Eksi 18 derecede çalışan bir soğuk hava deposu ile hemen altındaki sıradan depo arasında yaklaşık 28 derecelik bir sıcaklık farkı oluşuyor. Aradaki beton döşemede yoğunlaşan su, alt katın tavanından damlıyor, zeminde birikintiler oluşturuyor ve bilirkişilere göre taşıyıcı sistemdeki demirleri paslandırma riski doğuruyor. Kiracı, yeri on yılı aşkın süredir aynı amaçla kullandığını ve bunun olağan kullanım olduğunu savunuyor; taşınmazı sonradan satın alan yeni malik ise kiracının özenle kullanma borcuna aykırı davrandığını ileri sürerek tahliye istiyor. Yargıtay’ın önüne gelen soru şu: Kiralananın sözleşmedeki amaca uygun kullanılması, binaya zarar veren bir kullanım biçimini korur mu?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 24.06.2026 tarihli ve E.2026/2834, K.2026/4093 sayılı kararıyla, sözleşmeye aykırılık nedeniyle kiracının tahliyesine ilişkin ilk derece kararını ve bu karara yönelik istinaf başvurusunu esastan reddeden bölge adliye mahkemesi kararını HMK 370/1 uyarınca oy birliğiyle onamıştır.
🧊 Yoğunlaşan su ve yeni malik
Karar metnine göre taraflar arasındaki ilişki, 01.04.2011 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli bir iş yeri kira sözleşmesine dayanmaktadır. Sözleşmede kiralananın “depolama ve lojistik hizmetleri” alanında kullanılacağı belirtilmiştir. Kiracı şirket ise yeri soğuk hava deposu olarak işletmiştir.
Kiralananı da kapsayan taşınmazlar 18.06.2021 tarihinde satılmış, alıcı yeni malik sıfatıyla kira sözleşmesine taraf olmuştur. Bu sonuç, kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını düzenleyen TBK 310 hükmüyle uyumludur. Yeni malik, durumu ve kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini 22.07.2021 tarihli ihtarnameyle kiracıya bildirmiştir.
Yeni malikin dava dilekçesindeki iddiaları özetle şunlardır:
- Kiracı, kullanım amacını genişleterek kiralananı soğuk hava deposu olarak kullanmış, ancak beton zeminde yalıtım ve izolasyon malzemesi kullanmamıştır.
- Kiralanan ile alt kattaki depo arasında yaklaşık 28 °C sıcaklık farkı oluşmuş; kiralananın tabanı ile alt deponun tavanında yoğunlaşan su damlayarak alt katın zemininde birikinti oluşturmuştur.
- Alt katta depo olarak kullanılan ve yaklaşık 7.000 m² alana yayılan bölüm, özellikle havaların ısınmasıyla kullanılamaz hâle gelmiş; buradaki ürünler zarar görmüştür.
- Yoğunlaşma, binanın betonarme elemanlarına da ciddi zarar vermiştir.
- Kiracıya ihtarnameler gönderilmiş, ancak aykırılık giderilmemiştir; durum delil tespiti dosyasındaki raporla da belirlenmiştir.
Bu gerekçelerle yeni malik, kira sözleşmesinin feshine ve kiracının tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
🗣️ Kiracının savunması: “Yer bunun için kiralandı”
Davalı kiracı, kiralananın baştan itibaren soğuk hava deposu olarak kullanılacağının kiraya veren tarafından kabul edildiğini ve yerin bu amaçla hazır şekilde teslim edildiğini savunmuştur. Ona göre buharlaşma ve yoğunlaşmadan doğan yıpranmalar, kiralama amacına uygun kullanımın olağan sonucudur ve kullanımdan kaynaklanan bu durum için tahliye istenmesinde hukuki yarar yoktur.
