Uzun süreli kira sözleşmelerine “doğacak her türlü ihtilaf hakem kararıyla çözülür” şeklinde bir madde eklenmesi, özellikle kamu kurumlarının taraf olduğu büyük ölçekli kiralamalarda sık rastlanan bir uygulamadır. Ancak kira bedelinin ne kadar artırılacağı konusundaki bir anlaşmazlık, her durumda hakemlerin önüne götürülebilir mi? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bir tarım işletmesinin otuz yıllık kiralanmasından doğan uyuşmazlıkta bu soruya “önce kiralananın niteliği belirlenmeli” cevabını vermiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.01.2026 tarihli ve E.2025/502, K.2026/15 sayılı kararıyla, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların tahkime elverişliliğinin kira türüne göre değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Kurula göre kiralanan konut veya çatılı işyeri niteliğindeyse, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin emredici kurallara bağlı bir uyuşmazlığın tahkime elverişli olup olmadığı ayrıca incelenmelidir; diğer kira türlerinde ise uyuşmazlık tahkime elverişlidir. Kiralananın niteliğini araştırmadan “tüm kira uyuşmazlıkları tahkime elverişlidir” diyen direnme kararı oy çokluğuyla bozulmuştur.
🌾 Otuz yıllık kira ve ÜFE tartışması
Karar metnine göre kiraya veren, bir kamu iktisadi devlet teşekkülüdür. Bu kuruluşa bağlı bir tarım işletmesi; sözleşme ekinde sayılan taşınmazları, tesisleri ve işletmedeki canlı ve cansız varlıkları kapsayacak şekilde, işletilmesi, ıslahı, geliştirilmesi ve ürün alınması amacıyla 2008 yılında otuz yıllığına bir şirkete kiralanmıştır. Karşı oy yazısında, kiracının sözleşmeyle 25.308.000,00 TL’lik yatırım yapmayı üstlendiği, yıllık kira bedelinin 1.200.000,00 TL olarak belirlendiği ve bedelin ÜFE oranında artırılacağı aktarılmıştır.
Sözleşmenin (X.) maddesinde, “bu sözleşmenin yorumlanmasından, uygulanmasından, yerine getirilmesinden, feshinden çıkacak her türlü ihtilafın” hakem kararıyla çözüleceği kararlaştırılmıştır. 2018 yılından itibaren taraflar, kira artış oranının nasıl hesaplanacağı konusunda anlaşamamıştır. Kiracıya göre artış, ÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre yapılmalıydı; kiraya veren ise “yıllık ÜFE” ifadesinin bu anlama gelmediğini savunmuştur.
Uyuşmazlığın hakem önündeki tartışmasında ayrıca hangi kira hükümlerinin uygulanacağı da gündeme gelmiştir: Kiracı konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümlerin, kiraya veren ise ürün (hasılat) kirası hükümlerinin uygulanmasını istemiştir. Hakem heyeti, kiralamanın hasılat için yapıldığını kabul etmiş ve kira bedellerinin on iki aylık ortalama ÜFE oranında artırılması gerektiği sonucuna ulaşmıştır.
🧭 Hakem kararından Hukuk Genel Kuruluna
Dosyanın geçirdiği aşamalar kısaca şöyledir:
- Hakem heyeti, 25.11.2022: 1.394.070,24 TL fazla ödenen kira bedelinin kiraya verenden tahsiline karar verilmiş, hakem kurulu ücreti 390.000,00 TL olarak belirlenmiştir.
- İptal davası: Kiraya veren; HMK m.408 uyarınca uyuşmazlığın tahkime elverişli olmadığını, hakem kararının gerekçesiz ve kamu düzenine aykırı olduğunu, tahkim süresinin usulüne uygun uzatılmadığını, hakem ücretinin HMK m.440’a aykırı olduğunu ileri sürerek hakem kararının iptalini istemiştir.
- Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi (ilk derece sıfatıyla), 25.05.2023: Uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklandığı için tahkime elverişli olduğu, hakemin hukuku doğru uygulayıp uygulamadığının iptal sebebi olmadığı gerekçesiyle dava reddedilmiştir.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.06.2024 (E.2023/4108, K.2024/2037): Kira sözleşmesinin türü ve niteliği belirlenmeden tahkime elverişlilik konusunda sonuca varılamayacağı gerekçesiyle karar bozulmuştur.
- Direnme: Bölge adliye mahkemesi; 01.09.2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun dava şartı hâline getirildiğini, tarafların arabuluculukla kira bedelini kendi iradeleriyle belirleyebildiğini, dolayısıyla tahkimin de mümkün olduğunu belirterek önceki kararında direnmiştir.
- Hukuk Genel Kurulu, 21.01.2026: Direnme kararı, Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerle oy çokluğuyla ve kesin olarak bozulmuştur.
