Kira tespit davalarında bilirkişi raporu, hükmün neredeyse tamamını belirler. Peki rapor, internet ilanlarının ortalaması alınarak hazırlanmışsa bu rapora dayanılabilir mi? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.05.2026 tarihli ve E.2026/1265, K.2026/3231 sayılı kararıyla bu soruya olumsuz yanıt vermiş ve hak ve nesafet dönemindeki kira tespitinde izlenmesi gereken yöntemi adım adım tarif etmiştir.
Karar aynı zamanda, taraflar arasında imzalanan bir ek protokolün beş yıllık süreyi yeniden başlatıp başlatmayacağı tartışmasına da temas etmektedir.
🏫 Dava ve savunma
Davacı vekilinin anlatımına göre 01.01.2018 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesiyle altı adet bağımsız bölümün 1/2 payı davalıya kiraya verilmiş; davalı kiralananları özel okul olarak işletmektedir. Davacının daha sonra tek malik hâline geldiği, taraflar arasında imzalanan 01.01.2018 tarihli protokolle kayıt altına alınmıştır. 01.01.2023 – 31.12.2023 kira dönemi için aylık 100.060,42 TL + KDV üzerinden bir yıllık kira bedeli peşin ödenmiştir. Davacı, sözleşmede artış hükmü bulunduğunu, yeni dönemde aylık kira bedelinin 275.000,00 TL + KDV olarak ödenmesi yönünde gönderdiği ihtardan sonuç alamadığını ve ödenen bedelin rayiçlerin altında kaldığını ileri sürerek yıllık kira bedelinin brüt 3.894.000,00 TL olarak tespitini istemiştir.
Davalı vekili; kira bedelini belirlemeye ilişkin 30.12.2020 tarihli 2 numaralı ek protokol uyarınca kira tespit davası açılamayacağını, içinde duvar, merdiven, havalandırma ve elektrik tesisatı bulunmayıp yalnız kaba inşaatı biten kiralananların kendi yaptığı ciddi harcamalar sonrasında kullanılabilir hâle geldiğini, yasal sınıra rağmen bazı yıllarda yasal oranın üzerinde artış yapıldığını ve taşınmazların bir bütün olarak değerlendirilmesi gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
📊 Derece mahkemelerinin kabulü
Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesi; kira sözleşmesinde artış şartı bulunduğundan dönem başından itibaren kira bedelinin tespitinin talep edilebileceğini, talep konusu dönemin hak ve nesafet dönemi olduğunu kabul etmiştir. Keşif sonrası alınan bilirkişi kök ve ek raporlarıyla kiralananın 01.01.2023 itibarıyla boş olarak kiraya verilmesi hâlinde aylık net 280.000,00 TL + KDV getirebileceği belirlenmiş; davacının beş yıldan uzun süredir kiracı olduğu gözetilerek %10 oranında indirim yapılmış ve yıllık brüt 3.568.320,00 TL tespitine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi istinaf başvurularını esastan reddetmiştir.
📜 Ek protokol beş yıllık süreyi başlatır mı?
Bölge Adliye Mahkemesi bu konuda net bir değerlendirme yapmıştır: 30.12.2020 tarihli protokolde Covid nedeniyle 2021 yılında kira artışı yapılmayacağı, 2022 yılında ise sözleşmelerdeki artış şartına uygun olarak kira bedelinin belirleneceği kararlaştırılmıştır. Kira bedeli rayice ve emsallere göre belirlenmediğinden, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi uygulamasında beş yıllık sürenin bu protokol tarihine göre belirlenemeyeceği sonucuna varılmıştır.
Bu tespit önemlidir: tarafların her anlaşması beş yıllık süreyi sıfırlamaz. Sürenin yeniden başlaması için bedelin rayiç ve emsal değerlendirmesiyle belirlenmiş olması aranmaktadır. Davalı vekili temyizinde protokolden itibaren beş yıllık sürenin dolmadığını yeniden ileri sürmüş, ancak Daire bozmayı başka bir sebebe dayandırdığından bu itiraz bu aşamada incelenmemiştir. Tahliye taahhüdü ve yeni kira sözleşmesi ilişkisine dair benzer bir tartışma için serideki tahliye taahhüdü ve yeni kira kararı incelenebilir.
🔍 Raporun neden hükme esas alınamadığı
Daire, derece mahkemelerinin TBK’nın 344/3. maddesi uyarınca kira bedelinin hak ve nesafet ilkelerine göre belirlenmesi gerektiği yönündeki değerlendirmesinde isabetsizlik bulunmadığını belirtmiştir. Sorun, yöntemdedir.
