Projeden daire alanların tapuda en sık karşılaştığı kavramlardan biri kat irtifakıdır. Bina henüz tamamlanmadan, hatta inşaata başlanmadan, ileride oluşacak her bağımsız bölüm için arsa payına bağlı bir hak kurulur. Bu hak, alıcıya yapı bitmeden mülkiyet güvencesi sağlar; ancak kat mülkiyetiyle aynı şey değildir. Bu yazıda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat irtifakının ne olduğunu, nasıl kurulduğunu ve kat mülkiyetine nasıl geçildiğini anlatıyoruz.
Kısa özet: Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bağımsız bölümler için kurulan irtifaktır (KMK m.2). Resmî senet ve tapuya tescille doğar (m.10). Onaylı proje ve yönetim planıyla kurulur; yapı kullanma izni alındıktan sonra 60 gün içinde belgeler tapuya gönderilir ve kat mülkiyetine geçiş resen yapılır (m.14). Yapı tamamlanıp bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanınca, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa da yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (m.17).
Bu yazıda neler var?
📐 Kat İrtifakı Nedir?
KMK m.2, kat irtifakını bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bağımsız bölümler için kurulan irtifak olarak tanımlar. Kat irtifakı sahibi, arsa üzerinde belirli bir arsa payının maliki olur ve bu pay, projede gösterilen belirli bir bağımsız bölümle ilişkilendirilir. Kat irtifakı, kat mülkiyeti gibi, resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (m.10).
⚖️ Kat Mülkiyetinden Farkı
| Kat irtifakı | Kat mülkiyeti | |
|---|---|---|
| Yapının durumu | Henüz yapılmamış veya yapılmakta | Tamamlanmış, yapı kullanma izni alınmış |
| Hakkın konusu | Arsa payı ve ileride oluşacak bağımsız bölüm | Tamamlanmış bağımsız bölüm, arsa payı ve ortak yerler |
| Tapudaki niteliği | Arsa üzerinde irtifak | Bağımsız bölüm üzerinde özel mülkiyet (m.3) |
| Yönetim | Kural olarak irtifak sahipleri arasındaki ilişki; şartlar oluşunca KMK yönetim hükümleri | KMK yönetim hükümleri |
📝 Nasıl Kurulur?
Kat irtifakı kurmak için arsanın maliki veya bütün paydaşları tapu müdürlüğüne başvurur (m.14/1). Başvuruda şu belgeler istenir:
- Yetkili idarece onaylanmış ve elektronik ortamda tapuya gönderilmiş mimari proje,
- Kanunun 28. maddesine uygun yönetim planı,
- Bağımsız bölümleri ve bunlara tahsis edilen arsa paylarını gösteren, noter tasdikli liste.
Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez; kat irtifakı aşamasında verilen yönetim plânı geçerliliğini korur.
🧮 Arsa Payı
Her bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı, tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılır (m.14/2). Arsa payı, bağımsız bölümün konumu ve büyüklüğü dikkate alınarak belirlenir ve ileride ortak giderlerin paylaşımında, kentsel dönüşümde ve yeniden yapımda hak sahipliğini doğrudan etkiler. Kentsel dönüşümde arsa payının önemi kentsel dönüşümde kat mülkiyeti ve kat irtifakı sorunları yazısında ele alınmıştır.
🔁 Kat Mülkiyetine Geçiş
Kat irtifakının amacı, yapı tamamlandığında kat mülkiyetine dönüşmektir. KMK m.14/3 uyarınca yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren 60 gün içinde gerekli belgeler tapuya gönderilir ve kat irtifakı kat mülkiyetine resen çevrilir. Kanun, yapı kullanma izninden itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesini zorunlu tutar. Yazılı uyarıya rağmen eksik belgeleri tamamlamayan veya gerekli işlemlerden kaçınan kat irtifakı sahibine bağımsız bölüm başına idari para cezası verilir (m.14/5).
Not: Kat mülkiyetine geçilemeyen binalarda en sık sebep, yapı kullanma izninin (iskân) alınamamasıdır. Projeye aykırı yapılan katlar veya eklentiler bu izni engelleyebilir; bu durumda alıcılar yükleniciye karşı haklarını değerlendirmelidir.
🏢 Yönetim ve Aidat
Kat irtifakı sahipleri, yapının sözleşmede belirlenen sürede başlaması ve tamamlanması için birbirlerinden karşılıklı ifa isteyebilir ve yönetici atayabilir (m.17/1-2). Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (m.17/3). Bu durumda ortak giderlere katılma borcu ve kat malikleri kurulu kararları da KMK’ya göre değerlendirilir. Aidat uyuşmazlıkları için aidat alacağı davası, kurul kararlarına itiraz için kat malikleri kurulu kararının iptali davası yazılarına bakılabilir.
🚧 Alıcılar İçin Riskler
- Yüklenicinin yapıyı tamamlamaması veya projeye aykırı yapması; bkz. projeden daire ve değer farkı,
- Yükleniciden daire alan kişinin arsa sahibine karşı durumu; bkz. yükleniciden daire alan üçüncü kişinin korunması,
- Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantısız dağıtılması,
- Kat irtifakı üzerinde ipotek veya haciz bulunması,
- Komşu parsele taşan yapılar; bkz. haksız inşaat ve taşkın yapı.
Tapu kayıtlarındaki uyuşmazlıklarda başvurulan dava türü için tapu iptali ve tescil davası yazısına bakılabilir.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Kat irtifaklı daire almak güvenli mi?
Kat irtifakı tapuya tescil edilmiş bir haktır; ancak yapının tamamlanması ve kat mülkiyetine geçilmesi ayrıca takip edilmelidir.
Kat irtifakı kat mülkiyetine ne zaman geçer?
Yapı kullanma izninden sonra belgeler 60 gün içinde tapuya gönderilir ve geçiş resen yapılır.
Kat irtifaklı binada aidat ödemek zorunda mıyım?
Yapı tamamlanmış ve bölümlerin üçte ikisi kullanılıyorsa yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Arsa payı neye göre belirlenir?
Bağımsız bölümün konumu ve büyüklüğü dikkate alınarak belirlenir ve tapuya yazılır.
Davam için ne yapmalıyım?
Bilgi için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Kat irtifakı hakkında bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