⚖️ HMK 408’in iki ölçütü ve kira ilişkisi
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 408. maddesine göre “taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklardan veya iki tarafın iradelerine tabi olmayan işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar tahkime elverişli değildir.” Hukuk Genel Kurulu, kira ilişkisini bu iki ölçüt açısından ayrı ayrı değerlendirmiştir:
- Ayni hak ölçütü: Kira sözleşmesinden doğan haklar şahsi hak niteliğindedir; tapu siciline şerh verilse bile ayni hak hâline gelmez. Bu nedenle kira uyuşmazlıkları, HMK m.408’deki birinci hâl kapsamında değildir.
- Her kira uyuşmazlığı elverişsiz değildir: Konut veya çatılı işyeri kirası söz konusu olsa bile, örneğin yalnızca tazminata ilişkin bir uyuşmazlığın tahkime elverişli olduğunda duraksama bulunmadığı belirtilmiştir.
- Asıl düğüm kira tespitidir: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin belirlenmesini gerektiren bir uyuşmazlığın, “iki tarafın iradelerine tabi olmayan iş” sayılıp sayılmayacağı tartışmanın merkezindedir.
- Emredici sınırlar: Kurul, TBK m.343 ile 346 arasındaki düzenlemelerde kanun koyucunun kamusal saikle irade özgürlüğüne müdahale ettiğini ve mahkemeleri ve tarafları bağlayan bir üst sınır çizdiğini vurgulamıştır.
- Sınırlı denetim riski: Bu tür uyuşmazlıkların ayrım gözetilmeksizin tümüyle tahkime elverişli sayılması, iptal davasındaki sınırlı inceleme nedeniyle sosyal devlet ilkesi çerçevesinde getirilen kuralın devlet yargısı denetimi dışında kalması sonucunu doğurabilecektir.
Kurul bu tespitlerden hareketle, kira ilişkisinde ortaya çıkan uyuşmazlık konusunun kiracı ve kiraya verenin iradesine tabi işlerden olup olmadığının, öncelikle kira sözleşmesinin niteliği ve türüne göre belirlenmesi gerektiği sonucuna varmıştır. Özel Dairenin bozma kararında da kira türüne göre ayrım yapılmış; adi kira veya ürün kirası söz konusuysa uyuşmazlığın tahkime elverişli kabul edilmesi, konut ve çatılı işyeri kirasında ise emredici kira tespiti kurallarının gözetilerek HMK m.408/1 ve m.439/2-g uyarınca değerlendirme yapılması gerektiği belirtilmiştir.
🤝 Arabuluculuk neden tahkimle aynı değil?
Direnme kararının dayanağı, 7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesiydi. Bu düzenlemeyle 01.09.2023 tarihinden itibaren, İcra ve İflas Kanunu uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesi hariç olmak üzere, arabuluculuğa elverişli tüm kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle gelmiştir. Bölge adliye mahkemesi, tarafların arabuluculukla kira bedeli üzerinde anlaşabildiğini, bu nedenle aynı uyuşmazlığın tahkimle de çözülebileceğini savunmuştur.
Hukuk Genel Kurulu bu yaklaşımı tek başına yeterli görmemiştir. Kurulun gerekçesindeki ayrım şöyle özetlenebilir:
- Karar verme yetkisi: Arabulucunun bağlayıcı karar verme yetkisi yoktur; tahkimde ise yargılama sonunda nihai ve bağlayıcı bir karar verilir.
- Sonrasındaki denetim: Arabuluculukta uzlaşma sağlanamazsa uyuşmazlık mahkemeye taşınır ve esası da inceleyebilen bir yargısal denetim söz konusu olur. Hakem kararına karşı iptal davasında yapılan denetim ise çok daha sınırlıdır.
- Uzlaşma ile hüküm farkı: Arabuluculuk tarafların kendi kararlarını verdiği bir uzlaşma zemini sunarken, tahkimin esası hakemin vereceği karara dayanır.
Bu nedenle Kurula göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kira tespiti gibi emredici hükümlere ilişkin bir uyuşmazlığın tahkime elverişliliği, arabuluculukla aynı koşullarda değerlendirilmemelidir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğun zamanlamasına ilişkin bir başka karar için serideki ihtiyaç tahliyesinde arabuluculuk zamanı yazısı incelenebilir.
🔍 Kira türünün belirlenmesi: baskın vasıf
Davacının bir kamu kuruluşu olması nedeniyle akla gelen ilk soru, TBK m.339/2’nin etkisidir. Bu fıkraya göre kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler uygulanır. Hukuk Genel Kurulu, bu hükmün ilk bakışta kamu kurumlarının tüm kira sözleşmelerini kapsıyor gibi anlaşılabileceğini, ancak kanun sistematiğindeki yeri ve amacı gözetildiğinde sözleşme konusunun konut veya çatılı işyeri olması koşulunu da içinde barındırdığını belirtmiştir.
Kurula göre belirleyici olan, kiralanan taşınmazın konut veya çatılı işyeri vasfında olup olmadığıdır. Bunun için taşınmazın baskın (üstün) vasfı ve yararlanma biçimi tespit edilmelidir; Kurul bu konuda 26.03.2014 tarihli, 2013/6-636 Esas, 2014/396 Karar sayılı önceki kararına atıf yapmıştır.
