Uzun süreli kira sözleşmelerinin çoğunda, imza günü makul görünen bir artış maddesi bulunur: “Her yıl yüzde on beş”, “TÜFE oranında ama en fazla yüzde on” gibi. Enflasyon beklenmedik biçimde yükseldiğinde bu maddeler kiraya veren açısından ağır bir yüke dönüşebilir ve akla ilk gelen soru şudur: Sözleşmedeki artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi yoluyla hâkime değiştirilebilir mi? Bölge adliye mahkemeleri bu soruya birbirine zıt cevaplar vermişti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu içtihat ayrılığını gidermek için verdiği kararla, kira belirleme davası ile uyarlama davası arasındaki sınırı yeniden çizdi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.03.2026 tarihli ve E.2026/1213, K.2026/1751 sayılı kararıyla, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344 kapsamında kira belirleme (tespit) davasının konusunu oluşturan sebeplerin, aynı Kanun’un 138. maddesine dayalı uyarlama davasının sebebi ve konusu olamayacağına; ancak 138. maddedeki diğer sebeplerin ve şartların oluşması hâlinde sözleşmede belirlenen kira artış oranının uyarlama davasının konusu olabileceğine oy birliğiyle ve kesin olarak karar vermiştir.
🔀 Birbirini tutmayan üç istinaf kararı
Uyuşmazlığın giderilmesi talebi, 21.10.2025 tarihli bir başvuru üzerine gündeme gelmiş; ilgili bölge adliye mahkemesi hukuk daireleri başkanlar kurulu 29.12.2025 tarihli ve 2025/23 E., 2025/28 K. sayılı kararıyla kesin kararlar arasında uyuşmazlık bulunduğunu tespit ederek, 5235 sayılı Kanun’un 35/3 maddesi uyarınca meseleyi Yargıtay’a iletmiştir. Karşılaştırılan kararlar şunlardır:
- Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi (15.10.2025, 2025/2669 K.): 01.04.2017 başlangıçlı bir konut kira sözleşmesinde yüzde 15 artış hükmü bulunmaktadır. Kiraya veren, ödenen kiranın emsallerin çok altında kaldığını ileri sürerek artış şartının TÜFE’ye göre uyarlanmasını istemiştir. İlk derece mahkemesi, tarafların serbest iradeyle belirledikleri artış oranıyla bağlı olduklarını ve enflasyonun 138. madde kapsamında uyarlama sebebi sayılamayacağını belirterek davayı reddetmiştir. İstinaf dairesi ise enflasyonun uzun süre düşük seyrettiği bir dönemde kararlaştırılan yüzde 15’lik şartın, öngörülemeyen enflasyon artışı karşısında dengeyi bozduğunu kabul etmiş; artış maddesini “bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı” şeklinde değiştirerek sözleşmeyi uyarlamıştır.
- Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi (27.11.2020, 2020/1945 K.): Kiracının eczacı, dolayısıyla tacir olduğu bir dosyada daire, serbest iradeyle kararlaştırılan artış oranına hâkimin müdahalesinin söz konusu olamayacağını, uyarlama veya tespit kararıyla belirlenen kiraya sonraki dönemde yine sözleşmedeki artış oranının uygulanacağını belirterek temerrüt nedeniyle tahliye kararını onaylamıştır.
- Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi (27.03.2025, 2025/1065 K.): On yıl süreli bir sözleşmede artış, TÜFE’nin yüzde 10’dan yüksek olması hâlinde yüzde 10 ile sınırlandırılmıştı. İlk derece mahkemesi aylık kirayı 10.000 TL’ye, artış oranını da yıllık yüzde 30’a uyarlamıştır. İstinaf dairesi ise “sözleşmede kararlaştırılan kira artış şartında uyarlamaya gidilemez” diyerek ve işlem temelinin çöktüğünün ispatlanamadığını belirterek davayı reddetmiştir.
Böylece aynı hukuki soru, bir dairede “uyarlanabilir”, diğer iki dairede “uyarlanamaz” cevabını almıştı.
⚖️ Kira belirleme davası ile uyarlama davası ayrımı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, meseleyi iki davanın amacından hareketle ele almıştır:
- Kira belirleme (tespit) davası, özellikle hak ve nesafet dönemi bakımından yeni kira yıllarında, önceki dönemde ödenen kiranın enflasyon karşısında alım gücünün korunmasına yöneliktir. Burada kira parasının yeniden, artışlı olarak belirlenmesi hedeflenir.
