Tek Kiraya Verenle Tahliye – Yargıtay 12. HD 2026/3782
Üç kişinin birlikte kiraya verdiği on sekiz taşınmaz, tek bir kira sözleşmesi ve ödenmeyen kira bedelleri… Kiraya verenlerden biri, yalnızca kendi maliki olduğu altı taşınmaz için icra dairesine gider; kiracılardan ikisi hakkında hem kira alacağının tahsilini hem de tahliyeyi ister. İcra mahkemesi tahliyeye hükmeder, bölge adliye mahkemesi istinafı reddeder. Peki sözleşmenin öbür tarafında başka kiraya verenler ve başka kiracılar varken, kiraya verenlerden biri tek başına tahliye takibi yürütebilir mi?
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 21.05.2026 tarihli ve E.2026/2941, K.2026/3782 sayılı kararıyla bu soruya olumsuz cevap vermiş; tahliye borcunun bölünemez olduğunu, takibin tüm kiraya verenler tarafından tüm kiracılara karşı başlatılması gerektiğini belirterek hükmü oy birliğiyle bozmuştur. Karar, kira alacağı yönünden de ayrı bir ölçü koymuştur: Sözleşmede aksi yoksa her kiraya veren, toplam kira bedelinin ancak kendi payına düşen kısmını isteyebilir.
📄 Bir sözleşme, üç kiraya veren, on sekiz taşınmaz
Uyuşmazlığın temelinde 01.09.2016 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır. Yargıtay’ın tespitine göre sözleşmenin kiraya veren tarafında takibi başlatan alacaklı ile birlikte iki kişi daha yer almaktadır; kiracı tarafında ise davalı borçluların yanında bir kiracı daha bulunmaktadır.
Sözleşmenin konusu 18 adet taşınmazdır ve bu taşınmazların tamamı için aylık toplam net kira bedeli 20.000 TL olarak belirlenmiştir. Sözleşmenin özel koşullarına ilişkin 3. maddesinde kira bedelinin her ayın beşinci günü akşamına kadar, kiralayanın banka hesabına peşin olarak yatırılacağı kararlaştırılmıştır.
Dikkat çeken nokta şudur: Sözleşme, taşınmazları malik bazında ayırmamış; on sekiz taşınmaz için tek bir toplam bedel öngörmüştür. Kiraya verenlerden her birinin hangi taşınmazın maliki olduğu ise sözleşmenin değil tapu kayıtlarının konusudur. Bu ayrım, kararın kira alacağına ilişkin kısmında belirleyici olmuştur.
🧾 Takip: altı taşınmaz, iki kiracı, tek alacaklı
Kiraya verenlerden biri, diğer iki kiraya veren olmaksızın, adi kiraya ve hasılat kiralarına ait örnek 13 ilamsız takip başlatmıştır. Takip dosyasına göre talebin kapsamı şöyledir:
- Takip yalnızca iki kiracı hakkında başlatılmıştır; sözleşmedeki diğer kiracı takipte yer almamıştır.
- Talep, alacaklının maliki olduğu altı taşınmaz ile sınırlıdır.
- İstenen alacak, bu altı taşınmazın 2024 yılı Ocak-Eylül aylarına ait bakiye kira bedellerinin toplamı olan 449.333,60 TL‘dir.
- Alacağın tahsilinin yanında taşınmazların tahliyesi de talep edilmiştir.
Borçluların takibe itirazı üzerine alacaklı, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve temerrüt nedeniyle taşınmazların tahliyesini istemiştir. İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi, adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin takipte ödeme emrinin, kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılmasının istenebileceği ihtarını içermesini düzenler; 269/a-269/d maddeleri de itiraz, itirazın kaldırılması ve tahliye usulünü belirler.
⚖️ İcra mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi
Erzurum 2. İcra Hukuk Mahkemesi, 11.09.2025 tarihli ve 2025/82 E., 2025/249 K. sayılı kararıyla davayı kısmen kabul etmiştir. Mahkeme;
- borçluların itirazını 215.145,34 TL asıl alacak ve 48.212,61 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 263.357,95 TL yönünden kaldırmış,
- borçluların dava konusu taşınmazlardan tahliyesine karar vermiş,
- taraflar lehine tazminata hükmetmiştir.
