
Başvurucu, üzerinde fabrika bulunan paylı bir taşınmazın hisselerini 3.4.2013 ve 4.4.2013 tarihlerinde satın almıştır. Taşınmazın diğer paydaşlarından biri, 19.4.2013 tarihinde başvurucu aleyhine önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açmıştır.
Kırıkhan 2. Asliye Hukuk Mahkemesi, 5.6.2014 tarihli duruşmada davacıya tapu satış bedeli ve masraflardan oluşan 340.935,32 TL’yi mahkeme kasasına yatırması için yirmi gün süre vermiş; davacı bu tutarı 20.6.2014 tarihinde depo etmiştir.
Mahkeme 25.12.2014 tarihinde davayı kabul etmiş, ancak Yargıtay (kapatılan) 14. Hukuk Dairesi 20.12.2016 tarihinde fiilî taksim bulunup bulunmadığının araştırılmadığı gerekçesiyle hükmü bozmuştur. Bozmaya uyan mahkeme tanık dinlemiş, keşif yapmış, bilirkişi raporları almış ve davayı yeniden kabul etmiştir. Bu ikinci hüküm Yargıtay tarafından 19.11.2019 tarihinde onanmış, karar düzeltme talebi 22.10.2020 tarihinde reddedilmiştir. Her iki hükümde de depo edilen bedelin kararın kesinleşmesinden sonra başvurucuya ödenmesine karar verilmiş; bedelin vadeli bir hesapta değerlendirilmesine ilişkin bir ara karar kurulmamıştır.
🧱 Alıcının üç savunması
Başvurucu, yargılama boyunca ve bireysel başvuruda temel olarak şu itirazları ileri sürmüştür:
- Hak düşürücü süre: Payları aslında 2011 yılında bir bankadan ihale yoluyla aldığını, bankanın tapu devrini ancak 2013’te yapabildiğini, bu nedenle o dönemki iki yıllık sürenin 2011’den başlatılması gerektiğini savunmuştur.
- Fiilî taksim: Taşınmazın paydaşlar arasında duvar, tel çit ve farklı kullanım biçimleriyle fiilen bölündüğünü, bu durumda önalım hakkının kullanılamayacağını ileri sürmüştür.
- Gerçek bedel: Taşınmazın dava tarihindeki gerçek bedelinin 795.883,90 TL olduğunu, tapudaki bedelin depo ettirilmesinin kendisini zarara uğrattığını belirtmiştir.
İlk derece mahkemesi fiilî taksim iddiasını, taksim sözleşmesinin yalnızca iki paydaş arasında yapıldığı, çok sayıda paydaşı bulunan taşınmazın diğer maliklerini bağlamayacağı ve keşifte görülen duvarın 2014 tarihli uydu fotoğrafında bulunmadığı gerekçeleriyle reddetmiştir. Davacının ya da miras bırakanının taşınmazda çekişmesiz kullandığı bir yer bulunmadığını da tespit etmiştir.
🚫 Kabul edilemez bulunan şikâyetler
Anayasa Mahkemesi, özel kişiler arasındaki bu uyuşmazlığı devletin mülkiyet hakkından doğan pozitif yükümlülükleri çerçevesinde incelemiştir. Önalım hakkının kullanılmasına yönelik üç savunma bakımından şu sonuçlara ulaşmıştır:
- TMK m.705’e göre mülkiyetin tescilden önce kazanılması miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer hâllerle sınırlıdır. Başvurucu 2011 tarihli işlemin cebrî icra satışı olduğunu ileri sürmemiş ve bu yönde belge sunmamıştır. Bu nedenle mülkiyetin 2011’de kazanıldığı ve sürenin dolduğu iddiasının dayanağı bulunmamaktadır.
- Fiilî taksim iddiası derece mahkemelerince tanık, keşif ve bilirkişi raporlarıyla değerlendirilmiş ve gerekçeli olarak reddedilmiştir; açık ve bariz bir takdir hatası görülmemiştir.
