Haksız inşaat, bir kimsenin başkasına ait arazi üzerine veya başkasının malzemesiyle yapı yapması durumunu; taşkın yapı ise kendi arazisine yapılan bir binanın sınırı aşarak komşu araziye taşmasını ifade eder. Türk Medeni Kanunu bu durumlarda kimin malik olacağını, kimin kime ne ödeyeceğini ve hangi şartlarda arazinin mülkiyetinin yapı sahibine devredilebileceğini ayrıntılı olarak düzenler.
Kısa özet: TMK m.722 uyarınca başkasının arazisine yapılan yapıda kullanılan malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Malzeme sökülmezse arazi maliki uygun bir tazminat öder (m.723). Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf, uygun bedel karşılığında arazinin mülkiyetinin yapı sahibine verilmesini isteyebilir (m.724). Taşkın yapılarda zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmezse iyiniyetli yapı sahibi irtifak veya mülkiyet devri isteyebilir (m.725).
Bu yazıda neler var?
🏗️ Temel Kural: Yapı Arazinin Bütünleyici Parçasıdır
Türk hukukunda yapılar, üzerinde bulundukları arazinin bütünleyici parçasıdır. Bu nedenle bir kimse kendi arazisinde başkasının malzemesini veya başkasının arazisinde kendi malzemesini kullanırsa, malzeme arazinin bütünleyici parçası olur ve kural olarak arazi malikine ait olur (TMK m.722). Malzeme sahibinin rızası olmaksızın kullanılan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Aynı koşullarla arazi maliki de rızası dışında yapılan yapının sökülmesini isteyebilir.
💰 Sökme ve Tazminat (m.723)
- Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat öder.
- Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin zararının tamamının tazminine karar verebilir.
- Yapıyı yapan malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hükmedilecek miktar malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.
📜 Temliken Tescil (m.724)
Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf, uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Uygulamada bu dava “temliken tescil davası” olarak adlandırılır. Yargıtay uygulamasında yapının değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması, yapı sahibinin iyiniyeti ve hakkaniyete uygun bir bedelin ödenmesi şartları birlikte aranır; bedel ve değerler genellikle keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Tapu kaydının düzeltilmesi istemleri için tapu iptali ve tescil davası yazısına bakılabilir.
📐 Taşkın Yapı (m.725)
Bir yapının başkasına ait araziye taşan kısmı, yapıyı yapan malikin taşan arazi üzerinde bir irtifak hakkı varsa onun taşınmazının bütünleyici parçası olur. İrtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmez ve durum ve koşullar da haklı gösterirse, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya o arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir. Komşuluk hukukuna aykırı yapılar hakkında da taşkın yapı hükümleri uygulanır (m.738). Koordinat farkından kaynaklanan bir taşma örneği için taşkın yapıda koordinat farkı ve irtifak bedeli kararına bakılabilir.
⚖️ İlgili Davalar
Arazi maliki, haksız yapının kaldırılması ve el atmanın önlenmesi için el atmanın önlenmesi (men-i müdahale) davası açabilir; kullanım nedeniyle uğradığı kaybı ise ecrimisil olarak isteyebilir. Paydaşlar arasında ortak taşınmaza yapılan yapılar ise çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davası içinde değerlendirilir. Ruhsatsız yapıların ayrıca imar mevzuatı ve ceza hukuku bakımından sonuçları vardır; bunun için imar kirliliğine neden olma yazısına bakılabilir. Bu davalar kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Arsama izinsiz ev yapıldı, ev kime ait?
Kural olarak yapı arazinin bütünleyici parçasıdır ve arazi malikine aittir (TMK m.722).
Temliken tescil davası için hangi şartlar aranır?
Yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması, iyiniyet ve uygun bir bedel (m.724).
Komşunun binası arsama taştı, ne kadar sürede itiraz etmeliyim?
Taşmayı öğrendiğiniz tarihten itibaren on beş gün içinde (m.725).
Haksız yapının yıkılmasını isteyebilir miyim?
Şartlarına göre el atmanın önlenmesi ve kal istenebilir. Bilgi için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Haksız inşaat ve taşkın yapı hakkında bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
