İnşaattaki Dükkânda Kiradan Dönme – Yargıtay 3. HD 2026/4196

Henüz kaba inşaat hâlindeki bir binada, açılması beklenen bir devlet hastanesinin karşısında bir dükkân. Kiracı şirket burada optik mağazası açmak için sözleşme imzalar, krokiyi onaylar ve kira başlamadan önce 96.000 TL peşinat ile 8.000 TL depozito öder. Bina tamamlandığında dükkânın arka kısmından 16 m² eksildiği, bu bölümün yan taraftaki başka bir işyerine katıldığı ortaya çıkar. Kiracı sözleşmeyi sona erdirip parasını geri ister; ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi “sözleşmede metrekare yazmıyor” diyerek davayı reddeder. Yargıtay’ın cevap verdiği soru şudur: Kiralanan hiç teslim edilmeden ortaya çıkan aykırılıkta kiracı sözleşmeden dönüp ödediği her şeyi geri isteyebilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.06.2026 tarihli ve E.2025/6212, K.2026/4196 sayılı kararıyla, peşin kira ve depozitonun iadesi için açılan itirazın iptali davasında ret kararını davacı kiracı yararına ve oy birliğiyle bozmuştur. Daire, ifa sürecine geçilmemiş bir kira ilişkisinde kiracının sözleşmeden dönme hakkını kullanabileceğini açıkça kabul etmiştir.

🏗️ İki sözleşme, bir kroki

Karar metnine göre taraflar ilk olarak 2013 yılının Kasım ayında aylık 4.000 TL kira bedelli, beş yıl süreli bir sözleşme imzalamıştır. Bu sözleşmede kira başlangıcı, bölgede yapılacak devlet hastanesinin açılmasından bir ay sonrası olarak belirlenmiş; sözleşmenin “geçici” olduğu, hastane giriş kapısı belli olunca kapıya en yakın dükkânlardan birinin seçileceği ve dükkânların hastane kapısını görmemesi hâlinde ödenen paranın cezasız ve faizsiz iade edileceği kararlaştırılmıştır.

Yaklaşık üç yıl sonra ikinci bir sözleşme yapılmıştır. Yeni sözleşmede kira başlangıcı hastanenin açılmasından bir ay önceye çekilmiş, aylık kira 8.000 TL’ye yükseltilmiş, kiracının 8.000 TL depozito ve 96.000 TL peşinat ödediği yazılmış ve sözleşmeye kiralananı gösteren elle çizilmiş bir kroki eklenmiştir. Kiralanan, optik mağazası olarak kullanılacaktır.

Hastane 04.06.2018 tarihinde açılmıştır. Kiracı, 28.06.2018 tarihli ihtarnamesinde iki aykırılık ileri sürmüştür: Hastaneye bakan dükkânlardan birine başka bir gözlükçü açılacağına dair pankart asılmıştır ve kendisine kiralanan dükkânın arka kısmı kesilerek o işyerine eklenmiştir. Aykırılıklar giderilmezse sözleşmenin sona ermiş sayılacağını ve ödemelerin iadesi gerektiğini bildirmiştir. Ardından 136.028,93 TL için icra takibi başlatılmış, takibe itiraz edilince itirazın iptali davası açılmıştır.

Kiraya veren ise kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim ettiğini, kiracının bahanelerle taşınmayı reddettiğini, başka gözlükçü açılmayacağına dair bir şart bulunmadığını ve sözleşme feshedilmediği için dükkânı başkasına kiralayamadığını savunmuştur.

⚖️ Dönme mi, fesih mi? Kararın çekirdeği

Kira sözleşmesi, ifası zamana yayılan sürekli bir borç ilişkisidir. Bu nedenle sözleşmeyi sona erdiren iradenin hangi andan itibaren sonuç doğurduğu, iade edilecek paranın kapsamını doğrudan belirler. Daire bu ayrımı şöyle ortaya koymuştur:

TBK 125/3’e göre sözleşmeden dönme hâlinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilir. TBK 301 ise kiraya verene, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etme borcu yükler. Somut dosyada tartışma, bu teslim borcunun hiç ifa edilip edilmediği noktasında düğümlenmiştir.

🧾 İlk derece ve istinaf neden reddetti?

İlk derece mahkemesi, bilirkişi raporunda dükkânın projesinde brüt 69 m² olduğunu, yerinde ise 16 m² eksikle brüt 53 m² olarak tespit edildiğini kabul etmiştir. Buna rağmen davayı şu gerekçelerle reddetmiştir:

1. Kira sözleşmelerinde kiralananın büyüklüğü yazılı değildir.
2. Dükkân kiracı tarafından görülerek seçilmiştir.
3. Keşifte ancak mevcut durum tespit edilebilmiştir; projeye aykırı değişikliğin sözleşmeden önce mi sonra mı yapıldığı anlaşılamamaktadır.
4. Başka optik açılmayacağına dair yazılı bir taahhüt yoktur.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi de istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Gerekçede, sözleşmede metrekareye ve diğer işyerlerinin optik olarak kullanılmayacağına dair bir düzenleme bulunmadığı, tacir olan kiracının basiretli davranmakla yükümlü olduğu ve TBK 325’in somut davada uygulanamayacağı belirtilmiştir. Bölge adliye mahkemesi ayrıca kararın kesin olduğu gerekçesiyle temyiz dilekçesini reddetmiş; Yargıtay, temyize konu 136.028,93 TL’nin dava tarihindeki 58.800 TL’lik kesinlik sınırını aştığını belirterek bu ek kararı da kaldırmıştır.

