Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belge, uygulamada tahliye taahhütnamesi olarak bilinir. Taahhüt edilen gün gelip kiralanan boşaltılmadığında kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasına dayanarak ya icra takibi başlatabilir ya da sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu yazıda dava yolunun dilekçe örneği, taahhüdün geçerlilik şartları, bir aylık süre ile dava şartı arabuluculuğun birlikte nasıl işlediği ve dilekçeye eklenen belgeler yer alıyor.
🏛️ Dava Hangi Mahkemede ve Hangi Sürede Açılır?
- Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarına, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-a). Örnekte İstanbul Anadolu Adliyesindeki bir sulh hukuk mahkemesi esas alınmıştır.
- Süre: Dava, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m.352/1). Bu süre hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden gözetilir; kaçırılması hâlinde sözleşme bu sebebe dayanılarak sona erdirilemez.
- Arabuluculuk: Dava yoluyla tahliye isteminde, davadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 s. Kanun m.18/B-1-a). Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre bir aylık sürenin hesabında dikkate alınmaz (m.16/2). Son tutanak dava dilekçesine eklenir.
- Başvuru zamanı: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabulucuya başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra, dava açma süresi içinde yapılması gerektiğini açıklamıştır. Aynı mantık bakımından taahhüde dayalı davada da başvurunun taahhüt edilen tarihten sonra yapılması dosya açısından daha güvenli bir yoldur. Ayrıntı için ihtiyaç tahliyesinde arabuluculuk zamanı (Yargıtay 2025/5039) incelememize bakabilirsiniz.
| Yol | Nerede başlar | Arabuluculuk | Kiracı itiraz ederse |
| İlamsız tahliye takibi (İİK m.272) | İcra dairesi | Dava şartı değil | İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya genel mahkemede itirazın iptali |
| Tahliye davası (TBK m.352/1) | Sulh hukuk mahkemesi | Dava şartı | Savunmalar yargılamada incelenir |
İcra yolunun dilekçesi için itirazın kaldırılması ve tahliye dilekçesi örneği yazımıza bakabilirsiniz.
✍️ Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararlarında taahhüdün geçerliliği için aranan unsurlar şöyle özetlenir: taahhüt yazılı olmalı, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmeli, belirli bir boşaltma tarihi içermeli ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesinin içine konulan ve sözleşmeyle aynı anda imzalanan boşaltma kaydı, kural olarak geçerli bir tahliye taahhüdü sayılmaz; ancak kiracının sonradan verdiği bir beyan, sözleşmedeki tarihi açıkça teyit ediyorsa bu beyan taahhüt niteliği kazanabilir (E.2024/4396, K.2025/3416).
Uygulamada en çok tartışılan konu, taahhütnamenin kira sözleşmesiyle birlikte boş olarak imzalatıldığı iddiasıdır. Kira ilişkisi kurulduktan sonraki bir tarihi taşıyan taahhütname kural olarak kiracının serbest iradesine dayanır; tarihin sonradan doldurulduğunu ileri süren kiracı bunu aynı ispat gücüne sahip bir belgeyle kanıtlamakla yükümlüdür (E.2024/4052, K.2025/1108). Tarih alanı boş bırakılmış taahhütnamelerin durumu için tahliye taahhütnamesinde boş tarih sorunu yazımıza, taahhütten sonra yeni sözleşme imzalanması hâli için tahliye taahhüdünden sonra yeni kira sözleşmesi (2026/2766) karar incelememize bakabilirsiniz.
Kiralanan aile konutuysa, sözleşmenin tarafı olmayan eşin kiraya verene yaptığı bildirim de önem taşır. Yargıtay, bildirimden önce kiracı eşin tek başına verdiği taahhüdün tanzim tarihi itibarıyla geçerli olduğunu kabul etmiştir; bu konu aile konutu bildirimi ve tahliye taahhüdü (2025/4997) yazımızda ele alınmıştır.