- Gerçek bedel şikâyeti bakımından, tapudaki satış bedelinin bizzat alıcı ve satıcı tarafından belirlendiği, bu bedel üzerinden harç ödeyen tarafların doğabilecek sonuçları öngörebilecek durumda olduğu vurgulanmıştır. Tapu bedeli ve masrafların depo ettirilmesi başvurucuya aşırı ve ölçüsüz bir külfet yüklememiştir.
Bu kısım açıkça dayanaktan yoksun bulunarak oyçokluğuyla kabul edilemez ilan edilmiştir.
💸 Vezne bekletmesi neden ihlal sayıldı?
Kararın ağırlık merkezi, depo edilen paranın akıbetidir. Anayasa Mahkemesi daha önceki kararlarına dayanarak şu ilkeyi tekrarlamıştır: Önalım davalarında mahkeme, dava açıldıktan sonra makul bir süre içinde bedelin vadeli bir mevduat hesabına yatırılması gibi basit bir tedbirle yargılamanın uzamasının taraflar üzerindeki olumsuz etkisini asgariye indirebilir. Bu tedbirin alınmaması, mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğün ihlali sonucunu doğurur. Mahkeme, icra sürecinde ihale bedelinin nemalandırılmamasına ilişkin önceki bir kararına da atıf yapmıştır.
Somut olayda Asliye Hukuk Mahkemesi, depo ettirdiği bedeli kesinleşmeye kadar vezne hesabında tutmuştur. Anayasa Mahkemesinin hesabı şöyledir:
- Davanın açıldığı Nisan 2013’teki 100 TL, kararın kesinleştiği Ekim 2020’de 221,79 TL’ye karşılık gelmektedir; aradaki enflasyon oranı %121,79‘dur.
- 340.935,32 TL’lik alacağın enflasyon kaybı giderilmiş karşılığı 756.154,27 TL‘dir.
- Aradaki fark, yani başvurucunun değer kaybı 415.218,95 TL‘dir.
Başvurucu yeniden yargılama ve davacı tarafından 455.883,90 TL’lik “eksik bedelin” yatırılmasını da talep etmişti. Anayasa Mahkemesi yeniden yargılamada hukuki yarar görmemiş, 6216 sayılı Kanun’un 50. maddesinin ikinci fıkrası çerçevesinde maddi kaybın tazmininin yeterli giderim olacağına karar vermiştir. Başvurucuya ayrıca 487,60 TL harç ve 40.000 TL vekâlet ücretinden oluşan yargılama gideri ödenecektir.
🗣️ Karşıoyda öne çıkan noktalar
Bölüm üyelerinden biri, nemalandırma yönünden verilen ihlal kararına katılmış, ancak esaslı iddiaların değerlendirilmediği şikâyetinin kabul edilemez bulunmasına karşı çıkmıştır. Karşıoya göre:
- Başvurucunun dayandığı nitelendirme cebrî icra değil, inançlı işlem ve tescilin başvurucunun iradesi dışındaki bir engel nedeniyle gecikmesidir. Satış tarihi olarak 6.4.2011 esas alınsaydı, iki yıllık süre dava açılmadan önce dolmuş olacaktı. Bu nitelendirme hiçbir aşamada tartışılmamıştır.
- Davacı, 14.9.2017 tarihli duruşmada taşınmazın eşine ait olduğunu ve 2007’de bir başka paydaşa satıldığını ifade etmiştir. Bu beyan hem fiilî taksim iddiası hem de önalım hakkının dürüstlük kuralına uygun kullanılıp kullanılmadığı bakımından sonuca etkili olabilecek niteliktedir; ancak gerekçelerde değerlendirilmemiştir.
Karşıoy, kararın sonucunu değiştirmemekle birlikte, önalım davalarında tescil tarihi ile gerçek satış tarihinin ayrıştığı durumlarda hangi tarihin esas alınacağı sorusunun açık kaldığını göstermektedir.
