Aynı gün, aynı taşınmaz, aynı taraflar ve aynı süre: 30.12.2015 başlangıçlı, on dört yıllık iki ayrı kira sözleşmesi. Birinde aylık kira 24.000 USD, noterde düzenlenen ve tapuya şerh verilen diğerinde ise 5.000 USD. Kiraya verenler yüksek bedelli sözleşmeye dayanarak bakiye kira için icra takibi başlatıyor, kiracı ise noter sözleşmesini öne sürüp borcu olmadığını savunuyor. İlk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi noter sözleşmesine üstünlük tanıyınca dosya Yargıtay’a geliyor. Sorulan soru basit görünse de cevabı kira ilişkilerinde sık rastlanan bir uygulamayı doğrudan ilgilendiriyor: Noterde yapılmış olması, bir kira sözleşmesini diğerinin önüne geçirir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 24.03.2026 tarihli ve E.2025/3436, K.2026/1557 sayılı kararıyla, duruşmalı inceleme sonunda bölge adliye mahkemesinin istinaf başvurusunu reddeden kararını HMK 373/1 uyarınca ortadan kaldırmış, ilk derece mahkemesinin kararını ise asıl ve birleşen dava yönünden davacı kiraya verenler yararına HMK 371 uyarınca oy birliğiyle bozmuştur.
📑 Aynı güne tarihli iki sözleşme
Karar metnine göre taraflar arasında 30.12.2015 başlangıç tarihli ve 14 yıl süreli iki kira sözleşmesi bulunmaktadır. Adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşmede aylık kira bedeli 24.000 USD, noterde düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede ise 5.000 USD olarak gösterilmiştir. Her iki sözleşme de aynı kiralanana ilişkindir ve her ikisinin de taraflarca imzalandığı dosya kapsamıyla sabittir.
Kiraya verenler, kiracının 2018 yılında banka hesabına toplam 180.000 USD yatırdığını, kalan alacağın bir kısmının makbuzla ödendiğini ve bu ödemelerin gerçek kira bedelinin 24.000 USD olduğunu gösterdiğini ileri sürmüştür. Bakiye kira alacağı için başlatılan takibe kiracının itiraz etmesi üzerine asıl dava açılmış; 2020 yılı kiralarının eksik ödendiği iddiasıyla başlatılan ikinci takip ise birleşen davanın konusunu oluşturmuştur. Her iki davada da itirazın iptali, takibin devamı, temerrüt nedeniyle tahliye ve icra inkâr tazminatı istenmiştir.
Kiracı ise aylık kiranın 5.000 USD olduğunu, kiraları bu sözleşmeye göre ödediğini ve kiraya verenlerin daha önce noter sözleşmesinin feshi için açtığı davanın reddedildiğini savunmuş; yüksek bedelli sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını da ileri sürmüştür. Adli Tıp Kurumu raporu bu imzanın kiracıya ait olduğunu belirlemiştir.
🏛️ Derece mahkemeleri neden noter sözleşmesini esas aldı?
- İlk derece mahkemesi (sulh hukuk, 2023/119 K.): Noter sözleşmesinin tarafların ortak iradesiyle muvazaalı olarak düzenlendiğini kabul etmekle birlikte, kişinin kendi muvazaasına dayanamayacağını belirtmiştir. Mahkemeye göre noter sözleşmesinin sahteliği iddia edilmemiş, sözleşme tapuya şerh edilmiş, kiraya verenler ise ilk takip tarihi olan 01.07.2019’a kadar eksik ödeme iddiasında bulunmamıştır. Sözleşmeden dört yıl sonra ileri sürülen eksik ödeme talebi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmiştir.
- Ödemelerin niteliği: Mahkeme, hesap hareketlerinde 2018 yılı kira bedeli açıklamasıyla yalnızca 60.000 USD gönderildiğini, diğer ödemelerin “avans” açıklamasıyla yapıldığını ve bunların kira bedeline ilişkin olduğunun ispatlanamadığını belirtmiştir.
