Bir depo ya da işyeri, elektrik tesisatı hiç yapılmamış hâlde kiraya verilir ve tesisatı sözleşme gereği kiracı kurar. Yıllar sonra bu tesisattaki bir panodan çıkan yangın binayı tamamen kullanılamaz hâle getirir. Kiracı “mücbir sebep” diyerek sözleşmeyi feshettiğini bildirir; kiraya veren ise binanın yeniden kiraya verilebileceği güne kadar kaybettiği kira gelirini ister. Üstelik kiraya veren, bina hasarı için sigortasından ayrıca tazminat almıştır. Bu durumda kiracı kira kaybından sorumlu tutulabilir mi, sigorta ödemesi bu talebi ortadan kaldırır mı ve tazminat kaç aylık kira üzerinden hesaplanır?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.03.2026 tarihli ve E.2025/2756, K.2026/1158 sayılı kararıyla, yangının çıkmasında tam kusurlu bulunan kiracının, kiraya verenin 18 aylık kira kaybından sorumlu olduğuna ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararını duruşmalı inceleme sonunda oy birliğiyle onamıştır.
🔌 Tesisatı kiracıya bırakan sözleşme maddesi
Uyuşmazlığın kilit noktası, tarafların sözleşmeye koyduğu tek bir maddedir. Kira sözleşmesinin 10. maddesinde binanın dış saha ve iç katlarında alçak akım, yüksek akım, yangın tesisatı, sosyal tesisler, güvenlik kulübeleri, depo ve kamyon rampası saçaklarının bulunmadığı; bu eksikliklerin kiracının ihtiyacı oranında ve masrafı kendisine ait olmak üzere kiracı tarafından yaptırılacağı kararlaştırılmıştır.
İlk derece mahkemesi bu maddeden şu sonucu çıkarmıştır: Kiralananın tüm elektrik tesisatını mevzuata uygun biçimde yapmak kiracının yükümlülüğündedir. Dolayısıyla tesisattan kaynaklanan bir arızanın sonuçları da kural olarak kiracının sorumluluk alanına girer. Karar, kiralananın teslim edildiği hâliyle değil, kiracının sonradan kurduğu sistemle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini gösteren bir örnektir.
📂 Kiraya verenin talebi, kiracının savunması
Kiraya veren, yangın öncesinde son ödenen kira bedelinin KDV hariç 64.000 ABD Doları olduğunu, kiracının son ödemesini 2012 yılı kasım ayında 132.839,68 TL olarak yaptığını ve 2012 aralık ayından itibaren taşınmazdan gelir elde edemediğini ileri sürmüş; fazlaya ilişkin hakları saklı tutarak 2.789.633,28 TL tazminat istemiştir. Kararın dava özeti bölümünde yangın tarihi 29.08.2014 olarak geçmekte, cevap ve temyiz bölümlerinde ise 2012 yılı ağustos sonu anılmaktadır; kira ödemeleri ve fesih ihtarı 2012 yılına ait olduğundan olayın 2012’de yaşandığı anlaşılmaktadır.
Kiracının savunması birkaç katmanlıdır:
- Yangının çıkmasında kusuru yoktur; kira ilişkisi yangınla birlikte mücbir sebeple fiilen sona ermiştir.
- Kiraya veren sigortadan 4.000.000 TL’yi aşan tazminat almış, bu parayı onarımda kullanmamıştır; zarar varsa kendi kusurundan doğmuştur.
- Aynı yangın için hem sigortadan hem kiracıdan para istenmesi hakkaniyete aykırıdır.
- Yangından sonra iyi niyetle ödenen 400.000 TL tazminattan mahsup edilmelidir (takas savunması).