Sitede daha önce icra dosyasındaki paranın nemalandırılmaması ve önalımda rayiç bedel dönemi kararları ele alınmıştı. Bu karar, nemalandırma ilkesini önalım davasında mahkeme veznesinde bekleyen bedele uygulamasıyla ve somut tazminat hesabıyla onlardan ayrılmaktadır.
🆕 7571 sayılı Kanun ile gelen değişiklik
Kararın konusu olan dava 2013-2020 yıllarında görülmüş ve o dönemki düzenlemeye tabi olmuştur. Ancak önalımı düzenleyen TMK maddeleri, karar tarihinden önce 24.12.2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun’la değiştirilmiştir:
- TMK m.734/2 (7571 s. K. m.36): Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
- TMK m.733 (7571 s. K. m.35): Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
Böylece yeni düzenleme, kararda ihlale yol açan iki sorunu doğrudan ele almaktadır: depo edilen bedel artık kanun gereği nemalandırılacak, depo edilecek tutar da tapudaki bedel yerine hâkimin belirleyeceği rayiç bedel olacaktır. Anayasa Mahkemesinin gerçek bedel şikâyetini, tapu bedelini taraflar kendileri belirlediği için ölçüsüz bulmadığı hatırlanmalıdır; bu gerekçe eski düzenleme dönemine özgüdür. Değişikliğin karar tarihinden önce açılmış davalara nasıl uygulanacağı, geçiş hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmesi gereken bir konudur.
❓ Sık sorulanlar
Anayasa Mahkemesi önalım davasının sonucunu değiştirdi mi?
Hayır. Payın davacı adına tescili yönündeki hükme ilişkin şikâyetler kabul edilemez bulunmuştur. İhlal yalnızca depo edilen bedelin enflasyon karşısında değer kaybetmesine ilişkindir ve giderim de bu kayba karşılık gelen tazminatla sınırlıdır.
Değer kaybı hangi tarihler esas alınarak hesaplandı?
Anayasa Mahkemesi davanın açıldığı Nisan 2013 ile kararın kesinleştiği Ekim 2020 arasındaki TÜİK enflasyon verilerini esas almıştır. Bu dönemde %121,79’luk artış nedeniyle 340.935,32 TL’nin karşılığı 756.154,27 TL olarak bulunmuş, aradaki 415.218,95 TL tazminata hükmedilmiştir.
Tazminatı davacı paydaş mı ödeyecek?
Hayır. İhlal, mahkemenin basit bir tedbiri almamasından kaynaklanan devletin pozitif yükümlülüğüne ilişkindir. Kararın hüküm kısmına göre ödeme, başvurucunun Hazine ve Maliye Bakanlığına başvurusundan itibaren dört ay içinde yapılacak; gecikme hâlinde yasal faiz işleyecektir.
Alıcının “gerçek bedel” talebi neden karşılanmadı?
Olayın geçtiği dönemde TMK m.734, satış bedeli ile tapu giderlerinin yatırılmasını öngörüyordu. Anayasa Mahkemesi, tapudaki bedeli alıcı ve satıcının kendilerinin belirlediğini ve bu bedel üzerinden harç ödediklerini dikkate alarak tapu bedelinin depo ettirilmesini ölçüsüz bulmamıştır. 7571 sayılı Kanun’la artık rayiç bedelin hâkim tarafından belirlenmesi öngörülmüştür.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, benzer kararlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Anayasa Mahkemesi İkinci Bölümünün Kararlar Bilgi Bankasında yayımlanan 2021/1240 başvuru numaralı kararından derlenmiştir. Olaylara ilişkin anlatım, kararda aktarılan derece mahkemesi kabullerine ve başvurucu iddialarına dayanır; başvurucu, taraflar ve heyet üyelerinin kimlikleri yazıya alınmamıştır. TMK m.733 ve m.734’te 7571 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikler incelenen davanın görüldüğü dönemden sonra yürürlüğe girmiştir. Davanın açıldığı tarih, depo edilen tutar ve yargılama süresi farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