- Bölge adliye mahkemesi (2025/1348 K.): Noter sözleşmesinin feshi ve tapudan terkini istemiyle açılan önceki davanın reddedilip Yargıtay onamasıyla kesinleştiğini, bu kararın eldeki dosya için delil niteliğinde olduğunu ve noter sözleşmesinin muvazaalı olduğunun tanıkla ispat edilemeyeceğini belirterek istinaf başvurusunu reddetmiştir.
⚖️ Yargıtay’ın bozma gerekçesi
Daire, uyuşmazlığı kira alacağının tahsili için başlatılan takiplere yapılan itirazın iptali ve temerrüt nedeniyle tahliye istemi olarak nitelendirmiş ve şu tespitlerle sonuca ulaşmıştır:
- İmza sabittir: 24.000 USD bedelli sözleşmedeki imzanın davalı kiracıya ait olduğu yargılamada alınan bilirkişi raporuyla belirlenmiştir.
- Noter şekli tek başına üstünlük sağlamaz: Düşük bedelli sözleşmenin noterde düzenlenmiş olması, adi yazılı diğer sözleşmenin geçersiz olduğu sonucunu doğurmaz.
- Hayatın olağan akışı: Kira bedeli aylık 24.000 USD olarak kararlaştırılmışken yeni bir sözleşmeyle fahiş oranda indirim yapılması hayatın olağan akışına uygun değildir.
- Muvazaa tespiti: Düşük bedelli sözleşmenin kira bedelini belirlemek dışında başka bir amaçla düzenlendiği ve muvazaalı olduğu anlaşılmıştır.
- Önceki davanın sınırı: 5.000 USD bedelli sözleşmenin feshi için açılan davada verilen ret kararı, 24.000 USD bedelli sözleşme o davanın konusu olmadığından eldeki davada kesin delil olarak kabul edilemez.
Bu tespitlerden sonra Daire, ilk derece mahkemesinin uyuşmazlığı 24.000 USD bedelli kira sözleşmesini esas alarak çözmesi gerektiğini belirtmiş ve kararı bozmuştur. Duruşma yapıldığı için davalı aleyhine 40.000,00 TL Yargıtay duruşma vekâlet ücretine de hükmedilmiştir.
🎭 Muvazaa ve “kendi muvazaasına dayanma” sorunu
Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesinin birinci fıkrasına göre bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. Muvazaada taraflar, gerçekte istemedikleri bir görünüşü bilerek yaratır; görünüşteki işlem tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için aralarında hüküm doğurmaz.
Derece mahkemeleri, muvazaayı tespit etmekle birlikte kiraya verenlerin de bu muvazaaya katıldığını, bu nedenle ona dayanamayacaklarını kabul etmişti. Yargıtay’ın gerekçesindeki son cümle bu noktada belirleyicidir: Daireye göre ilamın tarafları, düşük bedelli kira sözleşmesindeki muvazaanın varlığını yazılı delillerle ispatlayabildiklerinde kendi muvazaalarına dayanarak talepte bulunabilir. Başka bir deyişle sorun, muvazaaya katılan tarafın bu iddiayı hiç ileri sürememesi değil, bunu hangi delille ispatlayacağıdır.
Somut olayda kiraya verenlerin elinde, imzası bilirkişi raporuyla kiracıya ait olduğu belirlenen ve aynı tarihi taşıyan yüksek bedelli yazılı sözleşme bulunmaktadır. Bölge adliye mahkemesinin “muvazaa tanıkla ispat edilemez” tespiti doğru bir ilkeye dayansa da dosyada ispat tanığa değil yazılı belgeye dayanmaktadır. HMK’nın 201. maddesi senede karşı tanıkla ispat yasağını düzenler; burada ise bir senede karşı yine imzalı bir senet ileri sürülmüştür.
