Daire Satışında İfaya Ekli Ceza – Yargıtay HGK 2026/391
Yapımı süren bir binadan daire alan kişi, satıcıyla imzaladığı adi yazılı sözleşmeye bir güvence maddesi ekletir: Asansör, dış cephe, dış kapı ve çevre düzenlemesi üç ay içinde tamamlanacak, iskân alınacak; bunlar yapılmazsa satıcı alıcıya 200.000,00 TL ödeyecektir. Daire on yedi gün sonra tapuda devredilir, alıcı daireye yerleşir ya da kiraya verir; ama asansör yıllarca yapılmaz. Alıcı cezai şartı icra takibiyle istediğinde satıcı şu savunmayı yapar: Daireyi teslim alıp kullanan alıcı ifayı seçmiştir, artık cezayı isteyemez. Uyuşmazlığın düğümü, sözleşmedeki cezanın seçimlik mi yoksa ifaya ekli mi olduğudur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 18.06.2026 tarihli ve E.2025/563, K.2026/391 sayılı kararıyla, bu maddenin ifaya ekli cezai şart niteliğinde olduğunu kabul etmiş; cezanın seçimlik olduğu gerekçesiyle davayı reddeden ilk derece mahkemesinin direnme kararını oy çokluğuyla bozmuştur.
🏢 Sözleşmenin (g) bendi ve tapu devri
Davacı alıcı, 17.09.2018 tarihli adi yazılı sözleşmeyle davalı satıcıdan bir binadaki 2 numaralı bağımsız bölümü satın almış ve bedeli ödemiştir. Daire 04.10.2018 tarihinde tapuda alıcıya devredilmiştir. Sözleşmede satıcının yükümlülükleri ayrı bentlerde sayılmıştır:
- Dairenin anahtar teslim olarak verilmesi,
- (b) bendi: asansör, dış cephe, dış kapı ve çevre düzenlemesinin üç ay içinde yapılması,
- (f) bendi: oturma izninin alınmasının satıcının sorumluluğunda olması,
- (g) bendi: “Yukarıda belirtilen maddeler yerine getirilmezse satıcı alıcıya (yasal faiz hariç) iki yüz bin TL ödeyecektir.”
Dava dilekçesine göre asansör yapılmamış, yapı kullanma izin belgesi alınmamış ve daire bu nedenle kiraya verilememiştir. Alıcı, cezai şartı tahsil için icra takibi başlatmış; satıcının itirazı üzerine itirazın iptali ve icra inkâr tazminatı istemiyle dava açmıştır. Satıcı ise daireyi eksiksiz teslim ettiğini, binanın tamamlandığını ve adi yazılı sözleşmeyle cezai şart istenemeyeceğini savunmuştur. 05.05.2022 tarihli bilirkişi raporu, eksiklerin tamamlanmadığını tespit etmiştir.
⚖️ Ret, bozma ve direnme
Tüketici mahkemesi sıfatıyla bakan asliye hukuk mahkemesi (25.11.2022, E.2021/312, K.2022/441) davayı reddetmiştir. Gerekçeye göre 200.000,00 TL’lik ceza seçimlik cezai şarttır; alıcı aynı mahkemede açtığı ayrı bir davada gecikmeden doğan kira kaybını istemiş, böylece seçimini aynen ifa ve gecikme zararı yönünde kullanmıştır; ifadan vazgeçtiğine dair bir irade beyanı yoktur, aksine daireyi kiraya vererek kullanmaktadır. Bölge adliye mahkemesi (08.05.2023, E.2023/261, K.2023/773) istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi (14.10.2024, E.2023/3483, K.2024/4516) ise sözleşmedeki cezanın TBK 179/2’de düzenlenen ifaya eklenen cezai şart olduğunu, sözleşmedeki edimlerden birinin yerine getirilmemesi hâlinde cezanın istenebileceğinin kararlaştırıldığını ve eksiklerin bilirkişi raporuyla belirlendiğini belirterek kararı bozmuştur.