Taraflarca istinaf yoluna başvurulmuş; Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi 02.02.2026 tarihli ve 2025/1972 E., 2026/261 K. sayılı kararıyla istinaf başvurularını esastan reddetmiştir. Karar, borçlular tarafından temyiz edilmiştir.
🔍 Yargıtay’ın iki ayrı bozma gerekçesi
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi incelemesine kira sözleşmesinin tanımıyla başlamış (TBK m.299, 357), ardından ilamsız tahliye takibinin aktif tarafının alacaklı sıfatıyla kiraya veren olduğunu, İİK m.269/1’deki “alacaklı” ibaresiyle de kiraya verenin kastedildiğini belirtmiştir. Kira borcunun ödenmemesi hâlinde kiraya verene fesih hakkı tanıyan hükümler TBK m.315 ve 362’dir; İİK’nın 269 ve devamı maddeleri bu hükümlerin özel bir uygulamasıdır.
Daire, bu çerçevede iki ayrı yanlışlık tespit etmiştir:
- Tahliye yönünden: Takip, diğer kiraya verenler olmaksızın yalnızca bir kiraya veren tarafından ve kiracıların bir kısmı hakkında başlatıldığından tahliye talebinin kabulü isabetsizdir.
- Alacak yönünden: Sözleşmede aksine düzenleme bulunmadığından kiraya verenlerin her biri 18 taşınmazın toplam kira bedeli üzerinde eşit oranda (1/3) hak sahibidir; alacaklı, takibe konu altı taşınmazın kira bedeli toplamının ancak 1/3’üne denk gelen tutarı isteyebilir.
Bu nedenlerle Daire, bölge adliye mahkemesi kararını kaldırmış, icra mahkemesinin kararını bozmuş ve dosyayı ilk derece mahkemesine göndermiştir. Karar 21.05.2026 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.
🔗 Tahliye borcu neden bölünemez?
Kararın ilke cümlesi açıktır: Tahliye borcu bölünemez bir borçtur. Bir taşınmaz ya kiracının kullanımından çıkar ya da çıkmaz; kiraya verenlerden birinin “kendi payı” için tahliye diye bir sonuç düşünülemez. Bu nedenle Yargıtay, takibin her iki tarafında da şekli anlamda zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğunu kabul etmiştir.
Daireye göre bunun üç sonucu vardır:
- İlamsız tahliye takibi tüm kiraya verenler tarafından ve tüm kiracılar taraf gösterilerek başlatılmalıdır.
- Zorunlu takip arkadaşlarından biri eksikse borçlulara gönderilen tahliye ihtarlı ödeme emrindeki ihtar haklı ihtar sayılmaz.
- Bu eksiklik, icra mahkemesinde görülen tahliye incelemesi sırasında da giderilemez.
Üçüncü nokta özellikle önemlidir. Genel yargılamada taraf eksikliğinin bazı durumlarda tamamlanabildiği bilinir; ancak Daire, ilamsız tahliye takibinde ihtarın baştan haklı olmamasını, sonradan katılımla düzeltilebilecek bir eksiklik olarak görmemiştir. Tahliye kararının dayanağı, usulüne uygun bir ihtar ve bu ihtara rağmen ödenmeyen kiradır; ihtarın kendisi eksik taraflarla yapılmışsa o temel kurulmamış sayılır.
Somut dosyada eksiklik her iki taraftadır: Kiraya veren tarafında iki kiraya veren takipte yoktur, kiracı tarafında da bir kiracı takip dışında bırakılmıştır. Takibin yalnızca alacaklının maliki olduğu altı taşınmazla sınırlanmış olması da sonucu değiştirmemiştir; zira kira ilişkisi on sekiz taşınmazı kapsayan tek bir sözleşmeye dayanmaktadır.