🔨 Yargıtay’ın bozma gerekçesi

Daire, uyuşmazlığı “peşin ödenen kira bedeli ile depozito bedelinin iadesi için yapılan icra takibine vaki itirazın iptali” olarak nitelendirmiş ve iki aşamalı bir değerlendirme yapmıştır.

Birinci aşama, dönme hakkının varlığıdır. Sözleşme, kiralanan inşaat hâlindeyken ileri ifa tarihli olarak yapılmıştır. Sözleşme tarihinde dükkânın kiracıya teslim edilmediği açıktır; sonraki süreçte kullanıma hazır hâle getirilip teslim edildiğine ilişkin somut bir delil de sunulmamıştır. Bu durumda ifa sürecine geçilmediğinden, kiracı şartları oluştuğunda sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

İkinci aşama, dönme sebebinin gerçekleşip gerçekleşmediğidir. Daire, sözleşmede ve krokide büyüklüğün yazmamasını belirleyici saymamıştır. Bilirkişi raporuna göre krokideki dükkân şekli, mimari projedeki dikdörtgen şekille uyumludur. Yerinde ise arka kısımdaki 16 m², projeye aykırı olarak hastane cephesindeki işyerine dahil edilmiştir. Kroki ile proje uyumlu olduğuna göre, inşaatın sözleşme tarihinden sonra küçültülerek tamamlandığı ve bir kısmın diğer işyerine katıldığı anlaşılmaktadır. Daireye göre bu durumda kiracı sözleşmeden dönmekte haklıdır.

Sonuç olarak ilk derece mahkemesinin, kiracının dönmekte haklı olduğunu ve peşin ödediği kira bedeli ile depozitonun iade edilmesi gerektiğini gözeterek esas hakkında karar vermesi gerekirken davayı reddetmesi doğru bulunmamıştır. Bölge adliye mahkemesinin esastan ret kararı HMK 373/1 uyarınca ortadan kaldırılmış, ilk derece kararı HMK 371 uyarınca davacı yararına bozulmuştur.

📐 Krokinin ve bilirkişi raporunun ispat gücü

Kararın ispat bakımından en öğretici yanı, alt derece mahkemelerinin “değişikliğin ne zaman yapıldığı anlaşılamıyor” tespitine Daire’nin nasıl cevap verdiğidir. Yargıtay, değişikliğin zamanını doğrudan gösteren bir belge aramamış; şu üç unsuru birlikte okumuştur:

Bu üç unsurdan, sözleşme kurulduğu sırada kiralananın projedeki hâliyle tasarlandığı, küçültmenin ise sonradan yapıldığı sonucuna ulaşılmıştır. Sözleşmede metrekarenin yazılmamış olması, krokinin ve projenin gösterdiği kiralanan tarifini geçersiz kılmamıştır.

Kiracının ileri sürdüğü diğer aykırılık, yani karşı dükkâna başka bir gözlükçü açılacağına dair pankart, bozma gerekçesinde dayanak yapılmamıştır. Daire’nin sonuca ulaşırken yalnızca kiralananın küçültülmesine dayandığı görülmektedir; rekabet yasağına ilişkin sözlü taahhüt iddiası hakkında ayrı bir değerlendirme bulunmamaktadır.

Benzer şekilde, kiraya verenin teslim edeceği binayı inşa etmeyi üstlendiği bir başka sözleşmede peşin kira iadesini ve gecikmede kiracının kendi yükümlülüklerini inceleyen karar için sitedeki peşin kirada kiracının izin borcu yazısına; teslim edilmeyen kiralananda zararın hesabına ilişkin olarak teslim edilmeyen otelde kâr kaybı yazısına bakılabilir.

🧭 Uygulamaya yansıması

Karar, özellikle AVM, hastane çevresi, yeni site ve plaza projelerinde sık görülen “inşaat bitmeden kiralama” uygulaması için önemli bir çerçeve çizmektedir:

• Teslim anı belirleyicidir. Kira başlangıç tarihinin gelmiş olması tek başına ifa sürecine geçildiği anlamına gelmez. Daire, kiralananın kullanıma hazır hâle getirilip teslim edildiğine dair somut delil aramıştır.
• Dönmenin sonucu geriye etkilidir. Teslimden önce haklı olarak dönen kiracı, peşin ödediği kira bedeli ile depozitonun iadesini isteyebilir. Fesih ise yalnızca ileriye etkili olduğundan, ödenen bedellerin akıbeti farklı değerlendirilebilir.
• Tacir olmak her eksikliği kiracıya yüklemez. İstinaf mercii tacirin basiretli davranma yükümlülüğüne dayanmıştı; Yargıtay ise sözleşmeden sonra yapılan tek taraflı küçültmeyi kiracının özen eksikliği olarak görmemiştir.
• Kroki sözleşmenin parçasıdır. Metrekare yazılmamış olsa bile, imzalı kroki ve onaylı proje birlikte kiralananın sınırlarını ortaya koyabilir.

Bozma ile dosya ilk derece mahkemesine dönmüştür. Mahkeme, Yargıtay’ın ilkesi doğrultusunda iade edilecek tutar ve icra inkâr tazminatı talebi hakkında yeniden karar verecektir. Kararda iade edilecek kesin tutar, faiz başlangıcı veya icra inkâr tazminatının şartları hakkında bir tespit bulunmamaktadır.

💬 Sık sorulanlar

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer içtihatlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.