Satın Alınan Evde İmar Cezası – Danıştay 4. D 2026/1198
Tapuda devir tamamlanmış, yapı kullanma izin belgesi alınmış bir daireyi satın alan kişi, aylar sonra belediyeden yaklaşık iki milyon liralık bir imar para cezası tebligatı alırsa ne olur? Çatıdaki değişiklikler, bölmeler ve eklenen mahaller kendisi malik olmadan önce yapılmışsa bu cezayı yeni malik mi ödemelidir, yoksa aykırılığı fiilen gerçekleştiren kişi mi? Danıştay Dördüncü Dairesi, İstanbul Beşiktaş’taki bir çatı katı dairesine ilişkin uyuşmazlıkta bu soruyu Anayasa’daki ceza sorumluluğunun şahsiliği ilkesi üzerinden yanıtlamıştır.
Danıştay 4. Dairesi, 11.03.2026 tarihli ve E.2025/1055, K.2026/1198 sayılı kararıyla, imara aykırı imalatların davacı taşınmazı satın almadan önce yapıldığının bilirkişi raporuyla ortaya konulduğu dosyada, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca yeni malike verilen 1.937.542,34 TL idari para cezasının iptaline ilişkin kararı değişik gerekçeyle onamıştır. Daireye göre para cezası, aykırılığı yapan veya yaptıran kişi hakkında uygulanmalıdır; yapının son malikine, aykırılığı o gerçekleştirmediği hâlde ceza verilmesi hukuka uygun değildir. Karar oyçokluğuyla ve kesin olarak verilmiştir.
🏗️ Çatı katında ne değişti, kim ne zaman malik oldu?
Uyuşmazlık, İstanbul Beşiktaş’taki bir binanın C11 numaralı bağımsız bölümüne aittir. Belediyenin 25.01.2023 tarihli yapı tatil tutanağına göre 96,78 m² büyüklüğündeki çatı katının tamamında parapet yükseltilerek eğim değiştirilmiş, çatıda kırım yapılmış, projesi dışında mahallerin ölçüleri değiştirilmiş ve yeni mahaller eklenmiştir. Bu tespit üzerine Beşiktaş Belediye Encümeni, İmar Kanunu’nun 42. maddesine dayanarak daire malikine toplam 1.937.542,34 TL idari para cezası vermiştir.
Dosyada belirleyici olan, olayların sırasıdır:
- Nisan 2021 – Kasım 2021: Bilirkişi raporuna göre aykırı imalatlar bu dönemde bir tarihte yapılmıştır.
- 12.05.2022: Bina için yapı kullanma izin belgesi alınmıştır.
- 21.06.2022: Davacı, taşınmazı satış yoluyla edinmiştir.
- 25.01.2023: Yapı tatil tutanağı düzenlenmiş, ardından para cezası verilmiştir.
Davacı, hem yapı tatil tutanağının iptali için hem de para cezasına karşı dava açmıştır. Tutanağa ilişkin davada yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesinde 08.02.2024 tarihli rapor alınmış; Danıştay, ceza davasında bu rapordaki tespitlere dayanmıştır.
🏛️ İdare mahkemesi ve bölge idare mahkemesi ne dedi?
İlk derece idare mahkemesi, aykırılıkların yapı kullanma izin belgesi alınmadan önce yapıldığını, belgenin geçerliliğini koruduğunu ve davacının daireyi belge düzenlendikten sonra satın aldığını dikkate almıştır. Mahkemeye göre taşınmaza ait geçerli bir yapı kullanma izin belgesi bulunduğu sürece İmar Kanunu’nun 42. maddesine göre işlem yapılamaz; ancak belge düzenlendikten sonra ruhsata aykırı yeni bir imalat yapılmışsa bunun için işlem tesis edilebilir. Bu gerekçeyle encümen kararı iptal edilmiştir.
Belediyenin istinaf başvurusu, bölge idare mahkemesi idare dava dairesince İYUK m.45/3 uyarınca reddedilmiştir. Belediye temyizde, eksikliklerin giderilmesinin ve aksi hâlde para cezası alınmasının yasal zorunluluk olduğunu ileri sürmüştür. Danıştay Tetkik Hâkimi, kararın gerekçesi değiştirilerek onanması gerektiği görüşünü bildirmiştir.
🧑⚖️ Danıştay’ın gerekçesi: ceza sorumluluğu şahsidir
Daire, idare mahkemesinin yapı kullanma izin belgesine dayanan gerekçesini benimsemek yerine sonucu farklı bir temele oturtmuştur. Kararda izlenen akıl yürütme şu adımlardan oluşur:
- Anayasa m.38/7: “Ceza sorumluluğu şahsidir.” Anayasa idari ve adli cezalar arasında ayrım yapmadığından idari para cezaları da bu ilkeye tabidir; kimse başkasının fiilinden sorumlu tutulamaz.
