Yapı tatil tutanağında ölçülen alan 329 metrekare, mahkemenin yaptırdığı keşifte ölçülen alan ise 319 metrekare çıkarsa ne olur? Aradaki on metrekarelik fark, milyonlarca liralık bir imar para cezasının tamamen ortadan kalkması için yeterli midir, yoksa yargı yeri cezayı doğru alan üzerinden yeniden hesaplayıp yalnızca fazla kısmı mı iptal etmelidir? İstanbul Boğaziçi alanındaki tescilli bir yapıya ilişkin uyuşmazlıkta Danıştay Dördüncü Dairesi bu soruya açık bir yanıt vermiştir: Hesaplama hatası toplam cezayı etkilese bile, bilirkişi incelemesiyle doğru tutar belirlenebiliyorsa işlemin tamamen iptali yerine kısmen iptali ve kısmen reddi gerekir.
Danıştay 4. Dairesi, 18.12.2025 tarihli ve E.2025/995, K.2025/6817 sayılı kararıyla, yapı müteahhidine verilen 3.605.040,87 TL imar para cezasını tamamen iptal eden İdare Mahkemesi kararına yönelik istinaf başvurusunu reddeden Bölge İdare Mahkemesi kararını oyçokluğuyla bozmuş ve dosyayı yeniden karar verilmek üzere İdare Dava Dairesine göndermiştir. Karar kesin olarak verilmiştir.
🏛️ Boğaziçi’ndeki tescilli yapı ve 3,6 milyon liralık ceza
Uyuşmazlığa konu taşınmaz, İstanbul’un Beşiktaş ilçesinde, Boğaziçi alanında bulunan ve 2. grup korunması gerekli kültür varlığı olarak tescilli bir yapıdır. Yapının onaylı bir projesi ve ruhsatı bulunmaktadır. Davalı Büyükşehir Belediyesi elemanlarınca yapılan denetimde, tescilli eserin iç bölme duvarlarında değişiklik yapıldığı, tüm katlarda döşeme kotlarıyla oynandığı ve yapıya krokide gösterilen ilave kat ve alanların eklendiği tespit edilmiştir.
Bu tespit üzerine 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nun 11. maddesi uyarınca yapı tatil tutanağı düzenlenmiştir. Tutanaktaki verilere dayanan Büyükşehir Belediye Encümeni kararıyla, davacıya yapı müteahhidi sıfatıyla 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin ikinci fıkrasının (a) bendi, (c) bendinin 3, 5 ve 7 numaralı alt bentleri ile (ç) bendi uyarınca toplam 3.605.040,87 TL idari para cezası verilmiştir. Müteahhit, encümen kararının iptali istemiyle dava açmıştır.
Aynı encümen kararıyla yapı sahibine de ceza verilmiş, onun davası ayrı dosyada görülmüştür. Danıştay, bu dosyayı Dairenin 2025/994, 2025/998, 2025/1001, 2025/1852 ve 2025/2218 esas sayılı dosyalarıyla birlikte incelemiştir. İmar para cezasında sorumluluğun kime ait olduğu sorusunun farklı bir yönü için satın alınan dairede imar para cezası ve cezaların şahsiliği yazısına bakılabilir.
📏 329 mi, 319 mu? Derece mahkemelerinin yaklaşımı
İdare Mahkemesi, yapı sahibinin davasında düzenlenen bilirkişi raporunu bu dosyada da değerlendirmiştir. Bu rapora göre yapı tatil tutanağında aykırılıktan etkilenen toplam alan 329 m² olarak gösterilmiş; keşif günü yapılan ölçümlerde ise zemin kat 78,10 m², birinci normal kat 78,10 m², ikinci normal kat 78,10 m² ve üçüncü normal kat 84,70 m² olmak üzere toplam alan 319 m² bulunmuştur. İmalatların yapı niteliğinde olduğu ve ruhsat gerektirdiği de belirtilmiştir.