📄 Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası Dilekçesi Örneği
Köşeli parantez içindeki alanlar dosyaya göre doldurulur; vekil bilgileri büromuza aittir. Örnek, bir yıl süreli konut kirasında kiracının teslimden birkaç gün sonra imzaladığı taahhütnameye rağmen kiralananı boşaltmaması ve arabuluculukta anlaşma sağlanamaması üzerine kurulmuştur.
Büromuzun hazırladığı tahliye dilekçeleri; kira sözleşmesi, taahhütname, teslim ve ödeme kayıtları ile arabuluculuk dosyası incelenerek, kiracının ileri sürebileceği baskı, imza ve tarih itirazları önceden gözetilerek yazılır. Bu nedenle dosyanız için hazırlanacak dilekçe, buradaki örnekten çok daha kapsamlı ve ayrıntılı olacaktır. Dosyanıza özel dilekçe ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İSTANBUL ANADOLU [ ]. SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [ ], [Adres]
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
DAVALI (KİRACI): [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [ ], [Kiralanan Adresi]
DAVA DEĞERİ: [Bir yıllık kira bedeli] TL (harca esas değer)
KONU: Davalının, [tarih] tarihli tahliye taahhütnamesine rağmen boşaltmadığı kiralanandan TBK m.352/1 uyarınca tahliyesine karar verilmesi istemidir.
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkile ait [adres] adresindeki taşınmaz, [tarih] başlangıç tarihli ve [süre] süreli kira sözleşmesiyle konut olarak davalıya kiralanmış ve aynı gün davalıya teslim edilmiştir.
2. Davalı, kiralananın tesliminden sonra, [tarih] tarihinde düzenleyip imzaladığı taahhütname ile kiralananı [taahhüt edilen tarih] tarihinde boşaltarak müvekkile teslim edeceğini yazılı olarak üstlenmiştir. Taahhütname kira ilişkisi kurulduktan sonra, belirli bir boşaltma tarihi içerecek şekilde bizzat kiracı tarafından verilmiş olup TBK m.352/1’deki şartları taşımaktadır.
3. Taahhüt edilen tarih geldiği hâlde davalı kiralananı boşaltmamıştır. Müvekkil, bu tarihten sonra ve bir aylık süre içinde, [tarih] tarihinde [ ] Arabuluculuk Bürosuna başvurmuş; [tarih] tarihli son tutanakla tarafların anlaşamadığı tespit edilmiştir. 6325 sayılı Kanun’un 16/2. maddesi uyarınca arabuluculukta geçen süre hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmayacağından işbu dava süresi içindedir.
4. Kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan tahliye taahhütnamesi kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünüdür; aksini, yani taahhütnamenin baskı altında ya da boş olarak imzalatıldığını ileri süren kiracı bunu aynı güçte yazılı delille ispatla yükümlüdür (Yargıtay 3. HD, 25.02.2025, E.2024/4052, K.2025/1108).
5. Taahhütnameden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmamış, müvekkil kiralananın kullanılmaya devam edilmesine muvafakat ettiğine dair bir beyanda bulunmamıştır.
HUKUKİ NEDENLER: 6098 sayılı TBK m.352/1; 6100 sayılı HMK m.4/1-a; 6325 sayılı Kanun m.16/2, m.18/A ve m.18/B; ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, [tarih] tarihli tahliye taahhütnamesinin aslı, teslim tutanağı, kira ödeme kayıtları, arabuluculuk son tutanağı, gerektiğinde imza incelemesi, keşif, yemin ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Davanın kabulü ile davalının [adres] adresindeki kiralanandan TAHLİYESİNE,
2. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine,
karar verilmesini saygılarımla vekâleten arz ve talep ederim. [Tarih]
Davacı Vekili
Av. Veli Savun
İstanbul Barosu – 75235
EKLER: 1) Vekâletname 2) Kira sözleşmesi 3) Tahliye taahhütnamesinin aslı 4) Teslim tutanağı 5) Arabuluculuk son tutanağı 6) Tapu kaydı
🧭 Dilekçedeki Bölümler Neden Önemli?