İlk derece mahkemesi (E.2025/18, K.2025/134) önceki gerekçesine ek olarak şu tespitlerle direnmiştir: Sözleşmede satıcının edimleri için yer ve zaman yönünden bir belirleme yoktur; ceza hükmü de ifa zamanı veya yerine değil, sözleşmenin hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesine bağlanmıştır; taraflar “anahtar teslim” hükmüne de atıf yapmıştır. Bu nedenle cezanın istenebilmesi için alıcının ifadan vazgeçmesi gerekirdi.
📖 TBK 179’daki iki ceza türü
Hukuk Genel Kurulu önce cezai şartın işlevini hatırlatmıştır: Borçluyu ifaya zorlamak ve ihlal hâlinde ödenecek tazminatı önceden götürü olarak belirlemek. Alacaklı, cezai şart kararlaştırılmışsa zarara uğradığını ya da zararın kapsamını ispat etmek zorunda kalmadan tazminat elde edebilir. TBK 179 iki ayrı türü düzenler:
- Seçimlik ceza (TBK 179/1): Sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi için kararlaştırılan cezada alacaklı, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir; ikisini birlikte isteyemez.
- İfaya ekli ceza (TBK 179/2): Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz kabul etmiş olmadıkça asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir.
Genel Kurula göre bu hükümler emredici değildir. Taraflar, zaman ve yer dışındaki aykırılıklar için de ifaya ekli ceza kararlaştırabilir; örneğin ayıplı mal tesliminde hem ayıpsız mal hem ceza ödeneceğini öngörebilirler. İstisna TBK 182/3’tür: Hâkim aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.
🔍 Genel Kurul sözleşmeyi nasıl yorumladı?
Cezanın türünü belirlemek bir sözleşme yorumu meselesidir. Genel Kurul, TBK 19/1 uyarınca tarafların yanlışlıkla veya amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere değil, gerçek ve ortak iradelerine bakılması gerektiğini; sözleşmenin maddelerinin tek başına değil bütün içinde yorumlanacağını, asli yorum araçları yetersizse müzakereler, ifa hazırlıkları, menfaat durumu, âdet ve TMK 2’deki dürüstlük kuralının dikkate alınacağını belirtmiştir.
Somut olayda Genel Kurulun dayandığı olgular şunlardır:
- Sözleşmeye konu bağımsız bölümün değeri 500.000,00 TL, kararlaştırılan ceza 200.000,00 TL‘dir.
- Daire sözleşmeden yalnız on yedi gün sonra tapuda alıcıya devredilmiştir; yani asıl satım edimi baştan ifa edilmiştir.
- Takipte borcun sebebi olarak, tamamlanması için üç aylık süre verilen asansör, dış cephe, çevre düzenlemesi ve iskân eksiklikleri gösterilmiştir.
Bu olgulardan hareketle Genel Kurul, (g) bendiyle eksikler tamamlanmazsa satıcının ifaya zorlanmasının amaçlandığının açık olduğunu belirtmiştir. Eksikler giderilmezse alıcının 500.000,00 TL değerindeki ifadan vazgeçip 200.000,00 TL’lik cezaya razı olacağı yönündeki bir kabulün sözleşmenin niteliğiyle ve hâlin gereğiyle bağdaşmayacağı sonucuna varmıştır. Bu nedenle cezanın ifaya ekli olduğu, ilk derece mahkemesinin bozmaya uyması gerektiği kabul edilmiş ve direnme kararı HMK 371 uyarınca bozulmuştur.
Görüşmelerde iki farklı görüş daha dile getirilmiştir. Birincisine göre ceza seçimliktir; ancak eksikler makul sürede tamamlanmadığı ve çekincesiz teslim seçimlik cezayı istemeye engel olmadığı için direnme kararı değişik gerekçeyle bozulmalıdır. İkincisine göre eksiklerin bedeli karşısında ceza fahiştir ve “anahtar teslim” ifadesi eksiksiz teslimi kapsadığından direnme kararı onanmalıdır. Her iki görüş de çoğunlukça benimsenmemiştir.