- “Yapı sahibi” kavramı: İmar Kanunu m.42’deki “yapı sahibi” ifadesinden, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı fiilen yapan ya da yaptıran kişi anlaşılmalıdır. Yapı sahibi her zaman taşınmaz maliki ile aynı kişi olmayabilir.
- İdarenin araştırma yükü: Aykırı imalatın kim veya kimler tarafından yapıldığı doğru tespit edilmeden doğrudan mülkiyet sahibine ceza verilmesi, Daireye göre yasanın amacı ve anlamı ile bağdaşmaz.
- Somut olay: Davacı taşınmazı aykırılıklarla birlikte satın almıştır; imalatların yapımında yapı müteahhidinin sorumluluğu bulunmaktadır. Bu nedenle cezanın aykırı imalatları yapanlar hakkında uygulanması gerekirken son malike ceza verilmesi hukuka uygun görülmemiştir.
Sonuçta temyiz istemi reddedilmiş, bölge idare mahkemesi kararı “yukarıda belirtilen gerekçeyle” ve oyçokluğuyla onanmıştır. Karar kesin olarak verilmiştir.
🗣️ Karşı oy: malik sorumluluğu ve (ç) bendi
Kararın değerini artıran unsurlardan biri, iki üyenin ayrıntılı karşı oyudur. Karşı oyda şu görüşler savunulmuştur:
- 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un 1/c maddesi yapı sahibini, yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip gerçek ve tüzel kişiler olarak tanımlamaktadır; İmar Kanunu’nun 32. maddesindeki tespit, tebliğ ve yıkım işlemlerinin muhatabı da tespit tarihindeki maliktir.
- Malik, aykırılığın başkası tarafından yapıldığını ileri sürüyorsa bunu ispat yükü kendisindedir; ispat edilirse (a), (b) ve (c) bentlerine göre malike ceza verilemez.
- Buna karşılık 7226 sayılı Kanun’la 2020’de eklenen 42/2-(ç) bendi, mevcut aykırılığın giderilmesini amaçlamaktadır. Bu bentle verilen ek ceza, tebliğden itibaren bir ay içinde aykırılık giderilir ve yapı mevzuata uygun hâle getirilirse tahsil edilmez. Aykırılığı giderebilecek olan kişi fiilen ve hukuken yalnızca güncel malik olduğundan, karşı oya göre (ç) bendi yönünden şahsilik ilkesi uygulanamaz.
- Karşı oy sahipleri bu nedenle (a) ve (c) bentleri uyarınca verilen 71.443,55 TL’lik kısmın onanmasını, (ç) bendine dayanan 1.847.218,57 TL’lik kısım yönünden ise kararın bozulmasını savunmuştur.
Çoğunluk görüşü, cezanın bentler itibarıyla bölünmesi yoluna gitmemiş ve cezanın tamamını iptal eden kararı onamıştır. Karşı oy, özellikle (ç) bendinin muhatabı konusunda ileride farklı değerlendirmelerin gündeme gelebileceğini göstermesi bakımından dikkat çekicidir.
🛰️ İspatın anahtarı: uydu fotoğrafları ve tarihler
Bu dosyada sonucu belirleyen, aykırılığın ne zaman yapıldığının somut delillerle ortaya konulabilmesidir. Karşı oyda aktarıldığı üzere hükme esas alınan bilirkişi raporu, farklı yıllara ait hava fotoğrafları ile sokak görüntülerini karşılaştırmış; aykırılıkların davacının satın alma tarihinden önce yapı müteahhidi tarafından yapıldığı konusunda tereddüt bulunmadığını belirtmiştir. Çoğunluk gerekçesinde de raporun “Nisan 2021 ile Kasım 2021 tarihi arasında” yapıldığını belirttiği aykırılıklar ile davacının 21.06.2022’deki satın alma tarihi karşılaştırılarak sonuca ulaşılmıştır.
Karar metninden çıkan tablo, “kim yaptı” sorusunun cevabının teknik tespitlere dayandığını gösterir. Aykırılığın tarihi belirlenemeseydi veya satıştan sonra yapıldığı anlaşılsaydı, değerlendirmenin farklı olabileceği hem çoğunluk gerekçesinin hem de karşı oyun kurgusundan anlaşılmaktadır. İmar mevzuatına dayalı idari işlemlerin başka yönleri için serideki ruhsat iptali ve haklı beklentiye ilişkin İDDK kararı ile imar kısıtlılığında tazminata ilişkin AYM kararı incelenebilir.