🧮 Kira alacağında pay hesabı
Kararın ikinci bozma gerekçesi tahliyeden bağımsızdır ve kira alacağının miktarına ilişkindir. Daire, kira sözleşmesinde aksine bir düzenleme bulunmadıkça kiraya verenlerin tamamının kira bedeli üzerinde eşit oranda hak sahibi olduğunu kabul etmiştir. Taşınmazların tapuda kimin adına kayıtlı olduğu, sözleşmede ayrıca bir paylaştırma yapılmamışsa bu sonucu değiştirmez.
Bu yaklaşımın sonucu şöyledir: Alacaklı, takibe konu altı taşınmazın maliki olsa da bu altı taşınmazın bakiye kira bedelinin tamamını değil, yalnızca 1/3’ünü isteyebilir. Mahkemenin, gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırarak bu sınırı gözetmesi gerekir.
Kararda, kira bedelinin “kiralayanın” banka hesabına yatırılacağına ilişkin sözleşme hükmü de aktarılmıştır. Ancak Daire, bu ödeme yerini kiraya verenler arasındaki pay oranını değiştiren bir düzenleme olarak değerlendirmemiş; sözleşmede aksine hüküm bulunmadığını tespit ederek eşit pay esasını uygulamıştır.
Kira ilişkisinde alacağın kime ait olduğu sorusu, farklı bir açıdan kira alacağını temlik eden kiraya verenin tahliye talebi kararında da tartışılmıştır. Yan giderlerin ödenmemesinin temerrüt tahliyesine etkisi için ise elektrik-su borcu ve tahliye yazısına bakılabilir.
🧭 Uygulama açısından notlar
- Birden çok kiraya veren varsa tahliye takibi birlikte yürütülür: Daire, bir kısım kiraya verenin tek başına tahliye isteyemeyeceğini açıkça belirtmiştir.
- Kiracı tarafı da eksiksiz olmalıdır: Kiracıların bir kısmı hakkında tahliye talep edilmesi ve tahliye kararı verilmesi mümkün görülmemiştir.
- Eksiklik icra mahkemesinde tamamlanamaz: Eksik taraflı takipte ödeme emrindeki ihtar haklı sayılmamakta, tahliye incelemesinde bu durum düzeltilememektedir.
- Malik olmak tek başına alacak oranını belirlemez: Toplu bedelli tek sözleşmede, aksi kararlaştırılmamışsa kiraya verenler kira bedeli üzerinde eşit paylı kabul edilmiştir.
- Bozma, tahliye ve alacağı ayrı ayrı etkilemiştir: Tahliye talebi yönünden tek başına talepte bulunulamayacağı, alacak yönünden ise 1/3 sınırı gözetilerek yeniden karar verilmesi istenmiştir.
Kararın kapsamı da doğru okunmalıdır. Yargıtay, alacaklının kira alacağı talebini tümüyle reddetmemiş; yalnızca talebin kendi payıyla sınırlı olduğunu belirtmiştir. Tahliye yönünden ise tek başına başlatılan takibin sonuç doğurmayacağı vurgulanmıştır. Kararda yeni takibin nasıl yapılacağına ilişkin bir yönlendirme bulunmamaktadır.
❓ Merak edilenler
Kiraya verenlerden biri tek başına tahliye takibi başlatabilir mi?
Takip kiracılardan yalnızca bazılarına karşı yapılırsa ne olur?
Eksik kiraya veren sonradan icra mahkemesindeki davaya katılırsa eksiklik giderilir mi?
Kendi taşınmazının kirasını tamamen isteyebilir mi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgilerine iletişim sayfasından ulaşılabilir; icra ve kira hukukuna ilişkin diğer karar değerlendirmeleri Emsal Kararlar sayfasında yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan bozma kararından derlenmiştir. Kaynakta taraf kimlikleri ve hesap bilgileri anonimdir; bu bilgiler yazıya ve PDF’e alınmamıştır. Karar, bozma sonrası yapılacak yargılamayı bağlayıcı bir yön içerir; nihai sonuç ilk derece mahkemesinin yeniden yapacağı inceleme ile belirlenecektir. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; kira sözleşmesindeki taraflara, bedelin belirlenme ve paylaştırılma biçimine, takip talebinin içeriğine ve ihtarın kime yapıldığına göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, takip ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
