Ortağın Şirketi İçin Tahliye Yok – Yargıtay 3. HD 2026/2872
Aile işletmelerinde sık görülen bir tablo vardır: Taşınmaz babanın, annenin ya da çocukların adına kayıtlıdır; iş ise aynı kişilerin ortak olduğu bir limited şirket üzerinden yürütülür. Bir gün şirketin yeni bir yere ihtiyacı doğar ve gözler, yıllar önce kiraya verilmiş olan o aile taşınmazına çevrilir. Kiraya verenler “işyerine biz ihtiyaç duyuyoruz” der; kiracı ise “ihtiyaç sizin değil, ayrı bir kişiliği olan şirketin” diye karşı çıkar. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesindeki gereksinim nedeniyle tahliye davası tam bu noktada sınanır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 07.05.2026 tarihli ve E.2025/6063, K.2026/2872 sayılı kararıyla, gerçek kişi kiraya verenlerin ortağı oldukları şirketin işyeri ihtiyacına dayanarak tahliye isteyemeyeceğini kabul eden bölge adliye mahkemesi kararını oy çokluğuyla onamıştır. Kararın altında, aile şirketlerinde ortakların ihtiyacı ile şirketin ihtiyacının birbirinden ayrılamayacağını savunan bir karşı oy da bulunmaktadır.
♻️ Lisans çıkmayınca eski işyerine dönüş isteği
Davacılar, tapu kayıtlarında üç ayrı bağımsız bölüm olarak görünen ancak aralarında fiziki bir ayrım bulunmayan taşınmazların malikleridir. Dava dilekçesine göre bu taşınmazlarda uzun süre hurda geri dönüşüm işi yapılmış; faaliyet 2012-2019 yılları arasında davacıların ortağı olduğu bir metal sanayi limited şirketi aracılığıyla yürütülmüştür.
2019 yılında iş yeni bir fabrika binasına taşınmış, ardından 01.01.2020 tarihinde boşalan taşınmazlar için davalı şirketle kira sözleşmesi imzalanmıştır. Ne var ki organize sanayi bölgesindeki yeni fabrikada hurda geri dönüşüm faaliyeti için gereken “tehlikesiz atık geri kazanım lisansı” verilmemiştir. Davacılar, faaliyetlerini sürdüremedikleri için kiraya verdikleri yere yeniden ihtiyaç duyduklarını ileri sürerek davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir.
Karar metnindeki somut olay değerlendirmesine göre lisans başvurusu, ortağı olunan şirket adına yapılmış ve organize sanayi bölgesi yönetimince kabul edilmemiştir. Dolayısıyla dava, kağıt üzerinde malikler adına açılsa da, kiralanana ihtiyaç duyan asıl yapının şirket olduğu dosyadan anlaşılmaktadır.
🧾 Kiracının savunması ve derece mahkemeleri
Davalı kiracı iki noktaya dayanmıştır:
- Gerçek kişi kiraya veren, ortağı bulunduğu şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunamaz.
- Davanın gerçek amacı, kira bedelinin yükseltilmesidir.
Gebze 3. Sulh Hukuk Mahkemesi (2023/130 E., 2024/804 K.), davacıların taşınmazların ortağı oldukları şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istediklerini tespit etmiş; TBK m.350/1 ve yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre gerçek kişilerin şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteyemeyeceği gerekçesiyle davayı reddetmiştir.
Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi (2025/563 E., 2025/292 K.), ilk derece kararını usul ve yasaya uygun bularak istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
Davacılar temyiz dilekçesinde; ihtiyaç sahiplerinin taşınmazların malikleri olduğunu, ihtiyacın asıl sahibinin soyutlanarak karar verilmesinin hayatın olağan akışına aykırı düştüğünü, şirketin yalnızca işin organizasyonu için kullanıldığını, cevap dilekçesinin süresinde verilmediğini ve davalı lehine nispi vekâlet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu ileri sürmüştür.