Mahkeme, 10 m²’lik farkın Kanun’un 42/2-(a) bendine göre belirlenen temel cezayı ve bu temel ceza üzerinden hesaplanan (c) ve (ç) bentlerindeki artırımları etkilediğini kabul etmiş, hatalı alan üzerinden verilen cezada hukuka uygunluk bulunmadığı gerekçesiyle işlemin tamamını iptal etmiştir. Bölge İdare Mahkemesi de 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 45. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca belediyenin istinaf başvurusunu reddetmiştir.
Belediye ise temyizde tutanaktaki ölçümlerin ayrıntılı ve diğer davalardaki raporlarla uyumlu olduğunu savunmuştur.
🧮 İmar para cezasının hesap mimarisi
Kararın neden önemli olduğunu anlamak için cezanın nasıl hesaplandığına bakmak gerekir. İmar Kanunu’nun 42. maddesinin ikinci fıkrası, cezayı katmanlı bir yapıda kurar:
- Temel ceza (a bendi): Bakanlıkça belirlenen yapı sınıfı ve grubuna göre metrekare başına öngörülen tutar ile mevzuata aykırı alanın çarpılmasıyla bulunur.
- Artırımlar (c bendi): Temel ceza üzerinden ayrı ayrı hesaplanarak eklenir. Bu dosyada uygulanan alt bentler; kamu tesisi veya umumi hizmet alanında yapılma (%60), uygulama imar planı bulunan alanda yapılma (%20) ve özel kanunla belirlenmiş özel imar rejimine tabi alanda yapılma (%50) hâlleridir. Maddeye göre para cezasına konu alanın hesaplanmasında aykırılıktan etkilenen alan dikkate alınır.
- Ek ceza (ç bendi): Aykırılığa konu alan ile emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımı kadar ek ceza ilave edilir; ceza tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilip yapı mevzuata uygun hâle getirilirse bu ek kısım tahsil edilmez.
Üç katmanın tamamı “alan” verisine bağlıdır; alan yanlış ölçülürse hepsi zincirleme biçimde değişir. Tartışma, bu tespitten hangi hukuki sonucun çıkacağı noktasındadır.
✂️ Danıştay: Tam iptal değil, kısmen iptal
Daire, İdare Mahkemesinin tamamen iptal yaklaşımını kabul etmemiştir. Gerekçenin temel taşları şunlardır:
- Usul ekonomisi: Dosyadaki bilgi ve belgelerle davanın nihai şekilde sonuçlandırılması mümkünse, mahkemelerin uyuşmazlığı tamamen sona erdirecek nitelikte karar vermesi usul ekonomisi ilkesinin gereğidir.
- Bilirkişinin rolü: Keşif sonrasında yapı inşaat alanı, yapı sınıfı ve grubu bilirkişiye tespit ettirildikten sonra temel cezanın ve Kanun’daki artırım oranlarıyla toplam cezanın belirlenmesi “işin doğası gereği”dir. Aksi hâl uyuşmazlığı sonuçlandırmaz, yeni uyuşmazlıklara yol açabilir.
- Üst sınır: Bilirkişi hesabı, idarece hesaplanan temel para cezası tutarını aşmamak koşuluyla esas alınabilir.
- Yargı yetkisinin sınırı aşılmaz: Bilirkişi tespitleriyle hesaplanan tutar esas alınarak işlemin kısmen iptal edilmesi, idari yargı denetimi yetkisinin aşılarak idari işlem niteliğinde yargı kararı verilmesi sonucunu doğurmaz.
Daireye göre bilirkişi incelemesiyle işlemin hukuka uygun olan ve olmayan kısımları açıkça ortaya konulmuşsa, hukuka uygun kısım yönünden davanın reddine, aykırı kısım yönünden iptaline karar verilmesi mümkündür. Tamamen iptal hâlinde idarenin yeniden işlem kurması ve yargılamanın baştan başlaması usul ekonomisine aykırı olacaktır. Bu gerekçeyle temyiz istemi kabul edilmiş, Bölge İdare Mahkemesi kararı bozulmuştur.
🗣️ Karşı oy: Çelişen bilirkişi raporları
Karar oyçokluğuyla verilmiştir ve karşı oy dikkat çekicidir; çünkü karşı oydaki üyeler de bozma sonucuna katılmakta, yalnızca gerekçe yönünden ayrılmaktadır. Tetkik hâkimi de temyiz isteminin karşı oydaki gerekçeyle kabulü gerektiği görüşündedir.
