Devre Mülkten Dönme Hakkı – Yargıtay 3. HD 2026/4209
Yıllar içinde imzalanan birkaç devre mülk sözleşmesi, ödenen on binlerce lira ve elde kalan tek bir kat irtifakı tapusu. Tapuya bakıldığında aynı odanın yüzlerce kişiye hisseli olarak devredildiği görülüyor; yılda bir gün bile tatil yapılamayacağı ortaya çıkıyor. Satışı yapan şirketlerden biri iflas ederek tasfiyeye giriyor ve “Ben sözleşmenin tarafı değilim” diyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 yazında verdiği karar, böyle bir tabloda tüketicinin sözleşmeden dönme hakkının hangi ana kadar sürdüğünü ve tapuyu devreden grup şirketinin davadan neden kaçamadığını gösteriyor.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.06.2026 tarihli ve E.2026/5216, K.2026/4209 sayılı kararıyla, iflas nedeniyle tasfiye hâlindeki otel işletmesi şirketinin bütün temyiz itirazlarını reddetmiş; yalnız eksik hesaplanan karar ve ilam harcını düzelterek ilk derece kararını oy birliğiyle düzelterek onamıştır.
🏨 Tapudaki tablo: yüzlerce paydaş, tek oda
Davacı tüketici, davalı şirketlerle 03.07.2011, 19.06.2013 ve sonrasında 2021 yılına kadar uzanan tarihlerde birden fazla devre mülk sözleşmesi imzalamıştır. Dava dilekçesine göre bu sözleşmeler karşılığında toplam 74.341,00 TL ödenmiştir; birleşen davada ise ayrıca 63.756,00 TL’lik ödeme konu edilmiştir.
Davacının anlatımına göre karşılığında alınan şey beklenenden çok farklıdır:
- Davacıya yalnız bir adet kat irtifakı tapusu devredilmiştir ve bu tapu bir devre mülk tapusu değildir.
- Sonraki sözleşmeler için hiçbir tapu devri yapılmamıştır.
- Sözleşmeler adi yazılı biçimde, geçerlilik şartına uyulmadan düzenlenmiş; cayma formu verilmemiş, tecrübe ve muayene koşulu sağlanmamıştır.
- Tapu kayıtlarına göre davacıya devredilen odalar, davacı dışında yüzlerce kişiye hisseli olarak devredilmiştir.
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.59 gereği devre mülkte her yıl en az 15 günlük kullanım hakkı bulunması gerekirken, paydaş sayısı karşısında yılda bir gün bile kullanım mümkün değildir.
Davacı cayma ihtarnamesi göndermiş; sözleşmelerin ve senetlerin iptalini, ödenen bedelin ihtar tarihi olan 05.11.2021‘den itibaren ticari temerrüt faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini ve tapunun iptalini istemiştir.
🗂️ Davalı şirketlerin ayrışan savunmaları
Davada birden çok şirket yer almıştır ve her biri sorumluluğu başka bir yere yöneltmiştir:
- Otel işletmesi şirketi: Mahkemenin görevsiz ve yetkisiz olduğunu, kendisine husumet yöneltilemeyeceğini, bedelin diğer davalıya ödendiğini, sözleşmede imza ve kaşesinin bulunmadığını savunmuştur.
- Pazarlama ve termal şirketleri: Sözleşmenin tarafı olmadıklarını ileri sürmüştür.
- Birleşen davadaki satıcı şirket: İradenin sakatlanmadığını, sözleşmenin devre mülk değil hisseli gayrimenkul satışı olduğunu, tapunun teslim edildiğini, tüm üyelere konaklama daveti yapıldığını, tapuda yapılan devirde cayma hakkının kullanılamayacağını, cayma süresinin sözleşme tarihinden başladığını ve bir yıllık hak düşürücü sürenin de geçtiğini savunmuştur.
Asıl davadaki diğer davalı ise cevap vermemiştir. Savunmaların ortak noktası, tüketicinin karşısında kimin durduğunu belirsizleştirmek ve sözleşmeyi devre mülk rejiminin dışına çekmektir.
