İpotek Sözleşmesi Örneği: Tapuda Resmî Senede Esas Şartlar
İpotek, bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkıdır. Borç ödenmezse alacaklı, alacağını taşınmazın satış bedelinden alır. Uygulamada “ipotek sözleşmesi örneği” diye aranan metin, aslında iki parçadan oluşur: tarafların aralarında anlaştıkları borç ve rehin şartları ile bu şartlara dayanılarak tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senet.
Kısa özet: Taşınmaz rehninin kurulmasına ilişkin sözleşme resmî şekilde yapılmadıkça geçerli değildir ve rehin, tapu kütüğüne tescille kurulur (TMK m.856). Rehin, Türk parasıyla gösterilen belli bir alacak için ya da alacak belli değilse bir üst sınır gösterilerek kurulur (m.851). Borç ödenmezse taşınmazın alacaklıya geçeceğine ilişkin kayıt geçersizdir (m.873/2).
Bu yazıda neler var?
🏛️ Şekil ve Tescil
TMK m.856’ya göre taşınmaz rehni tapu kütüğüne tescil ile kurulur ve rehin kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmî şekle bağlıdır. Bu nedenle tarafların kendi aralarında imzaladığı adi yazılı bir “ipotek sözleşmesi” tek başına rehin hakkı doğurmaz; ancak tapudaki resmî senede esas alınacak şartların önceden netleştirilmesine yarar. Tapu işlemleri için randevu alınır, taraflar veya noterden düzenlenmiş özel yetkili vekâletnameyle temsilcileri tapu müdürlüğünde hazır bulunur.
🔢 Ana Para İpoteği ve Üst Sınır (Limit) İpoteği
- Ana para ipoteği: Miktarı belli bir alacak için kurulur; örneğin belirli bir borç senedine dayanan tek seferlik bir ödünç.
- Üst sınır ipoteği: Alacağın miktarı belli değilse (cari hesap, kredi limiti, ticari ilişki gibi) taşınmazın güvence altına alacağı en yüksek tutar belirtilir (m.851/1).
- Yabancı para: Yabancı para üzerinden ipotek, kural olarak kredi kuruluşlarının verdiği krediler için mümkündür (m.851/2); iki gerçek kişi arasındaki ipotekte tutar Türk parasıyla gösterilir.
🚫 Geçersiz Kayıtlar
TMK m.873/2, borç ödenmezse rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmünü geçersiz sayar (lex commissoria yasağı). Alacaklı, borç ödenmediğinde alacağını ancak taşınmazın icra yoluyla satışından elde edebilir; bunun için rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılır. Aynı alacak için birden çok taşınmaz rehnedilmişse paraya çevirme talebi hepsi hakkında yapılır, ancak icra dairesi gerektiği kadarını satar (m.873/3). İcra aşaması için ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yazısına bakılabilir.
📄 İpotek Şartları Taslağı (Resmî Senede Esas)
Aşağıdaki metin, iki gerçek kişi arasındaki bir ödünç ilişkisinde, tapuda düzenlenecek resmî senede esas alınmak üzere tarafların üzerinde anlaştığı şartları gösterir.
Büromuzun hazırladığı ipotek dosyaları; tapu kaydı, takyidatlar, borç ilişkisinin belgeleri ve olası takip senaryoları incelenerek hazırlanır; bu nedenle işleminize özel metin buradaki örnekten daha kapsamlı olur. Size özel metin ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İPOTEK ŞARTLARI (RESMÎ SENEDE ESAS TASLAK)
ALACAKLI (İPOTEK ALAN): [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [ ], Adres: [ ]
BORÇLU / MALİK (İPOTEK VEREN): [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [ ], Adres: [ ]
TAŞINMAZ: [İl / İlçe / Mahalle], Ada: [ ], Parsel: [ ], Bağımsız Bölüm No: [ ], Nitelik: [ ]
1. Borç: Borçlu, alacaklıdan [tarih] tarihinde [ ] TL ödünç almış ve bu tutarın [IBAN] numaralı hesaba havale edildiğini kabul etmiştir.
2. Rehin miktarı ve derece: Yukarıdaki taşınmaz üzerinde, [ ] TL tutarında, [1.] derece ve sırada ipotek tesis edilecektir.
3. Vade ve ödeme: Borç [vade tarihi] tarihinde / [ ] eşit taksitte [ödeme planı] ödenecektir.
4. Faiz: Vadede ödenmeyen tutara, [akdî faiz oranı / kanuni temerrüt faizi] uygulanacaktır.
5. Muacceliyet: [ ] taksidin vadesinde ödenmemesi hâlinde borcun tamamı muaccel olur. Bu şart, tüketici işlemlerine ilişkin emredici hükümler saklı kalmak üzere geçerlidir.
6. Fek: Borcun tamamen ödenmesinden itibaren [ ] gün içinde alacaklı, ipoteğin terkini (fekki) için tapu müdürlüğüne başvurmayı kabul eder.
7. Masraflar: Tapu harç ve döner sermaye bedelleri [borçlu / taraflarca yarı yarıya] karşılanacaktır.
8. Önemli not: Taraflar, borcun ödenmemesi hâlinde taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin bir kaydın TMK m.873/2 uyarınca geçersiz olduğunu bilmektedir.
Taraflar, bu şartlara göre [tarih] tarihinde [ ] Tapu Müdürlüğünde resmî senet düzenlenmesini kabul eder.
ALACAKLI İmza: …………… BORÇLU / MALİK İmza: ……………
Aile konutu niteliğindeki taşınmaz üzerinde ipotek kurulması, diğer eşin açık rızasını gerektirir; bu konuda aile konutu şerhi yazısına bakılabilir. İpotek türlerinin genel çerçevesi taşınmaz rehni ve ipotek türleri yazısında ele alınmıştır.
İlgili yazılar: kefalet sözleşmesi örneği, miras payının devri sözleşmesi örneği, teslim tesellüm tutanağı örneği.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Noterde ipotek sözleşmesi yapılabilir mi?
Taşınmaz rehni tapuya tescille kurulur; resmî senet tapu müdürlüğünde düzenlenir (TMK m.856).
Borç ödenmezse ev alacaklıya geçer mi?
Hayır. Bu yönde bir kayıt geçersizdir; alacaklı ancak icra yoluyla satış bedelinden alacağını alır (m.873).
İpotek nasıl kaldırılır?
Borç ödendikten sonra alacaklının tapuda terkin (fek) başvurusuyla kaldırılır.
Döviz üzerinden ipotek kurabilir miyim?
Kural olarak kredi kuruluşlarının kredileri için mümkündür (m.851/2). Bilgi için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İpotek sözleşmesi hakkında bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