Karşı oya göre aynı yapı ve aynı yapı tatil tutanağı hakkında iki farklı bilirkişi raporu bulunmaktadır. Yapı sahibinin para cezası davasındaki rapor, tutanaktaki aykırılıklarla fiilî durumun uyumlu olduğunu, yalnızca metrekare bazında fark bulunduğunu belirtmiştir. Buna karşılık yıkım kararına karşı açılan davada sunulan 26.09.2023 tarihli raporda; yapının tamamen yenilendiği, döşeme kotlarının yükseltildiği, komşu parsel sınırları içinde ilave kapalı alanlar eklendiği, ancak 2 bodrum ve 1 zemin kat olarak 3 kat tescilli yapının fiilen de 3 kat olarak mevcut olduğu ve idarenin ilave olarak yapıldığını belirttiği çatı katının tespit edilemediği ifade edilmiştir.
Karşı oy sahipleri, raporlar arasındaki bu çelişki nedeniyle ruhsatlı alanların net olarak belirlendiği yeni bir keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması gerektiğini savunmuştur. Bilirkişi raporunun sınırlarına ilişkin farklı bir idari yargı içtihadı için bilirkişinin kusur oranı belirleyemeyeceğine ilişkin İDDK kararı incelenebilir.
📌 Kararın pratik sonuçları ve 2026 değişikliği
Kararın ortaya koyduğu çerçeve şöyle özetlenebilir:
- Alan ölçümündeki bir hata, cezanın tamamını kendiliğinden hukuka aykırı hâle getirmez; doğru alan tespit edilebiliyorsa ceza o alan üzerinden ayakta kalabilir.
- Kısmen iptalin ön koşulu, bilirkişi incelemesinin işlemin hukuka uygun ve aykırı kısımlarını açıkça ortaya koymasıdır. Raporlar çelişkiliyse, karşı oyda olduğu gibi yeni inceleme ihtiyacı gündeme gelebilir.
- Bilirkişi hesabı idarenin hesapladığı temel ceza tutarını aşamaz; yargılama, cezanın artırılması sonucunu doğurmaz.
🆕 Mevzuat notu: İmar Kanunu’nun 42. maddesi, karardan sonra 7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun’un 14. maddesiyle değiştirilmiştir. (a) bendine eklenen cümleyle Bakanlıkça yapı sınıflarına yeni grup eklenmesi hâlinde, eklenen grup için ilgili sınıftaki mevcut en üst grup esas alınarak işlem tesis edileceği düzenlenmiştir. Maddeye eklenen yeni fıkrayla da ruhsata tabi olup ruhsat veya 27. madde kapsamında izin alınmaksızın yapılacak yapılarda kullanılmak amacıyla hazır betonu piyasaya arz eden ya da piyasada bulunduran kişilere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası öngörülmüştür. Temel cezanın alan ve yapı sınıfına bağlı hesap yöntemi korunduğundan kararın yaklaşımı güncelliğini sürdürmektedir.
❔ Merak edilenler
Yapı tatil tutanağındaki alan yanlışsa imar para cezası tamamen iptal edilir mi?
Mahkemenin cezayı yeniden hesaplaması idarenin yerine geçmek anlamına gelmez mi?
Bilirkişi raporları birbiriyle çelişirse ne olur?
Bu karardan sonra dosyada süreç nasıl ilerleyecek?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer karar değerlendirmeleri ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Danıştay 4. Dairesinin UYAP Emsal (mevzuat.adalet.gov.tr) üzerinden yayımlanan bozma kararından derlenmiştir. Tarafların kimliği kaynakta anonimdir. Karar, Bölge İdare Mahkemesi kararının bozulmasına ilişkin olup İdare Dava Dairesinin bozma üzerine vereceği yeni kararın içeriği bilinmemektedir. Alan ölçümü ve ceza hesabına ilişkin sonuçlar somut dosyadaki tutanak ve bilirkişi raporlarına dayanmaktadır; farklı olgulara sahip dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