⚖️ Üç aşamada verilen kararlar
| Aşama | Karar | Öne çıkan gerekçe |
|---|---|---|
| Sulh Hukuk Mahkemesi (E.2023/740, K.2024/971) | Kısmen kabul; 2.498.688,00 TL, dava tarihinden yasal faiz | Yangın kiracının sorumluluğundaki panoda başlamış; kiracı tam kusurlu |
| Bölge Adliye Mahkemesi 35. HD (E.2024/3234, K.2025/1016) | İstinaf başvurusunun esastan reddi | Sigorta ödemesi bina hasarına ilişkin; 400.000 TL fesihten önceki döneme ait |
| Yargıtay 3. HD (E.2025/2756, K.2026/1158) | Onama (oy birliği) | Kusur, denetime elverişli bilirkişi raporuyla belirlenmiş |
Teknik bilirkişi raporuna göre yangın, kiracının kurduğu ve kullandığı elektrik panosundaki kontaktör-şalter ekipmanının kablo bağlantılarının gevşemesi sonucu oluşan ısınma ve ark ile başlamış, yanıcı malzemelere sıçrayarak büyümüştür. Mahkeme, kusuruyla imkânsızlığa sebep olan kiracının kiraya verenin zararını gidermekle yükümlü olduğunu kabul etmiştir. Yargıtay, temyiz incelemesini taraf vekillerinin sözlü açıklamalarını dinleyerek duruşmalı yapmış ve kiracı aleyhine 40.000,00 TL Yargıtay duruşma vekâlet ücretine hükmetmiştir.
🧮 18 aylık süre nasıl bulundu?
Kararın uygulamaya en çok yansıyacak yönü, kira kaybının sınırsız biçimde değil, makul bir süreyle hesaplanmasıdır. İlk derece mahkemesi, kazanç kaybının tazmininde kiraya verenin de zararın artmaması için üzerine düşeni yapması gerektiğini vurgulamıştır. Bu nedenle kiraya veren, sözleşmenin kalan süresinin tamamı için değil, iki aşamalı bir süre için kira kaybı alabilmiştir:
- Onarım süresi: Bilirkişiye göre yanan binanın eski hâle getirilmesi için gereken inşaat süresi 12 aydır.
- Yeniden kiraya verme süresi: Onarım tamamlandıktan sonra binanın yeni bir kiracı bulunarak kiraya verilebileceği makul süre 6 aydır.
Bu iki sürenin toplamı olan 18 ay, sözleşmede belirlenen kira bedeli üzerinden hesaplanmış ve talep edilen tutarın bir kısmı reddedilmiştir. Kiracı, temyizde 12 aylık inşaat süresi ile 6 aylık boş kalma süresinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu ileri sürmüşse de Yargıtay bu itirazı kabul etmemiştir. Benzer bir “süre” mantığının eski hâle getirme bağlamında nasıl uygulandığı için eski hâle getirme süresinde kira kaybı yazısına bakılabilir.
🛡️ Sigorta tazminatı ve 400.000 TL’lik ödeme
Kiracının en güçlü görünen savunması, kiraya verenin aynı yangın için sigortadan da para aldığıdır. Mahkemeler bu savunmayı, ödemelerin konusu üzerinden ayırarak karşılamıştır. Sigorta şirketinin yaptığı ödeme taşınmazın maddi hasarına ilişkindir; yoksun kalınan kira bedellerini karşılayan bir ödeme bulunmamaktadır. Ayrıca sigorta şirketinin kiracıya karşı açtığı rücu davası, taraf, hukuki sebep ve konu bakımından bu davadan farklı olduğu için derdestlik itirazı da reddedilmiştir. Böylece bina hasarının sigortadan karşılanması, kira gelir kaybının kusurlu kiracıdan istenmesine engel görülmemiştir.