- Uyarlama davası ise sözleşmenin yapıldığı sırada var olan, fakat taraflarca öngörülemeyen ve engellenemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle bozulan edimler dengesinin yeniden kurulmasını amaçlar. Temeli TMK m.2’deki dürüstlük kuralıdır.
Daire’ye göre bu iki dava, hem amaç hem ölçüt bakımından farklıdır. Paranın alım gücünün düşmesi ve kira enflasyonu kaynaklı artış talebi “kira belirleme davası” içinde kalır; aynı ölçütlerin uyarlama davasında da kullanılması mümkün değildir. Salt kira tespitinde kullanılan yöntemler (taşınmazın cinsi, yüzölçümü, mevkii, emsal kiralar) uyarlama davalarında ancak yardımcı kaynak olabilir.
Kira belirleme davasına ilişkin ayrıntılar serinin önceki yazılarında ele alınmıştı: beş yıllık sürenin nasıl hesaplandığı için kira tespitinde beş yıl kuralı kararı, emsal araştırmasının kapsamı için kira tespitinde emsal inceleme kararı bu yazıyla birlikte okunabilir.
📐 TBK m.344 neden emredici bir çerçeve çiziyor?
Kararın taşıyıcı gerekçesi, TBK m.344’ün konut ve çatılı işyeri kiraları için özel ve emredici bir düzenleme olmasıdır. Daire, maddenin sistemini şöyle özetlemiştir:
- Endeks dönemi: İlk yıldan sonraki uzama yıllarında taraflar artış oranını serbestçe belirleyebilir; ancak bu oran bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Sözleşmedeki oran bundan düşükse, sözleşmedeki oran uygulanır.
- Hak ve nesafet dönemi: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, kira bedeli hâkim tarafından TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kiralar gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu belirlemede sözleşmedeki artış şartıyla bağlı kalınmaz.
- Kanunun öngördüğü telafi: Sözleşmedeki oranın gerçekleşen enflasyonun altında kalması ihtimali kanun koyucu tarafından öngörülmüştür. Bu mağduriyetin giderimi, altıncı kira yılında rayiç kiraya yakın bir belirleme yapılmasına imkân tanınarak sağlanmıştır.
Daire bu noktadan şu sonuca ulaşmıştır: Kira bedelindeki enflasyon kaynaklı artışın nasıl yapılacağı m.344’te emredici olarak düzenlenmişken, aynı ekonomik faktörlerin genel bir hüküm olan m.138 üzerinden uyarlama sebebi kabul edilmesi, özel düzenlemeyi etkisiz kılar ve m.344’teki kira belirleme usulünün dolanılması sonucunu doğurur. Daire, bu yaklaşımın kendi önceki bir uyuşmazlık giderme kararıyla (10.03.2025 tarihli, 2025/1349 K.) da benimsendiğini hatırlatmıştır.
🌪️ Hangi olaylar uyarlamaya kapı açar?
Karar uyarlama yolunu tamamen kapatmamıştır. Daire, kira sözleşmelerinde uyarlamanın süre ve kira bedeli için gündeme gelebileceği gibi, yenilenen dönemlerde uygulanacak artış oranı yönünden de talep edilebileceğini açıkça kabul etmiştir. Belirleyici olan, uyarlamaya dayanak yapılan olayın niteliğidir.
TBK m.138’e göre uyarlama için karar metninde sayılan şartlar şunlardır:
- Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir nedenle sonradan ortaya çıkmış olmalıdır.
- Bu durum, sözleşme anındaki olguları, ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
- Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş ya da ifanın aşırı güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Daire, kira ilişkisinde uyarlamaya konu olabilecek olaylara örnek olarak kiralananın kullanım şeklini etkileyen olağanüstü durumları, normalin üstündeki imar değişikliklerini, ticari hayattaki öngörülemeyen değişiklikleri, vergi ve amortisman giderlerindeki anormal artışları, döviz kurlarındaki çok ani ve aşırı iniş-çıkışları, ülkeyi sarsan ciddi ekonomik krizi, deprem, salgın hastalık, savaş ve darbeyi saymıştır. Buna karşılık yalnızca enflasyonun ve kira piyasasının yükselmesi, m.344’ün çözdüğü bir mesele olarak görülmüştür.
🏛️ Daire’nin ulaştığı sonuç
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı şu şekilde gidermiştir: Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, TBK m.344’te düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) dava sebepleri, TBK m.138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması davasının sebep ve konusunu oluşturmaz; m.138’deki diğer sebeplerin ve şartların oluşması hâlinde ise sözleşmede belirlenen kira artış oranı uyarlama davasının konusu olabilir.