🗣️ Karşı oydaki seçimlik ceza okuması
Karşı oy, sonuçta bozma gerektiğini kabul etmekle birlikte farklı bir yoldan gitmiştir. Karşı oya göre üç aylık süre yalnız (b) bendindeki işler için öngörülmüş, iskân için bir süre belirlenmemiştir. Bütün eksikler için tek ve maktu bir ceza, gecikilen güne bağlanmadan ve satış bedelinin yaklaşık yüzde 40’ı oranında kararlaştırılmıştır. Bu görünüm cezanın belirli bir zaman veya yerde ifayı değil, edimlerin hiç yerine getirilmemesini karşıladığını, yani seçimlik olduğunu göstermektedir.
Karşı oy ayrıca seçim hakkının yenilik doğurucu niteliğine dikkat çekmiştir: Alacaklı cezai şart için önce bir icra takibi başlatmış, gecikme tazminatı için daha sonra ayrı bir takip yapmıştır. Karşı oya göre ilk takip seçimin ceza yönünde kullanıldığını gösterir ve sonraki takip bu seçimden dönüldüğü anlamına gelmez. Kira kaybına ilişkin dava, daire teslim alınıp kullanıldığı için reddedilip kesinleşmiştir; ancak talep sonuçları farklı olduğundan bu dava için kesin hüküm oluşturmaz. Çekincesiz teslim alma da seçimlik cezayı istemeye engel değildir. Bu nedenle karşı oy, ceza miktarının belirlenmesi için değişik gerekçeyle bozma yapılması gerektiğini savunmuştur.
🧩 Sözleşme metni açısından notlar
Karar, taşınmaz satımlarında sık görülen “eksikler tamamlanmazsa satıcı şu kadar ödeyecektir” kalıbının nasıl okunacağına dair önemli bir ölçüt getirmektedir. Kararın ortaya koyduğu noktalar şöyle sıralanabilir:
- Cezanın türü sözleşmedeki kelimelerden çok, asıl edimin değeri ile cezanın oranı, asıl edimin ifa edilip edilmediği ve bentlerin birbiriyle ilişkisi gözetilerek belirlenmektedir.
- Asıl satış ediminin tapu devriyle yerine getirildiği ve cezanın tamamlayıcı işlere bağlandığı durumlarda, alıcının daireyi kullanması ifadan vazgeçmediği anlamında satıcı lehine bir sonuç doğurmamıştır.
- TBK 182/3 gereğince hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirebilir; Genel Kurul ceza miktarının fahiş olup olmadığını tartışmamış, bu değerlendirme bozma sonrası yargılamaya kalmıştır.
- Kararın oy çokluğuyla verilmiş olması ve karşı oydaki ayrıntılı seçimlik ceza okuması, benzer maddelerde sonucun metnin kurgusuna sıkı sıkıya bağlı olduğunu göstermektedir.
Cezai şartın indirilmesine ilişkin farklı bir görünüm için AVM kirasında cezai şart indirimi kararına; yükleniciden bağımsız bölüm edinen alıcının korunması için yükleniciden daire alan üçüncü kişi kararına bakılabilir.
💬 Sık sorulan sorular
Daireyi teslim alıp kullanan alıcı cezai şartı isteyemez mi?
Adi yazılı satış sözleşmesindeki cezai şart geçerli mi?
200.000,00 TL'nin tamamına hükmedilecek mi?
Karşı oy neden farklı sonuca vardı?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, taşınmaz ve sözleşme uyuşmazlıklarına ilişkin diğer kararlar ise Emsal Kararlar sayfasında yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan oy çokluğuyla verilmiş bozma kararından derlenmiştir. Cezai şartın türü, sözleşme metninin bütününe, asıl edimin ifa durumuna ve tarafların davranışlarına göre belirlendiğinden, benzer görünen bir sözleşmede sonuç farklı olabilir. Ceza miktarı ve indirim konusu bozma sonrası yargılamaya bırakılmıştır. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
