Aynı Taşınmaza İki Tescil Kararı – AYM 2020/38054
Bir arsa sahibi aynı payı önce bir kişiye, üç yıl sonra başka bir kişiye noterde satmayı vaat eder. İki alıcı da ayrı ayrı tapu iptali ve tescil davası açar, iki dava da kabulle sonuçlanır ve iki hüküm de kesinleşir. Tapu müdürlüğü ise yalnızca birini uygulayabilir. Daha eski tarihli sözleşmenin sahibi olmasına rağmen tapuyu alamayan alıcı, kararın uygulanmamasını Anayasa Mahkemesine taşıdı. Bu hikâye, satış vaadinin tapuya şerh edilmemesinin ne kadar belirleyici olabileceğini gösteriyor.
Anayasa Mahkemesi Birinci Bölümü, 22.09.2026 tarihli ve 2020/38054 başvuru numaralı kararıyla, başvurucu lehine verilen tescil hükmünün, aynı taşınmaz için daha önce kesinleşen ve üçüncü kişiye mülkiyet kazandıran bir hüküm nedeniyle tapuda uygulanamamasının kararın icrası hakkını ihlal etmediğini belirterek başvurunun açıkça dayanaktan yoksun olduğu gerekçesiyle kabul edilemez olduğuna oy birliğiyle karar vermiştir.
🏘️ Bir arsa, iki satış vaadi
Uyuşmazlığın konusu, Gebze’de bir köy sınırları içinde yer alan ve sonradan imar uygulamasıyla yeni bir ada-parsel numarası alan arsadaki 2101/2400 paydır. Kararda aktarılan olaylar şöyle sıralanmaktadır:
- 10.05.2005: Malik, taşınmazı 20.000 TL bedelle başvurucuya satmayı Kartal 2. Noterliğinde düzenlenen sözleşmeyle vaat etmiştir.
- 2007-2009: Başvurucunun ilk tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydında köy nüfusuna kayıtlı kişilere verilen arazilere ilişkin 10 yıllık devir yasağı şerhi bulunduğu ve bu sürenin 24.09.2009’da dolacağı gerekçesiyle reddedilmiş, karar temyiz edilmeden kesinleşmiştir.
- 23.01.2008: Aynı malik, aynı paydaki hissesini Gebze 5. Noterliğinde düzenlenen resmî senetle dava dışı üçüncü bir kişiye satmayı vaat etmiş; bu sözleşme tapuya şerh edilmiştir.
- 26.10.2009: Başvurucu, Gebze 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde ikinci kez tapu iptali ve tescil davası açmıştır.
- 06.06.2012: Üçüncü kişinin açtığı tescil davası Gebze 3. Asliye Hukuk Mahkemesince kabul edilmiş, hüküm 11.09.2012’de kesinleşmiştir.
- 17.04.2015: Başvurucunun davası da kabul edilmiş, hüküm 09.09.2015’te kesinleşmiştir.
Başvurucunun davasına bakan mahkeme, diğer dosyayı celbetmiş ve bu durumu gerekçesinde tartışmıştır. Mahkemeye göre başvurucu öbür davada taraf olmadığı için o hüküm onun açısından sonuç doğurmaz; ayrıca yerleşik uygulamaya göre birden çok satış vaadi sözleşmesinde “kadim olana”, yani daha eski tarihli sözleşmeye değer verilmelidir. Bu gerekçeyle tescile karar verilmiş, ancak sonuç tapuda karşılık bulmamıştır.
📑 Tapu müdürlüğü neden ikinci kararı uygulamadı?
Başvurucu kesinleşen hükümle tapu müdürlüğüne gittiğinde, taşınmaz üzerinde iki ayrı “tescile yönelik kesinleşmiş mahkeme kararı belirtmesi” bulunduğu anlaşılmıştır: Biri üçüncü kişi lehine 15.04.2013’te, diğeri başvurucu lehine 08.12.2015’te işlenmiştir. Kararda, tapu müdürlüğünün yanıtında dayandığı iki idari düzenlemeye yer verilmektedir:
Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün 1992 tarihli yazılarına göre, hükmen tescili yapılan bir yerle ilgili ikinci bir ilamın varlığı tespit edildiğinde beyanlar hanesine şerh verilmesi ve tarafların yargılamanın yenilenmesi davası açmaları için bilgilendirilmesi gerekmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1999 tarihli talimatına göre ise aynı taşınmaz için iki farklı karar bulunduğunda her ikisi de beyanlar hanesine işlenir; sonra kesinleşen kararın lehtarına duyuru yapılır ve TMK m.1026 uyarınca verilen 30 günlük süre içinde infazı durduran bir ihtiyati tedbir kararı ibraz edilmez ya da dava açıldığı belgelenmezse önce kesinleşen karar infaz edilir.
