İhtiyaç Tahliyesinde Arabuluculuk – Yargıtay 3. HD 2025/5039
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk 01.09.2023’ten bu yana dava şartıdır. Ancak uygulamada bölge adliye mahkemeleri bir noktada ikiye ayrıldı: ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında arabuluculuk başvurusu, dava açma süresi başlamadan önce yapılabilir mi? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.10.2025 tarihli, 2025/3292 E. ve 2025/5039 K. sayılı kararı bu ayrılığı ve Dairenin daha önce verdiği cevabı bir arada gösteriyor.
🏠 Uyuşmazlık Nereden Çıktı?
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 01.09.2023’te yürürlüğe giren 18/B maddesi, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını dava şartı hâline getirmiştir.
Aynı Kanun’un 18/A-2 maddesi ise davacının, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine eklemesini zorunlu kılar; arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Kanun metninde davacının arabuluculuğa ne zaman başvuracağına ilişkin bir süre düzenlenmemiştir. Tartışma tam da bu boşluktan doğmuştur.
⚖️ İki Farklı Görüş
Bir avukatın başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu, 11.07.2025 tarihli kararıyla uyuşmazlığın giderilmesini talep etmiştir. Karara göre taraflar şöyle konumlanmıştır:
- Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak isteyen kiraya veren, yeni dönem başladıktan sonra bir ay içinde arabuluculuk bürosuna başvurmalı; son tutanağın düzenlenmesinden itibaren, başvuruyla durmuş olan dava süresi kaldığı yerden devam ettiğinden kalan süre içinde davasını açmalıdır. Dava açma süresi başlamadan önce yapılan başvuruda usulüne uygun bir arabuluculuk süreci işlemiş sayılmaz ve dava şartı yerine gelmez.
- İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36., 49., 54. ve 55. Hukuk Daireleri: 6325 sayılı Kanun’un 18/A-2 maddesinde davacı tarafa başvuru süresine ilişkin bir düzenleme getirilmemiştir; yasada olmayan bir sınırlamanın mahkeme tarafından konulması yerinde değildir. Dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulmasında yasal engel yoktur.
Başkanlar Kurulu, İstanbul dairelerinin görüşünü benimseyerek uyuşmazlığın bu doğrultuda giderilmesini istemiştir.
🧩 Dairenin 26.05.2025 Tarihli Kararındaki Kural
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, aynı konudaki benzer nitelikteki uyuşmazlığı 26.05.2025 tarihli ve 2025/1495 E. sayılı kararıyla zaten karara bağlamıştı. O kararda kural şöyle kurulmuştur: 6098 sayılı Kanun’un 350 nci maddesi uyarınca açılacak ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak açılabildiğine göre, dava şartı olan zorunlu arabuluculuk başvurusunun da tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir. Diğer bir anlatımla, dava açma süresi başlamadan önce yapılan arabuluculuk başvurusu ile dava şartı yerine getirilmiş olmaz.
Bu kural, Bursa 4. Hukuk Dairesi’nin yaklaşımıyla örtüşmektedir. TBK 350’nin metni de aynı yapıyı kurar: kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
🔍 21.10.2025 Tarihli Kararın Sonucu
Daire, 21.10.2025 tarihli kararında iki ayrı sonuç açıklamıştır:
- TBK 350’ye dayalı davalar yönünden: Konu 26.05.2025 tarihli kararla zaten karara bağlandığından, uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin yeniden karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir.
- TBK 351/1’e (yeni malikin gereksinimi) dayalı davalar yönünden: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. ve 54. Hukuk Dairelerinin kararlarının her ikisi de dava açma süresinden önce arabulucuya başvurulmasında yasal engel bulunmadığı yönündedir. Bölge adliye mahkemesi hukuk dairelerinin yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılan davalarda verdiği kesin nitelikteki kararlar arasında farklı uygulama içeren bir uyuşmazlık bulunmadığından, bu husus yönünden de karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir.
Karar 21.10.2025 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir. Uyuşmazlığın giderilmesi yolu, 5235 sayılı Kanun’un 35 inci maddesine dayanır ve benzer olaylarda bölge adliye mahkemesi dairelerince verilen kesin nitelikteki kararlar arasında uyuşmazlık bulunması hâlinde işletilir.
📅 Bir Aylık Dava Süresi Nasıl İşler?
TBK 350’deki bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Kararda atıf yapılan TBK 353 ise bu sürenin uzamasına imkân tanır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Arabuluculuk bu takvimin içine yerleşir. Bursa 4. Hukuk Dairesi’nin kararlarında ifade edildiği ve Dairenin 26.05.2025 tarihli kararıyla benimsenen yaklaşımda olduğu gibi, arabuluculuk bürosuna başvuru dava süresini durdurur; son tutanağın düzenlenmesinden itibaren süre kaldığı yerden işlemeye devam eder ve dava, kalan süre içinde açılır. Arabuluculuk sürecinin maliyet tarafı için arabuluculuk ücreti hesaplama rehberimize bakabilirsiniz.
🆕 Uygulamaya Yansıyan Takvim
Bu kararlar birlikte okunduğunda, TBK 350’ye dayalı ihtiyaç tahliyesinde sıralama şu şekilde belirginleşmektedir: önce dava açma hakkının doğduğu tarih belirlenir (belirli süreli sözleşmede sürenin sonu, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre hesaplanan tarih), ardından bu tarihten sonra arabuluculuk bürosuna başvurulur, son tutanağın düzenlenmesinin ardından kalan süre içinde dava açılır.
Erken yapılan bir arabuluculuk başvurusunun sonucu, dosyanın esasına hiç girilmeden dava şartı yokluğundan usulden reddi olabilmektedir. Davanın konusu, kapsamı ve kiracının ileri sürebileceği savunmalar hakkında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası (TBK 350-351) ve tahliyeden sonraki döneme ilişkin yeniden kiralama yasağı (TBK 355) yazılarımızı inceleyebilirsiniz. Kendi kira dosyanızdaki takvim hakkında bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk hangi tarihten beri dava şartı?
6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Arabuluculuk başvurusu erken yapılırsa ne olur?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 26.05.2025 tarihli kararına göre TBK 350 uyarınca açılacak ihtiyaç tahliyesi davalarında arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerekir; erken başvuruyla dava şartı yerine getirilmiş sayılmaz.
Yeni malikin gereksinimi (TBK 351) yönünden durum nedir?
21.10.2025 tarihli kararda, TBK 351/1’e dayanılarak açılan davalar yönünden bölge adliye mahkemesi daireleri arasında farklı uygulama içeren bir uyuşmazlık bulunmadığı tespit edilmiş ve bu konuda karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir.
Bu karar benim dosyama doğrudan uygulanır mı?
Yargıtay kararları benzer olaylarda güçlü bir yol göstericidir; ancak her dosya kendi delilleriyle ve kendi takvimiyle değerlendirilir. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti ilgili Yargıtay kararının yayımlanmış metninden aktarılmıştır ve her somut olay kendi delilleriyle değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, şikâyet ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