🔑 Taşınmaz alım satımına yansımaları
Karar, ikinci el konut piyasasında sıkça karşılaşılan bir duruma ışık tutmaktadır: Tapuda devralınan bağımsız bölümde, önceki dönemde yapılmış ve sonradan tespit edilen imar aykırılıkları. Kararın ortaya koyduğu çerçeve şöyle özetlenebilir:
- İmar Kanunu m.42 kapsamındaki para cezası, çoğunluk görüşüne göre aykırılığı fiilen yapan veya yaptıran kişiye yöneliktir; malik olmak tek başına yeterli değildir.
- İdare, cezayı kesmeden önce aykırılığın kim tarafından yapıldığını araştırmakla yükümlü görülmüştür.
- Somut dosyada yapı müteahhidinin sorumluluğu vurgulanmıştır; İmar Kanunu m.42/2 de yapı sahibinin yanında yapı müteahhidini ve bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeyen fenni mesulleri cezanın muhatapları arasında saymaktadır.
- Para cezası ile aykırılığın giderilmesi veya yıkım gibi yapıya yönelik tedbirler aynı şey değildir; karşı oyda da vurgulandığı üzere yapı tatil ve yıkım işlemleri doğrudan yapıya yöneliktir. Karar, para cezasının muhatabına ilişkindir.
Mevzuat açısından hatırlatmak gerekir ki İmar Kanunu’nun 42. maddesi 07.05.2026 tarihli 7579 sayılı Kanun’la da değiştirilmiş; (a) bendine yapı sınıflarına yeni grup eklenmesine ilişkin bir cümle ve maddenin sonuna izinsiz yapılara hazır beton arzına ilişkin yeni bir fıkra eklenmiştir. Bu değişiklikler, kararın konusu olan cezanın muhatabı meselesini doğrudan düzenlememektedir.
❓ Sorular ve cevaplar
Önceki malikin yaptığı imar aykırılığı için yeni malike ceza verilebilir mi?
Bu kararda verilememiştir. Danıştay 4. Dairesi, aykırılıkların davacı taşınmazı satın almadan önce yapıldığı bilirkişi raporuyla belirlendiğinden, cezaların şahsiliği ilkesi gereği İmar Kanunu m.42’ye dayalı para cezasının aykırılığı yapanlara uygulanması gerektiğini ve son malike verilen cezanın hukuka aykırı olduğunu kabul etmiştir.
Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmış olması tek başına yeterli miydi?
İlk derece mahkemesi iptal kararını büyük ölçüde geçerli yapı kullanma izin belgesine dayandırmıştı. Danıştay ise sonucu onamakla birlikte gerekçeyi değiştirmiş ve kararı cezaların şahsiliği ilkesine dayandırmıştır. Bu nedenle kararın temel ölçütü iskân belgesinin varlığı değil, aykırılığı kimin yaptığıdır.
Karşı oy neden cezanın bir kısmının kalması gerektiğini savundu?
Karşı oya göre 42/2-(ç) bendindeki ek ceza, mevcut aykırılığın giderilmesini amaçlar ve bir ay içinde yapı mevzuata uygun hâle getirilirse tahsil edilmez. Aykırılığı giderebilecek kişi güncel malik olduğundan bu bent yönünden şahsilik ilkesi uygulanamaz. Karşı oy sahipleri 1.847.218,57 TL’lik bu kısım yönünden bozma, kalan 71.443,55 TL’lik kısım yönünden onama görüşündedir.
Bu karara karşı başka bir kanun yolu var mı?
Karar metninde, Danıştay 4. Dairesinin kararı 11.03.2026 tarihinde kesin olarak verdiği belirtilmektedir. Dosya, kararın taraflara tebliği ve bir örneğinin idare dava dairesine gönderilmesi için ilk derece idare mahkemesine iade edilmiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim kanalları iletişim sayfasında, serinin diğer kararları Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Bedesten (mevzuat.adalet.gov.tr) veri tabanında yayımlanan Danıştay kararından derlenmiştir. Karar oyçokluğuyla verilmiş olup karşı oyda farklı bir yorum savunulmuştur; Danıştay dairelerinin kararları somut dosyanın delillerine göre şekillenir. İmar para cezalarında sonuç; aykırılığın niteliğine, yapıldığı tarihe, mülkiyet değişikliklerine ve bilirkişi tespitlerine göre her dosyada farklı olabilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