⚖️ Tüketici mahkemesi: ifa imkânsızlığı
Yalova 4. Asliye Hukuk (Tüketici) Mahkemesi (2022/1013 E., 2023/735 K.), sözleşmedeki kullanım süresine göre davacının maliki olduğu bağımsız bölüm üzerindeki tüm pay sahiplerinin bir yıl içinde tatil hakkını kullanmasının ve davalının tatil sağlama edimini yerine getirmesinin fiilen mümkün olmadığını tespit etmiştir. Bu nedenle davacının sözleşmeleri feshetme talebini haklı bulmuştur.
Mahkemenin hükmü şu kalemlerden oluşmuştur:
- Asıl dava (kısmen kabul): Sözleşmelerin iptali; ödenen 70.076,00 TL‘nin 05.11.2021’den itibaren ticari temerrüt faiziyle asıl dava davalılarından müştereken ve müteselsilen tahsili.
- Sözleşmeler uyarınca alınan senetlerin tüketici yönünden geçersiz olduğunun ve davacının borçlu olmadığının tespiti.
- Davacı adına kayıtlı tapunun iptali ile otel işletmesi şirketi adına tescili.
- Birleşen dava (kabul): 63.756,00 TL‘nin aynı faizle birleşen davadaki satıcı şirketten tahsili; asıl dava ile tahsilde mükerrer olmamak kaydıyla.
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi (2023/1753 E., 2025/1020 K.), kararı usul ve yasaya uygun bularak otel işletmesi şirketi ile termal şirketinin istinaf başvurularını esastan reddetmiştir. Temyiz yoluna yalnız, bu arada iflas nedeniyle tasfiyeye giren otel işletmesi şirketi başvurmuştur.
🏛️ Yargıtay: organik bağ ve zilyetlik
Tasfiye hâlindeki şirket temyizde; sözleşmenin tarafı olmadığı için davacının kendisine karşı tüketici sıfatı taşımadığını, bir talep varsa genel mahkemelerde ve HMK m.6 uyarınca kendi yerleşim yerinde ileri sürülmesi gerektiğini, sözleşmede imzası bulunmadığını ve kendisine ödeme yapılmadığını savunmuştur.
Daire uyuşmazlığı; devre mülk sözleşmesinin feshi veya iptali, ödenen bedelin iadesi, borçlu olmadığının tespiti ve tapunun iadesi olarak nitelemiş ve itirazları üç tespitle karşılamıştır:
- Tapuyu devreden bu şirkettir: İmza ve kaşe savunmasına rağmen tapu devri bizzat temyiz eden şirket tarafından yapılmıştır.
- Organik bağ vardır: Bu şirket ile diğer davalılar arasında organik bağ bulunduğundan husumet itirazı yerinde değildir.
- Zilyetlik devri ispatlanamamıştır: Davalı taraf, dava konusu taşınmazın zilyetliğinin tüketiciye devredildiğini kanıtlayamamıştır.
Bu tespitlerin ardından Daire, kararın kilit cümlesini kurmuştur: davacının, sözleşme tarihinde yürürlükte olan 6502 sayılı Kanun’un 50/9. maddesi ve Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin 15/3. maddesi gereğince, zilyetliğin devrine kadar herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktadır. Bu nedenle tasfiye hâlindeki şirketin bütün temyiz itirazları reddedilmiştir.
Karar, birleşen davada ileri sürülen “cayma süresi sözleşme tarihinden başlar, hak düşürücü süre geçmiştir” savunmasının neden sonuç doğurmadığını da dolaylı biçimde açıklar: Dairenin dayandığı hak, on dört günlük cayma hakkı değil, zilyetliğin devrine bağlanan dönme hakkıdır. Zilyetlik devredilmedikçe bu hak ayakta kalmaktadır. Tapuda bir pay devri yapılmış olması da tek başına zilyetliğin devri sayılmamış; ispat yükü satıcı tarafta bırakılmıştır.