Karara göre hükme esas alınan bilirkişi raporu, TBK m. 344/3’te belirtilen kriterlere göre inceleme ve değerlendirme içermekle birlikte; internet sitelerinden alınan ilanlara göre, bu ilanlardaki taşınmazlar görülüp değerlendirilmeden, ilanların ortalaması esas alınarak birim değer belirlenmiş ve buna göre kira bedeli tespit edilmiştir. Ayrıca davalının bilirkişi raporuna ve buna bağlı hesaplamalara karşı itirazları karşılanmamış, bu konuda gerekçelendirme de yapılmaksızın eksik incelemeyle hüküm kurulmuştur. Daire bu nedenle raporun hükme esas alınamayacağı sonucuna varmıştır.
Davalı vekilinin temyiz sebepleri arasında, tespiti gereken 01.01.2023 tarihinden sonraki yıla ait internet ilanlarının tespite esas alınamayacağı, ilanların icap niteliğinde olduğu ve emsal niteliği bulunmayan yerlerin esas alındığı iddiaları da yer almaktadır.
🧭 Dairenin tarif ettiği yöntem
Daire, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile yerleşik uygulamaya göre hak ve nesafet ilkesi uyarınca yapılacak işi şu adımlarla tarif etmiştir:
- Öncelikle taraflarca bildirilen emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalıdır.
- Kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar ve mülk bilirkişilerinden oluşan) bir bilirkişi kurulu oluşturulmalıdır.
- Kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri bilirkişi marifetiyle tek tek görülüp incelenmeli, gerekli ölçüm ve inceleme yapılmalıdır.
- Elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu yer ile emsaller; konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süreleri gibi kira parasına etki eden tüm nitelikleri bakımından ayrı ayrı karşılaştırılmalıdır.
- Emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır.
- Dava konusu taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği kira parası belirlenmeli; hâkim bu kira parasını dikkate alarak hak ve nesafete, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmetmelidir.
🧩 Bozma ve sonuç
Daire, bu hususlar yerine getirilmeden yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek karar verilmesini usul ve yasaya aykırı bulmuştur. Bozma sebebine göre tarafların sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir; davacının indirimin yüksek olduğu, davalının ise KDV ve stopaj, vekâlet ücreti, tanık dinlenmemesi gibi itirazları bu aşamada değerlendirilmemiştir.
Sonuç olarak istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararı HMK’nın 373/1. maddesi uyarınca ortadan kaldırılmış, ilk derece mahkemesi kararı aynı Kanun’un 371. maddesi uyarınca taraflar yararına bozulmuştur. Karar 20.05.2026 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.
Kira hukukunda beş yıl kuralının uygulanmasına ilişkin bir başka örnek için serideki kira tespitinde beş yıl kuralı kararı incelenebilir. Bu karara konu türden bir uyuşmazlık hakkında detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Serideki diğer kararlar Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
İnternet ilanları kira tespitinde kullanılabilir mi?
Kararda, internet sitelerinden alınan ilanlara göre, bu ilanlardaki taşınmazlar görülüp değerlendirilmeden ilanların ortalamasının esas alınmasıyla düzenlenen raporun hükme esas alınamayacağı belirtilmiştir. Dairenin tarif ettiği yöntemde emsaller bilirkişi marifetiyle tek tek görülüp incelenmektedir.
Hak ve nesafet dönemi ne demek?
TBK’nın 344/3. maddesi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesine ilişkindir. Bu dosyada derece mahkemeleri talep konusu dönemi hak ve nesafet dönemi kabul etmiş, Daire bu değerlendirmede isabetsizlik bulmamıştır.
Bilirkişi kurulu kaç kişiden oluşmalı?
Kararda, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar ve mülk bilirkişilerinden oluşan) bir bilirkişi kurulu oluşturulması gerektiği belirtilmiştir.
Karar neden “taraflar yararına” bozuldu?
Rapordaki yöntem eksikliği hem davacının hem davalının itirazlarını etkilediğinden, Daire ilk derece mahkemesi kararını HMK’nın 371. maddesi uyarınca taraflar yararına bozmuş; bozma sebebine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına karar vermiştir.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti ilgili Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararının yayımlanmış metninden aktarılmıştır ve her somut olay kendi delilleriyle değerlendirilir. Bozma kararı uyuşmazlığı kesin olarak sonuçlandırmaz. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