400.000 TL’lik ödeme konusunda ise belirleyici olan fesih tarihidir. Bölge Adliye Mahkemesi, kira sözleşmesinin kiracının 12.12.2012 tarihli ihtarnamesiyle 01.12.2012 tarihinden geçerli olarak feshedildiğini, dolayısıyla 400.000 TL’nin bu tarihten önceki döneme ait kira ödemesi niteliğinde olduğunu kabul etmiştir. Fesihten önceki kira borcunun ödenmesi, fesihten sonraki dönem için istenen tazminattan mahsup edilememiştir. Kiracının yangınla birlikte sözleşmenin kendiliğinden sona erdiği tezi de bu nedenle sonuç doğurmamıştır.
📜 Kanuni çerçeve: özen, kusur ve imkânsızlık
Yargıtay’ın onama gerekçesi kısa olsa da derece mahkemelerinin kurduğu yapı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun bazı temel hükümleriyle birlikte okunabilir:
- TBK 316/1: Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür. Tesisatı kendisi kuran ve kullanan kiracı bakımından bu özen, tesisatın güvenli işletilmesini de kapsar.
- TBK 112: Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının zararını gidermekle yükümlüdür. Kararda kiracının kusuru bilirkişi raporuyla ortaya konmuştur.
- TBK 136/1: Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer. Kiracının “mücbir sebep” savunması bu hükme dayanır; ancak yangın kiracının sorumluluk alanındaki tesisattan çıktığı için imkânsızlık kusursuz sayılmamıştır.
Bu tablo, “yangın” kelimesinin tek başına mücbir sebep anlamına gelmediğini gösterir. Yangının nedeni, hangi tarafın kontrolündeki bir sistemden çıktığı ve sözleşmenin bu sistemi kime yüklediği, sorumluluğu belirleyen asıl sorulardır. Kiralanana yapılan masrafların tahliye sonrasındaki akıbetine ilişkin farklı bir uyuşmazlık için erken tahliyede faydalı masraf yazısı da incelenebilir.
❓ Okurların sorabileceği sorular
Kiracı, sözleşmeyi feshettiğini bildirince sorumluluktan kurtulmuş olmaz mı?
Bu dosyada olmamıştır. Fesih ihtarı sözleşmeyi 01.12.2012 itibarıyla sona erdirmiş, ancak kiralananın kullanılamaz hâle gelmesine kiracının kusuru yol açtığı için kiraya verenin bu tarihten sonraki kira kaybı tazminat olarak hüküm altına alınmıştır.
Kiraya veren sözleşmenin kalan bütün süresi için kira isteyebilir mi?
Kararda bu yol izlenmemiştir. Mahkeme, kiraya verenin zararı azaltma yükünü dikkate alarak onarım için 12 ay ve yeniden kiraya verme için 6 ay olmak üzere 18 aylık bir dönemi esas almış, talebin bir kısmını reddetmiştir.
Bina sigortadan ödendiyse kira kaybı ikinci kez tazmin edilmiş olmaz mı?
Derece mahkemeleri sigorta ödemesinin binanın maddi hasarını karşıladığını, kira gelir kaybına ilişkin bir ödeme yapılmadığını tespit etmiştir. Bu nedenle iki talebin farklı zarar kalemlerine ilişkin olduğu kabul edilmiş, mükerrer ödeme itirazı reddedilmiştir.
Yangın kiraya verenin kurduğu tesisattan çıksaydı sonuç değişir miydi?
Karar bu ihtimali incelememiştir. Sorumluluk, sözleşmenin 10. maddesi ve yangının kiracının sorumluluğundaki panoda başladığına dair bilirkişi tespitine dayanmaktadır. Tesisatın kime ait olduğu ve kusur dağılımı farklı olan dosyalarda değerlendirme de farklılaşabilir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Ulaşım bilgileri iletişim sayfasında, diğer karar değerlendirmeleri Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Değerlendirme, elektrik tesisatının sözleşmeyle kiracıya bırakıldığı ve yangında kiracının tam kusurlu bulunduğu tek bir ticari kira dosyasına dayanır; sözleşme hükümleri, kusur oranı, sigorta kapsamı ve zarar kalemleri farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