Bu uygulama, başvurucunun daha eski tarihli sözleşmesine rağmen tapunun önce kesinleşen hükmün lehtarına kaydedilmesi sonucunu doğurmuştur.
🔁 Yargılamanın yenilenmesi ve Uyuşmazlık Mahkemesi
Başvurucu, iki ilam arasındaki çelişkinin kendi lehine giderilmesi için 19.01.2016’da yargılamanın yenilenmesi talebinde bulunmuştur. Mahkeme 03.05.2016 tarihli kararıyla, taşınmaz ve davalı aynı olsa da iki davanın davacılarının farklı olduğunu, HMK m.375’te sınırlı sayıda sayılan yenileme sebeplerinin gerçekleşmediğini belirterek talebi reddetmiştir. HMK m.375/1-ı bendi, “tarafları, konusu ve sebebi aynı” ikinci bir davada öncekine aykırı hüküm verilmesini aramaktadır; davacıların farklı olduğu bu dosyada bu şart karşılanmamıştır. Hüküm 07.10.2020’de kesinleşmiştir.
Başvurucu ayrıca Uyuşmazlık Mahkemesine başvurmuş; ancak bu yol, adli ve idari yargı mercileri tarafından verilen çelişkili hükümler içindir. Her iki hüküm de adli yargıya ait olduğundan başvuru 25.01.2021’de reddedilmiştir.
Anayasa Mahkemesi, karşılaştırma için Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin E.2025/2282, K.2025/3413 sayılı kararına da yer vermiştir. Bu karara göre birbirine ters düşen ve kesin hüküm hâlini alan iki ilam varsa birinci hüküm lehine olan taraf kesin hükümden yararlanır; yargılamanın yenilenmesi yalnızca ikinci hükmün iptali için istenebilir, birinci hükmün iptali için istenemez.
⚖️ Kararın icrası hakkı nasıl ölçülür?
Başvurucu mülkiyet hakkı, adil yargılanma hakkı, mahkemeye erişim hakkı ve makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğini ileri sürmüştür. Makul süre şikâyeti Komisyon aşamasında kabul edilemez bulunmuştur. Bölüm ise olayların hukuki nitelendirmesiyle bağlı olmadığını hatırlatarak şikâyetin özünün mahkeme kararının uygulanmaması olduğunu ve iddianın kararın icrası hakkı yönünden incelenmesi gerektiğini belirtmiştir.
Genel ilkeler bölümünde vurgulanan noktalar şunlardır:
- Anayasa m.36 yalnızca iddia ve savunma hakkını değil, yargılama sonunda hakkı olanı elde etmeyi de kapsar; m.138 ise mahkeme kararlarına uyma zorunluluğunu düzenler.
- Kararın icrası hakkı, mahkemeye erişim ve karar hakkıyla birlikte mahkeme hakkının bir unsurudur; karar uygulanmazsa yargılamanın bir anlamı kalmaz.
- Mahkeme kararının uygulanması ilam zamanaşımı dolmadıkça her zaman istenebilir; talebe rağmen uygulanmama süregelen bir ihlal oluşturabilir.
- Hükmün uygulanıp uygulanmadığını anlamak için önce hükmün içeriği, özellikle gerekçesindeki hukuki değerlendirme saptanmalıdır.
Mahkeme kararlarının uygulanmamasına ilişkin farklı bir örnek için, idari yargı kararının yetki süresi dolduğu için uygulanmadığı AYM 2021/17926 sayılı karar değerlendirmesine bakılabilir.
