İpotek, alacaklıya taşınmazı doğrudan hedefleyen ayrıcalıklı bir yol açar: ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip. Banka kredilerinden esnaf borçlarına kadar geniş bir alanda kullanılan bu takip türünde kurallar serttir — borçlu için savunma alanı dardır ama var olan birkaç kapı, evin satılıp satılmamasını belirleyebilir.
🏠 Rehin Önceliği Kuralı
Alacak ipotekle güvence altına alınmışsa, alacaklı kural olarak önce ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna gitmek zorundadır; doğrudan genel haciz takibi başlatamaz. Kuralın istisnaları sınırlıdır: alacağın ayrıca kambiyo senedine bağlanması ya da rehnin alacağı karşılamayacağının belgelenmesi gibi. Yanlış takip yolu seçimi, borçlunun şikâyetiyle takibin iptaline yol açar — dosyanın ilk denetim noktası budur.
Not: İpotekli takipte ilk incelenecek belge ipotek akit tablosudur: ikrarın varlığı, limit tutarı ve teminat kapsamı — üç satır, takibin türünü ve savunmanın sınırını belirler.
📜 İlamlı ve İlamsız Takip Ayrımı
İpotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarı içeriyorsa, alacaklı ilamlı takip gibi icra emri gönderilmesini isteyebilir; borçlunun itiraz alanı bu yolda çok dardır. İkrar yoksa ödeme emirli ilamsız yol izlenir ve borca itiraz mümkündür. Kredi sözleşmelerinde bankaların kullandığı limit ipoteği ile anapara ipoteği ayrımı, borcun ne kadarının ipotek kapsamında olduğunu belirler; limit aşan kısım rehinsiz alacak rejimine tabidir.
🛡️ Borçlunun Savunma Alanı
İpotekli takipte meskeniyet iddiası kural olarak ileri sürülemez — taşınmaz bizzat borç için rehnedilmiştir. Savunma başka noktalarda kurulur: borcun ödendiği ya da ipoteğin teminat kapsamının aşıldığı itirazları, hesap denetimi, kıymet takdirine itiraz ve satış usulsüzlükleri. Aile konutu üzerinde eşin rızası alınmadan kurulan ipoteklerde ise ipoteğin geçerliliği ayrıca dava konusu edilebilir; bu inceleme takipten bağımsız yürür.
🔨 Satış ve Sonrası
Kesinleşen takipte taşınmaz e-ihale üzerinden satılır; satış bedelinden önce ipotek alacaklısı, artan kısımdan sonraki sıradakiler pay alır ve tablo sıra cetveli rejimine göre kurulur. Bedel borcu karşılamazsa kalan kısım için rehin açığı belgesi alınır ve genel takip yolu açılır. Savun Hukuk & Danışmanlık alacaklı ve borçlu taraflarına bilgilendirici destek sunar.
📌 İlgili Konular
Konu meskeniyet iddiası ve sıra cetveli ile yakından bağlantılıdır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Konut kredimi ödeyemedim; banka evi hemen satabilir mi?
Banka ipoteğin paraya çevrilmesi yolunu izlemek zorundadır; takip, kıymet takdiri ve satış aşamalarının her birinde denetim ve itiraz imkânları vardır.
İpotekli evim için meskeniyet iddia edebilir miyim?
Bizzat rehnedilen taşınmazda meskeniyet kural olarak işlemez; ancak ipoteğin kuruluşundaki sakatlıklar ve aile konutu boyutu ayrıca incelenebilir.
Eşimin rızası olmadan aile konutumuz ipotek edilmiş; ne yapabiliriz?
Aile konutunda eş rızası alınmadan kurulan ipoteğin geçerliliği dava konusu edilebilir; tapu kayıtları ve bankanın bilgisi belirleyicidir.
Satış bedeli borcu karşılamadı; ipotek bitti mi?
Karşılanmayan kısım için rehin açığı belgesi alınır ve genel haciz yoluyla takip sürdürülebilir; borç kendiliğinden sona ermez.
İpotek takibi ve taşınmaz satışı uyuşmazlıklarınız için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve güncel mevzuata göre değişiklik gösterebilir. Her somut olay kendine özgüdür; sonuç taahhüdü içermez.