Somut olayda kiralananın adi kira, konut ve çatılı işyeri kirası ya da hasılat kirası hükümlerinden hangisine tabi olduğu anlaşılamamıştır. Bu nedenle bölge adliye mahkemesinin bilirkişi aracılığıyla mahallinde keşif yaparak, taşınmazın mevcut vasfı itibarıyla hangi hükümlere tabi olduğu konusunda denetime elverişli rapor alması ve varılacak sonuca göre tahkime elverişliliği tartışması gerekmektedir. Karar, hakem kararının iptal edildiği anlamına gelmemektedir; yalnızca bu araştırma yapılmadan davanın reddedilemeyeceği sonucuna ulaşılmıştır.
Kira bedelinin belirlenmesinde emredici sınırların uygulanmasına ilişkin serideki diğer örnekler için kira tespitinde beş yıl kuralı ve kira artış oranının uyarlanması kararlarına bakılabilir.
🗣️ Kurulda dile getirilen karşı görüşler
Karar oy çokluğuyla verilmiştir ve görüşmeler sırasında farklı yaklaşımlar dile getirilmiştir. Kurul gerekçesinde aktarılan azınlık görüşüne göre:
- Konut ve çatılı işyeri kirasındaki emredici hükümler, tarafların serbestçe tasarruf edemeyeceği bir alan oluşturmaz; taraflar kanundaki hükümlerden farklı şekilde mutabık kalabilir, dava açılsa bile sulh, kabul ve feragatle uyuşmazlığı sona erdirebilir.
- “Tarafların serbestçe tasarruf edemeyeceği işler” ifadesinden, babalık davası veya boşanma gibi mutlaka mahkeme kararı gerektiren meseleler anlaşılmalıdır.
- “Tahkime elverişli olup olmama” ile “hakem kararının kamu düzenine aykırılığı” meseleleri birbirine karıştırılmamalıdır; kamu düzenine aykırılık zaten ayrı bir iptal sebebidir.
- Sözleşmeye konu tarım işletmesinin baskın vasfı çatılı işyeri olarak kabul edilemeyeceğinden, ayrıca inceleme yapılmasına gerek yoktur.
Karşı oy yazısında ayrıca, işçi konutları veya hayvan barınaklarının bulunmasının sözleşmeyi konut veya çatılı işyeri kirasına dönüştürmeyeceği ve sözleşmenin bir ürün kirası olduğu ifade edilmiştir. Bu görüşler Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
❓ Merak edilenler
Kira sözleşmesindeki tahkim şartı bu kararla geçersiz mi sayıldı?
Hayır. Hukuk Genel Kurulu tahkim şartını geçersiz saymamış, hakem kararını da iptal etmemiştir. Kurul, kira uyuşmazlıklarının tahkime elverişliliğinin kira türüne göre değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiş ve bu değerlendirme için kiralananın niteliğinin araştırılmasını istemiştir.
Hangi kira uyuşmazlıklarının tahkime elverişli olduğu kabul edildi?
Kararda, kira haklarının şahsi hak olduğu ve ayni hak sayılmadığı belirtilmiş; konut veya çatılı işyeri kirasında dahi yalnızca tazminata ilişkin bir uyuşmazlığın tahkime elverişli olduğunda duraksama olmadığı ifade edilmiştir. Bozma kararında aktarılan ayrıma göre adi kira veya ürün kirasında kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklar da tahkime elverişli kabul edilmektedir.
Kamu kurumunun kiraya veren olması tek başına sonucu belirledi mi?
Belirlememiştir. Kurula göre TBK m.339/2, kamu kurumlarının yaptığı sözleşmelerde de kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğinde olmasını gerektirir. Bu nedenle taşınmazın baskın vasfının keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi istenmiştir.
Zorunlu arabuluculuk düzenlemesi tahkimi de kapsar mı?
Bölge adliye mahkemesi bu yönde görüş bildirmiş, ancak Hukuk Genel Kurulu arabuluculuk ile tahkim arasındaki farkları gerekçe göstererek bu görüşü tek başına yeterli bulmamıştır. Kurula göre arabulucu bağlayıcı karar veremezken hakem kararı kesin ve bağlayıcıdır; iptal davasındaki denetim de sınırlıdır.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Ulaşım bilgileri iletişim sayfasında, serideki diğer yazılar ise Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan karar metninden derlenmiştir. Karar, direnme kararını bozan ve dosyayı ilk derece mahkemesi sıfatıyla yeniden inceleme yapmak üzere bölge adliye mahkemesine gönderen bir Hukuk Genel Kurulu kararıdır; hakem kararının iptal edilip edilmeyeceği henüz belirlenmemiştir. Bir kira uyuşmazlığının tahkime elverişliliği; kiralananın niteliğine, kira türüne, sözleşmedeki tahkim şartının kapsamına ve uyuşmazlığın konusuna göre her dosyada farklı sonuç doğurabilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