Karar, dosyanın ilgili bölge adliye mahkemesi hukuk daireleri başkanlar kuruluna gönderilmesine ve bölge adliye mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmek üzere Hâkimler ve Savcılar Kurulu Genel Sekreterliğine iletilmesine hükmederek 30.03.2026 tarihinde oy birliğiyle ve kesin olarak verilmiştir.
🔑 Kiraya veren ve kiracı açısından anlamı
Uyuşmazlık giderme kararları, bölge adliye mahkemelerinin kesin nitelikteki kararları arasındaki farklılığı ortadan kaldırmaya yöneliktir. Bu karar, somut bir kira ilişkisini karara bağlamaz; ancak benzer davalarda istinaf dairelerinin izleyeceği yolu belirler. Kararın sonuçları şöyle özetlenebilir:
- Enflasyon tek başına yeterli değil: Kira bedelinin emsallerin altında kalması veya sözleşmedeki oranın enflasyonun gerisinde kalması, konut ve çatılı işyeri kiralarında m.138’e dayalı uyarlamanın gerekçesi olarak kabul görmeyecektir. Bu durumun hukuki karşılığı m.344’teki kira belirleme mekanizmasıdır.
- Beş yıllık dönem kritik: Karar, sözleşmedeki artış oranının düşük kalmasından doğan dengesizliğin kanunda altıncı kira yılındaki hakkaniyet belirlemesiyle giderildiğini vurgulamaktadır. Bu nedenle uzun süreli sözleşmelerde zamanlama belirleyici bir unsur olmaya devam etmektedir.
- Artış maddesi dokunulmaz değil: Öngörülemeyen olağanüstü bir olay (örneğin deprem, salgın, savaş ya da ani ve aşırı kur hareketi) edim dengesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde bozmuşsa, artış oranının da uyarlanması istenebilecektir.
- Yüzde 15’lik şartı uyarlayan yaklaşımın akıbeti: Kararın gerekçesi, enflasyon artışını tek başına uyarlama sebebi sayan istinaf yaklaşımıyla örtüşmemektedir. Ancak Yargıtay somut dosyaların sonucunu değiştirmemiş, yalnızca uyuşmazlığı ilke düzeyinde gidermiştir.
❓ Sık sorulan sorular
Uyuşmazlığın giderilmesi kararı nedir, kimi bağlar?
5235 sayılı Kanun’un 35/3 maddesi, bölge adliye mahkemelerinin kesin nitelikteki kararları arasında görüş ve uygulama farklılığı bulunması hâlinde uyuşmazlığın Yargıtay’ca giderilmesini öngörür. Bu kararda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı ilke düzeyinde gidermiş ve kararın bölge adliye mahkemelerinin hukuk dairelerine bildirilmesini istemiştir; karşılaştırılan dosyaların sonucunu ayrıca değiştirmemiştir.
Sözleşmedeki artış oranı enflasyondan düşükse hangisi uygulanır?
Karar, TBK m.344/1’e göre endeks döneminde sözleşmedeki oranın bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranından düşük olması hâlinde sözleşmedeki oranın uygulanacağını belirtmektedir. Sözleşmedeki oran bu sınırı aşıyorsa, aşan kısım geçersizdir. Beş yıldan sonra yenilenen dönemde ise kira, sözleşmedeki artış şartına bağlı olmaksızın hâkimce hakkaniyete göre belirlenebilir.
Karar hangi kira sözleşmelerini kapsıyor?
Hüküm fıkrası açıkça konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden söz etmektedir. Gerekçe, TBK m.344’ün bu tür kiralar için emredici nitelikte olmasına dayanır. Kapsam dışındaki kira ilişkilerinde aynı gerekçenin uygulanıp uygulanmayacağı kararda ayrıca tartışılmamıştır.
Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda durum nedir?
TBK m.344’ün son fıkrası, yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamayacağını, ancak m.138’deki aşırı ifa güçlüğü hükmünün saklı olduğunu düzenler. Karar da döviz kurlarındaki çok ani ve aşırı iniş-çıkışları uyarlamaya konu olabilecek olaylar arasında saymaktadır. Somut bir dosyada m.138 şartlarının oluşup oluşmadığı, olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, serideki diğer kararlar ise Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin bölge adliye mahkemesi kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesine ilişkin yayımlanmış kararından derlenmiştir. Uyuşmazlık giderme kararı ilke düzeyinde bir değerlendirme içerir; her kira sözleşmesinde uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı, sözleşmenin içeriği ve somut olgular gözetilerek ayrıca değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