Temyiz aşamasında kiracı savunmasını genişletmiştir. Yerin 12 yıl boyunca soğuk hava deposu olarak kullanıldığını, yeni malikin taşınmazı bu durumu bilerek satın aldığını, kullanım amacına bir yıl sonra itiraz edilmesinin kötü niyetli olduğunu ve amacın kira bedelini yükseltmek için baskı kurmak olduğunu ileri sürmüştür. Ayrıca kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunun kiraya verende olduğunu, alt kat tavanına izolasyon yapılması hâlinde ısı farkının oluşup oluşmayacağının araştırılmadığını ve bilirkişi incelemesinin yetersiz kaldığını, ısı yalıtımı alanında yeni bir heyetten rapor alınması gerektiğini savunmuştur.
⚖️ İlk derece, istinaf ve Yargıtay
İlk derece mahkemesi (sulh hukuk, 2023/1737 E., 2025/858 K.): Bilirkişi raporlarına göre kiralananın -18 °C soğuk hava deposu olarak kullanılması, izdüşümündeki alanda yoğunlaşmaya neden olmaktadır. Tavan yapı elemanlarının gözenekleri arasından geçen su buharının sıvı hâle dönüşmesi, beton içindeki karkas demirlerin paslanmasına yol açacak ve binanın taşıyıcı sistemi için önemli bir risk oluşturacaktır. Verilen 30 günlük süreye rağmen aykırılık giderilmediğinden mahkeme davanın kabulüne ve kiracının tahliyesine karar vermiştir.
Bölge adliye mahkemesi (2025/5143 E., 2026/275 K.): Kiracının istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi: Kiracının duruşma istemi nitelik itibarıyla reddedilmiş, dosya üzerinden yapılan incelemede uyuşmazlığın sözleşmeye aykırılığa dayalı tahliye istemine ilişkin olduğu belirtilmiştir. Daire, onama gerekçesinde şu unsurları birlikte değerlendirmiştir:
- Sözleşmede kiralananın “depolama ve lojistik hizmetleri” alanında kullanılacağının yazılı olması,
- Bilirkişi raporlarında, sıcaklık farkı nedeniyle oluşan yoğunlaşma suyunun alt kat tavanında birikip zemine damladığının tespit edilmesi,
- Kullanıma bağlı olarak ortaya çıkan suyun betonun dayanıklılığına ve içindeki demirlere zarar verici nitelikte olması, mevcut izolasyonun yetersiz olduğunun ve bina statiğinin olumsuz etkileneceğinin belirlenmesi,
- Aykırılığın giderilmesi için usulüne uygun olarak 30 günlük süre verilmesi, bu sürede giderilmemesi hâlinde tahliye davası açılacağının bildirilmesi ve sürenin sonuçsuz kalması.
Bu tespitler karşısında Daire, kiracının temyiz itirazlarını reddetmiş ve kararı oy birliğiyle onamıştır.
📜 TBK 316: Özenle kullanma borcu ve 30 günlük süre
Davanın hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesidir. Hüküm, kiracıya kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve aynı taşınmazdaki kişiler ile komşulara gerekli saygıyı gösterme borcu yükler. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu borca aykırılık hâlinde kiraya veren, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi gibi ağır hâllerde ise süre vermeden fesih imkânı da düzenlenmiştir.
Somut olayda kiraya veren, ağır hâllere ilişkin bu istisnaya değil, maddenin genel kuralına başvurmuştur. Yargıtay kararında da usulünce verilen 30 günlük sürenin ve bu süre sonunda dava açılacağı uyarısının altı çizilmiştir.
Kararın asıl dikkat çekici yönü, “sözleşmeye uygun kullanım” ile “özenle kullanım” arasındaki ilişkidir. Kiracı, yerin soğuk hava deposu olarak kiralandığını ve bunun bilindiğini savunmuştur. Daire ise bu savunmayı ayrıca tartışmaksızın, sözleşmedeki “depolama ve lojistik” ifadesini, kullanım biçiminin binada zarar doğurduğuna dair teknik tespitlerle birlikte değerlendirmiş ve sonuçta tahliyeyi yerinde bulmuştur. Kararın satır aralarından çıkan sonuç şudur: Bir kullanım türünün sözleşme amacına girmesi, o kullanımın binaya zarar vermeyecek şekilde ve gerekli önlemlerle yapılması yükümlülüğünü ortadan kaldırmamaktadır.