🏛️ Daire çoğunluğu: ihtiyaç sahipleri sınırlıdır
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı “işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi” olarak nitelendirmiş ve gerekçesini konut ve çatılı işyeri kiralarının sistematiği üzerine kurmuştur.
Daireye göre bu kira türünde kiracı, sözleşmenin zayıf tarafı olarak kanun koyucu tarafından daha fazla korunmuştur. TBK m.347 uyarınca kiraya veren, belirli süreli sözleşmeyi sürenin bitimine dayanarak sona erdiremez; sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzamış sayılır ve kiraya verenin gerekçesiz fesih hakkı ancak on yıllık uzama süresinin sonunda doğar. Dava yoluyla sona erdirme ise TBK m.350, 351 ve 352’de sayılan sebeplerle sınırlıdır. TBK m.354, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini öngörür; Daire bunu “sınırlı sayı ilkesi” olarak ifade etmiştir.
Gerekçenin ikinci ayağı kişilik kavramıdır:
- Hukukta kişiler gerçek ve tüzel kişiler olarak ikiye ayrılır; tüzel kişiler, hukuk düzeninin bağımsız kişilik tanıdığı kişi veya mal topluluklarıdır (TMK m.47).
- Ticaret şirketi, TTK m.125 uyarınca sicile tescille tüzel kişilik kazanır; kendi adına mal edinir, borç altına girer, dava açar ve sözleşme yapar.
- Şirketin ekonomik faaliyeti ve malvarlığı, ortaklarının malvarlığından ve faaliyetlerinden ayrıdır.
Bu iki ayağı birleştiren Daire, TBK m.350/1’de ihtiyaç sahiplerinin “kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” biçiminde tek tek sayıldığını, bu listenin sözleşmeyle ya da yorum yoluyla kiracı aleyhine genişletilemeyeceğini vurgulamıştır. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan ve kiralananın maliki de bulunmayan ticaret şirketinin işyeri gereksinimi, gerçek kişinin kiraya veren olarak taraf olduğu sözleşme bakımından tahliye sebebi sayılmamıştır.
Daire, bu görüşün istikrar kazanmış uygulama olduğunu belirterek kendi 26.09.2018 tarihli, 2018/4179 E., 2018/9099 K. sayılı kararı ile Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 30.01.2014 tarihli, 2013/16739 E., 2014/1220 K. ve 23.09.2013 tarihli, 2013/10670 E., 2013/12846 K. sayılı kararlarına atıf yapmıştır.
Somut olayda ihtiyaç zorunluluğunun kiraya veren gerçek kişiler bakımından gerçekleşmediği, ortağı olunan şirketin ortağın “kendisi” olarak kabul edilemeyeceği sonucuna varılmıştır. Vekâlet ücretinin harcı yatırılan dava değeri üzerinden hesaplanması da yerinde görülmüş ve bölge adliye mahkemesi kararı HMK m.370/1 uyarınca ONANMIŞTIR.
⚖️ Karşı oy: aile şirketinde ihtiyaç ayrılmaz
Karar oy çokluğuyla verilmiştir. Karşı oy yazısı, çoğunlukla ihtilafı “davacı gerçek kişilerin kiraya verdikleri taşınmaz nedeniyle ortağı oldukları şirketin ihtiyacı için tahliye davası açıp açamayacakları” sorusunda toplamış ve şu gerekçelerle davanın kabul edilmesi gerektiğini savunmuştur:
- Yargıtay uygulamasında genel kural, gerçek kişinin ortağı olduğu şirketin ihtiyacı için tahliye isteyememesidir; ancak tersi durumda, yani taşınmaz şirkete aitken ortağın kendi işyeri ihtiyacı için dava açabildiği kabul edilmiştir. Karşı oy, 6. Hukuk Dairesinin 2007 tarihli, 2007/4974 E., 2007/6271 K. sayılı kararını bu yönde örnek göstermiştir.