🔑 Tescilsiz iktisap ve şerhin rolü
Kararın belirleyici kısmı, taşınmazın kimin mülkiyetinde olduğu sorusudur. TMK m.705/1’e göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır; ancak m.705/2 uyarınca mahkeme kararı, mülkiyetin tescilden önce kazanıldığı hâllerdendir. Anayasa Mahkemesine göre üçüncü kişi lehine verilen hüküm 11.09.2012’de kesinleştiği anda üçüncü kişi taşınmaza tescilsiz iktisap yoluyla malik olmuştur.
Başvurucunun davası ise tapuda şeklen malik görünen eski malike yöneltilmiştir. 2012’den sonra gerçek malik hâline gelen üçüncü kişi bu davada davalı olarak yer almamış, ona yöneltilmiş ayrı bir dava da bulunmamaktadır. Bölüm ayrıca başvurucu lehine hüküm kuran mahkemenin, önceki hükümle mülkiyetin el değiştirmesi konusunda esasa ilişkin bir irdeleme yapmadığını tespit etmiştir.
Kararın en öğretici cümlelerinden biri şerh konusundadır. TMK m.1009’a göre taşınmaz satış vaadinden doğan haklar tapuya şerh edilebilir ve şerh verilmekle sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Başvurucunun sözleşmesi daha eski tarihli olsa da tapuya şerh edilmemiştir; bu nedenle üçüncü kişinin davasına bakan mahkeme başvurucuyu davaya dâhil edememiştir. Üçüncü kişinin sözleşmesi ise imzalandığı sırada tapuya şerh edilmiştir.
Bu tespitler ışığında Bölüm, başvurucunun taraf olmadığı 2012 tarihli hükümden sonra oluşan mülkiyet durumunun, başvurucunun taraf olduğu 2015 tarihli hükmün icrasına doğrudan engel olduğunu ve tescil kararının uygulanmamasının kararın icrası hakkını ihlal etmediğinin açık olduğunu belirtmiştir. Kararda, başvurucunun taşınmazın yeni malikine karşı tapu iptali ve tescil davası açabileceği gibi kendisiyle sözleşme yapan eski malike karşı tazminat davası açma imkânının da bulunduğu ayrıca kaydedilmiştir.
🧩 Karardan çıkan pratik sonuçlar
Karar, taşınmaz satış vaadine dayanan uyuşmazlıklarda sıklıkla gözden kaçan birkaç noktayı açık biçimde ortaya koymaktadır:
- Tarih üstünlüğü tek başına yetmeyebilir: İlk derece mahkemesi “kadim olana değer verilir” yaklaşımıyla tescile karar vermiş olsa da, daha önce kesinleşen ve mülkiyeti geçiren hüküm karşısında bu hüküm tapuda sonuç doğurmamıştır.
- Şerh, üçüncü kişilere karşı korumanın aracıdır: TMK m.1009 uyarınca şerh edilen satış vaadi sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir; şerh edilmeyen sözleşmenin sahibi, diğer davadan haberdar edilmeyebilir.
- İki kesin hükmün çatışmasında ilk kesinleşen öne çıkar: Hem tapu uygulamasında hem de kararda aktarılan Yargıtay içtihadında birinci hüküm lehine olan tarafın kesin hükümden yararlanacağı kabul edilmektedir.
Tapu kaydındaki çelişkilerin farklı bir boyutu için, yolsuz tescil zincirinde ara maliklerin iyiniyetini ele alan Yargıtay HGK 2026/378 değerlendirmesi de okunabilir.
💬 Merak edilenler
Daha eski tarihli satış vaadi neden tapuyu getirmedi?
Tapu müdürlüğü iki çelişkili hükümde hangisini uygular?
Yargılamanın yenilenmesi talebi neden reddedildi?
Anayasa Mahkemesi başvurucunun hiçbir hakkı kalmadığını mı söyledi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer karar değerlendirmeleri ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Anayasa Mahkemesi Birinci Bölümünün Kararlar Bilgi Bankasında yayımlanan kabul edilemezlik kararından ve kararda aktarılan derece mahkemesi süreçlerinden derlenmiştir. Başvurucu, taşınmaz maliki ve üçüncü kişinin kimlikleri ile heyet, raportör ve vekil adları yazıya alınmamıştır. Değerlendirme, satış vaadinin tapuya şerh edilmemesi ve önceki hükmün kesinleşme tarihi gibi somut olgulara dayanmaktadır; farklı olgulara sahip dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