🔒 Önceki fesih davasının etkisi
Dosyanın dikkat çeken yönlerinden biri, kiraya verenlerin daha önce noter sözleşmesinin feshi, tapudaki şerhin kaldırılması ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye istemiyle dava açmış olmasıdır. Bu dava, noter sözleşmesinin feshi koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle reddedilmiş ve karar kesinleşmiştir. Derece mahkemeleri bu sonucu, noter sözleşmesinin geçerli ve bağlayıcı olduğunun teyidi gibi okumuştur.
Yargıtay ise kesin hükmün kapsamını dar tutmuştur. Önceki davanın konusu yalnızca 5.000 USD bedelli sözleşmenin feshiydi; 24.000 USD bedelli sözleşme o davada tartışılmamıştı. Bu nedenle önceki ret kararı, yüksek bedelli sözleşmeye dayanılan eldeki davada kesin delil olarak kabul edilemez. Bir sözleşmenin feshi koşullarının bulunmaması, başka bir sözleşmenin geçersizliğini ya da tarafların gerçek iradesinin ne olduğunu kendiliğinden belirlemez.
Kira bedelinin ispatına ilişkin benzer bir yazılı delil tartışması için sitedeki kira teminatı bonosunun ispatı yazısına; dövizli kira davalarında yargılama giderleri için ise dövizli kira davasında harç kuru yazısına bakılabilir.
🧩 Kira ilişkileri için sonuçlar
Karar, aynı kiralanan için farklı bedeller içeren birden fazla sözleşme düzenlenmesi hâlinde mahkemelerin nasıl bir değerlendirme yapacağına dair önemli ipuçları içerir:
- Şekil, gerçek iradenin önüne geçmez: Noter onayı veya tapuya şerh, sözleşmenin tarafların gerçek iradesini yansıttığı anlamına gelmez; TBK 19 uyarınca belirleyici olan gerçek ve ortak iradedir.
- Bedel farkı bir karinedir: Aynı tarihli sözleşmeler arasında yaklaşık beşte bire varan fark, Daire tarafından hayatın olağan akışına aykırı bulunmuş ve muvazaa tespitinde dayanak yapılmıştır.
- Ödeme kayıtları birlikte okunur: Yüksek tutarlı banka ödemeleri, kiraya verenlerin iddiasının dayanaklarından biri olmuştur. Yargıtay, “avans” açıklamalı ödemelerin niteliğini ayrıca tartışmamış; bozma sonrası hesabın 24.000 USD bedel esas alınarak yapılması gerekecektir.
- Kesin hükmün sınırı: Bir sözleşmeye ilişkin davada verilen karar, konusu olmayan diğer sözleşme bakımından kesin delil oluşturmaz.
Kararın neden iki ayrı sözleşme düzenlendiğine ilişkin bir tespiti bulunmamaktadır; Daire yalnızca düşük bedelli sözleşmenin kira bedelini belirlemek dışında başka bir nedenle yapıldığını belirtmekle yetinmiştir. Bozma kararı sonrasında temerrüt ve tahliye taleplerinin akıbeti, ilk derece mahkemesinin yapacağı yeni değerlendirmeye bağlıdır. Tahliye ve yeni sözleşme ilişkisine dair farklı bir örnek için tahliye taahhüdünden sonra yeni kira sözleşmesi yazısı incelenebilir.
❓ Merak edilenler
Aynı kiralanan için iki farklı bedelli sözleşme varsa hangisi esas alınır?
Muvazaaya katılan taraf daha sonra bu muvazaaya dayanabilir mi?
Noter sözleşmesinin feshi davasının reddedilmiş olması diğer sözleşmeyi etkiler mi?
Bozma kararı kiracının tahliyesi anlamına mı gelir?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer içtihatlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Tarafların kimliği ve mahkemelerin yeri kaynakta anonimdir. Karar bir bozma kararıdır; dosya yeniden yargılama için ilk derece mahkemesine gönderilmiştir ve nihai sonuç bu yargılamaya bağlıdır. Mevzuata ilişkin açıklamalar bilgi amacıyla eklenmiştir. Farklı olgulara sahip dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