- Limited ve anonim şirket tek kişiyle kurulabilir (TTK m.573 ve m.338). Böyle bir yapıda tüzel kişiliğin menfaati ile şirket sahibinin menfaatinin ayrı olduğu söylenemez; aile fertleriyle kurulan şirketler de benzer niteliktedir.
- Ticari faaliyetini şahsen yürüten kişinin ihtiyaç sahibi sayılıp aynı faaliyeti şirket içinde yürütenin sayılmaması kanunun ruhuyla bağdaşmaz.
- Aksi kabul, ortağı taşınmazını önce şirkete devretmeye ve ardından dava açmaya zorlar; taşınmaz böylece şirket sermayesine ve sorumluluğuna girer. Karşı oya göre bu durum mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğurur.
- Somut olayda şirket anne, baba, oğul ve torundan oluşmaktadır; yani TBK m.350/1’de sayılan kişilerden kurulmuştur ve şirketin ihtiyacı ile ortakların ihtiyacı ayrı değildir.
Karşı oy, hükmü değiştirmemekle birlikte, aile şirketleri bakımından tartışmanın kapanmadığını ve ileride farklı yorumların gündeme gelebileceğini göstermesi bakımından dikkat çekicidir.
🔍 Karardan çıkan ayrımlar
Karar, gereksinim nedeniyle tahliye davalarında üç ayrı soruyu birbirinden ayırmaktadır:
- Kimin ihtiyacı? Kanundaki liste kişiler yönünden sınırlıdır. Ortağı olunan şirket, ne “kendisi” ne de “eşi, altsoyu, üstsoyu” kapsamına sokulmuştur.
- Kim kiraya veren? Bu dosyada kiraya verenler gerçek kişilerdir; şirket ne sözleşmenin tarafı ne de taşınmazın malikidir. Karşı oyda anılan ve ortağın şirkete ait taşınmazda kendi ihtiyacına dayandığı durum, bu dosyanın tersidir.
- Ortaklar aile bireyi olsa da sonuç değişir mi? Daire çoğunluğu, şirket ortaklarının TBK m.350/1’de sayılan yakınlardan oluşmasını belirleyici görmemiş; tüzel kişiliğin ayrı varlığını esas almıştır.
Dosyanın arka planında, işin şirket üzerinden yürütüldüğü ve lisans başvurusunun da şirket adına yapıldığı bir yapı vardır. Daire, ihtiyacın varlığını veya samimiyetini ayrıca tartışmadan, ihtiyacın sahibinin kanunda sayılan kişilerden olmadığı tespitiyle sonuca ulaşmıştır. Bu nedenle kararda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığına ilişkin bir değerlendirme yer almamaktadır.
Gereksinim davasının diğer görünümleri için yeni malikin işyeri ihtiyacı kararına ve dava şartı arabuluculuğun zamanlamasını ele alan ihtiyaç tahliyesinde arabuluculuk kararına bakılabilir. Bu dosyanın ayırt edici yönü, ihtiyacın varlığı değil ihtiyaç sahibinin kimliği üzerinde durulmasıdır.
💬 Sık sorulan sorular
Malik, ortağı olduğu şirket için kiracıyı ihtiyaç nedeniyle çıkarabilir mi?
Şirketin bütün ortaklarının aile bireyi olması sonucu değiştirdi mi?
Kira sözleşmesinde tahliye sebeplerini genişleten bir madde konulabilir mi?
Davanın reddinde vekâlet ücreti neye göre hesaplandı?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; kira ilişkisine ve tahliye davalarına ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan ve oy çokluğuyla verilen onama kararından derlenmiştir. Karar, kiraya verenlerin gerçek kişi, ihtiyaç sahibinin ise ortağı oldukları ticaret şirketi olduğu bir olaya dayanır ve karşı oy yazısı içerir. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; kiraya verenin ve malikin kim olduğuna, ihtiyacın kimin adına doğduğuna, şirket yapısına, sözleşme içeriğine ve dava tarihine göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