Teslim tarihi ile taahhüt tarihinin ayrı gösterilmesi. Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Dilekçede iki tarihin ayrı ayrı yazılması, mahkemenin bu şartı ilk bakışta denetlemesini sağlar; aynı gün imzalanan belgelerde kiracının baskı savunması daha kolay gündeme gelir.
Süre paragrafı. Taahhüt edilen tarih, arabuluculuk başvurusu, son tutanak ve dava tarihi bir arada yazıldığında, bir aylık hak düşürücü sürenin korunduğu dosyada açıkça görülür. Süre kendiliğinden incelendiğinden bu paragrafın eksik olması, ret riskini artırır.
İspat yükünün hatırlatılması. Kiracının tarihin sonradan doldurulduğu ya da belgenin boş imzalatıldığı yönündeki savunmalarına karşı ispat yükünün kiracıda olduğu, kilit içtihatla birlikte dilekçede yer alır. İmzaya itiraz edilmesi hâlinde imza incelemesi istemi de delillere eklenir.
Yeni sözleşme ve muvafakat. Taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalanması veya kiraya verenin kullanımın sürmesine açıkça izin vermesi, taahhüde dayanmayı zayıflatabilir. Bu nedenle dilekçede böyle bir durumun bulunmadığı belirtilir. Kiracının sık başvurduğu diğer savunmalar için tahliye davasında kiracının savunmaları yazımıza; farklı bir tahliye sebebinin dilekçesi için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası dilekçesi örneği yazımıza bakabilirsiniz.
📎 Dilekçeye Eklenecek Belgeler
- Kira sözleşmesi ve varsa ekleri.
- Tahliye taahhütnamesinin aslı (imza incelemesi gündeme gelebileceğinden asıl belge önemlidir).
- Kiralananın teslim tarihini gösteren tutanak, yazışma veya abonelik kayıtları.
- Kira ödemelerine ait banka kayıtları.
- Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu onaylı örneği.
- Kiraya verenin malik olduğunu gösteren tapu kaydı.
- Vekil aracılığıyla dava açılıyorsa vekâletname.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Tahliye taahhüdüne dayalı dava ne kadar sürede açılır?
Taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde. Davadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır ve arabuluculuk sürecinde geçen süre bir aylık sürenin hesabında dikkate alınmaz.
Kira sözleşmesine yazılan boşaltma maddesi tahliye taahhüdü sayılır mı?
Kural olarak hayır. Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. Yargıtay, sözleşmenin yapıldığı sırada verilen taahhüdü geçersiz saymış; ancak kiracının sonradan gönderdiği bir yazıda sözleşmedeki tarihi teyit etmesini geçerli bir taahhüt olarak kabul etmiştir.
Kiracı taahhütnameyi baskıyla imzaladığını söylerse ne olur?
Kira ilişkisi kurulduktan sonraki bir tarihi taşıyan taahhütname kural olarak kiracının serbest iradesine dayanır. Baskı veya boş imza iddiasını ileri süren kiracı, bunu aynı güçte bir belgeyle ispat etmek durumundadır.
Dava yerine icra takibi başlatılabilir mi?
Evet. Kiraya veren, taahhüde dayanarak icra dairesinde ilamsız tahliye takibi de başlatabilir; bu yol için arabuluculuk dava şartı değildir. Kiracı itiraz ederse icra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya genel mahkemede itirazın iptali gündeme gelir. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu dilekçe örneği genel bilgilendirme amacı taşır; her dosyada taahhütnamenin tarihi, teslim durumu ve arabuluculuk süreci farklıdır ve metin buna göre düzenlenir. Örnek kullanılarak yapılan başvuru ve taleplerden Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