🧮 Resen bakılan nokta: nispi harç
Daire, kamu düzeni nedeniyle yaptığı resen incelemede bir hata daha bulmuştur. Dava niteliği itibarıyla nispi harca tabidir ve karar ve ilam harcının iptal edilen sözleşme bedellerinin toplamı üzerinden hesaplanması gerekir. İlk derece mahkemesi ise hem asıl hem birleşen davada harcı eksik hesaplamıştır.
Bu yanlışlık yeniden yargılama gerektirmediğinden HMK m.370/2 uygulanmış, bölge adliye mahkemesi kararı kaldırılarak ilk derece hükmü şu şekilde düzeltilmiştir:
- 2022/1013 Esas (asıl dava): 80,70 TL başvuru harcı ve 5.050,15 TL ilam harcı olmak üzere 5.130,85 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili.
- 2023/1250 Esas (birleşen dava): 179,90 TL başvuru harcı ve 5.050,15 TL ilam harcı olmak üzere 5.230,05 TL’nin davalıdan tahsili.
Hüküm bu düzeltmeyle düzeltilerek onanmış; karar 30.06.2026’da oy birliğiyle verilmiştir.
🆕 2022 değişikliğinden sonra madde 50
Kararın “sözleşme tarihinde yürürlükte olan” ifadesi bilinçli bir seçimdir. 6502 sayılı Kanun’un 50. maddesi, 24.03.2022 tarihli 7392 sayılı Kanunla önemli ölçüde değiştirilmiştir. Davadaki sözleşmelerin tamamı bu değişiklikten önce kurulduğu için Daire, değişiklik öncesindeki 50/9 hükmünü uygulamıştır. Bugün yürürlükteki metinde 9. fıkra artık başka bir konuyu düzenlemektedir. Güncel metnin başlıca kuralları şunlardır:
- m.50/2: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun sekizinci bölümü kapsamındaki devre mülk hakkı veren sözleşmeler dışında, tüketicilerle mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulamaz; devre tatile konu mal üzerinde ayni hak sahibi olmayanlar devre tatil satışı yapamaz.
- m.50/6: Tüketici on dört gün içinde gerekçesiz ve cezai şartsız cayabilir; bu sürede ödeme istenemez, alınan bedel derhâl iade edilir ve tüketiciyi borç altına sokan belgeler tüketici yönünden geçersizdir.
- m.50/8: Devre mülk hakkı veren sözleşmeler de dâhil olmak üzere tüketicilerle ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulamaz.
- m.50/9 (güncel): Devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç, devre tatil sözleşmeleri en fazla on yıl için kurulur.
Bu nedenle kararın zilyetliğe bağlı dönme hakkına ilişkin cümlesi, 2022 öncesi sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda doğrudan yol göstericidir. Yeni tarihli sözleşmelerde ise ön ödeme yasağı ve cayma süresi içindeki ödeme yasağı ön plana çıkar.
Grup şirketleri arasında husumetin farklı alanlarda nasıl ele alındığını görmek için organik bağ iddiasıyla istihkak kararı ile organik bağın tek başına yetmediği holding husumeti kararına bakılabilir. Bu dosyada organik bağ, tapuyu bizzat devreden şirketin sözleşmede imzası bulunmaması savunmasını aşmak için kullanılmıştır.
❓ Merak edilenler
Sözleşmede imzası olmayan otel şirketi neden sorumlu tutuldu?
Tapuda pay devri yapılması zilyetliğin devri sayılır mı?
Cayma süresi geçtikten sonra sözleşmeden dönülebilir mi?
Kararın 'düzeltilerek onama' olması ne anlama geliyor?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; tüketici sözleşmelerine ilişkin diğer yüksek mahkeme kararları Emsal Kararlar sayfasında derlenmektedir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan düzelterek onama kararından derlenmiştir. Karar, 7392 sayılı Kanun’la yapılan 2022 değişikliğinden önce kurulmuş devre mülk sözleşmelerine ve o tarihteki 6502 sayılı Kanun m.50/9 hükmüne dayanır. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; sözleşmenin kurulduğu tarihe, devrin niteliğine, zilyetliğin fiilen devredilip devredilmediğine, şirketler arasındaki ilişkiye ve ödeme belgelerine göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