Benzer bir çizgide, kiralananın amacına aykırı ve özensiz kullanımı nedeniyle önemli sebeple fesih meselesi için otelde hor kullanım ve fesih yazısına; kiracı tarafında yapılan izinsiz değişikliklerin tahliyeye etkisi için ise alt kiracının izinsiz tadilatı yazısına göz atılabilir.
🔬 Teknik tespitlerin belirleyici rolü
Uyuşmazlığın özü teknik bir sorudur: Yoğunlaşma olağan kullanımın kaçınılmaz sonucu mu, yoksa yetersiz yalıtımdan doğan bir zarar mı? Kararda aktarılan bilirkişi tespitleri üç noktada toplanmaktadır:
- Nedensellik: Su birikintisinin kaynağı, soğuk hava deposu ile alt kattaki depo arasındaki sıcaklık farkı ve bunun yol açtığı yoğunlaşmadır.
- Zararın niteliği: Ortaya çıkan su, betonun dayanıklılığına ve karkas demirlere zarar verici niteliktedir; bina statiğini olumsuz etkileme potansiyeli taşımaktadır.
- Yalıtımın yeterliliği: Mevcut izolasyon yetersizdir.
Kiracı, temyizde ısı yalıtımı alanında yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınmasını ve alt kat tavanına izolasyon yapılması hâlinde sonucun değişip değişmeyeceğinin araştırılmasını istemiştir. Yargıtay bu talepleri ayrıca karşılamamış, mevcut raporları hükme esas almaya yeterli görmüştür. Ayrıca kiracının, kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcunun kiraya verende olduğu yönündeki savunması da onama sonucunu değiştirmemiştir. Kararda bu savunmaya özgü ayrıntılı bir değerlendirme bulunmadığından, sonucun somut teknik tespitlere dayandığını not etmek gerekir.
🧭 Ticari kiralar bakımından çıkarımlar
Karar, özellikle soğuk zincir, gıda depolama, üretim tesisi gibi yoğun teknik kullanım içeren iş yeri kiraları bakımından şu gözlemlere imkân vermektedir:
- Uzun süreli kullanım tek başına koruma sağlamaz: Kiracı yeri on yılı aşkın süredir aynı amaçla kullandığını ileri sürmüş, ancak bu durum tahliye sonucunu engellememiştir.
- Yeni malik, sözleşmeden doğan hakları kullanabilir: TBK 310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olan yeni malik, devraldığı ilişkide özen borcuna aykırılığı ileri sürerek tahliye davası açmıştır. Kiracının kötü niyet savunması sonucu değiştirmemiştir.
- Sözleşmedeki amaç ifadesi önem taşır: Sözleşmede genel olarak “depolama ve lojistik” ifadesinin yer alması, Yargıtay’ın değerlendirmesinde dayanak alınan unsurlardan biri olmuştur.
- Usul adımları sonucu etkiler: 30 günlük süre ve fesih uyarısı içeren ihtar, Daire tarafından onama gerekçesinde açıkça sayılmıştır.
💬 Sık sorulanlar
Kiralanan sözleşmedeki amaca uygun kullanılıyorsa özen borcuna aykırılık olabilir mi?
Taşınmazı sonradan satın alan kişi kiracıya karşı tahliye davası açabilir mi?
TBK 316'ya göre tahliye için kiracıya süre verilmesi şart mı?
Kiracının yıllarca aynı şekilde kullanması kiraya verenin itiraz hakkını ortadan kaldırır mı?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgilerine iletişim sayfasından, diğer içtihat değerlendirmelerine ise Emsal Kararlar arşivinden ulaşılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından derlenmiştir. Tarafların kimliği kaynakta anonimdir. Kararda aktarılan teknik tespitler ilgili dosyadaki bilirkişi raporlarına dayanır ve başka taşınmazlar için genellenemez. Mevzuata ilişkin açıklamalar bilgi amacıyla eklenmiştir. Farklı olgulara sahip dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
