Bir bağımsız bölüm, sonradan fiil ehliyeti olmadığı anlaşılan malik adına vekâletnameyle bir şirkete satılıyor. Sekiz gün sonra şirket, aynı taşınmazı teminat göstererek bankadan kredi kullanıyor ve tapuya 100.000,00 TL bedelli ipotek işleniyor. Aylar içinde malik kısıtlanıyor, tapuya ihtiyati tedbir konuluyor, ardından şirketin alacaklıları da taşınmaza haciz koyduruyor. Yıllar sonra satış ehliyetsizlik nedeniyle iptal edilip taşınmaz yeniden eski malik adına tescil edildiğinde geriye tek bir soru kalıyor: Baştan beri geçersiz olan bir devrin ardından tapuya işlenen ipotek ve hacizlerin hepsi birlikte mi silinir, yoksa her biri kendi tarihine ve lehdarının iyiniyetine göre ayrı ayrı mı değerlendirilir?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.04.2026 tarihli ve E.2025/473, K.2026/221 sayılı kararıyla, bölge adliye mahkemesinin bankaya ait ipotek şerhinin korunmasına, sonraki haciz şerhlerinin ise terkinine ilişkin direnme kararını oy çokluğuyla onamıştır. Karar, ilk görüşmede yeterli çoğunluk sağlanamadığı için yapılan ikinci görüşmede kesin olarak verilmiştir.
🗓️ Tarihler bu dosyada her şeyi belirliyor
Karar metninden anlaşılan olay sırası, uyuşmazlığın nasıl çözüldüğünü anlamak için belirleyicidir. Bursa’daki bir bağımsız bölüm, malik adına düzenlenmiş vekâletname kullanılarak 22.01.2014 tarihinde bir limited şirkete satılmıştır. Şirket, 30.01.2014 tarihinde taşınmaz üzerine kendisine kullandırılan kredi için banka lehine 100.000,00 TL bedelli ipotek tesis ettirmiştir.
Malikin TMK 405 kapsamında kısıtlanmasına ilişkin karar 08.05.2014 tarihinde kesinleşmiş, tapu iptali ve tescil davasında verilen ihtiyati tedbir 13.06.2014 tarihinde tapuya işlenmiştir. Bundan sonra şirketin iki alacaklısı lehine biri 29.12.2014, diğeri 28.12.2015 tarihinde olmak üzere iki ayrı haciz konulmuştur.
Tapu iptali davasında Adli Tıp raporu doğrultusunda malikin fiil ehliyetine sahip olmadığı, bu nedenle vekâletnameyle yapılan satışın geçerli olamayacağı kabul edilmiş; karar 03.03.2017 tarihinde kesinleşmiş ve tapu kaydı 20.03.2017 tarihinde malik adına düzeltilmiştir. Ancak yeni kayıtta, önceki malik şirketin borçları nedeniyle konulan ipotek ve haciz şerhleri yer almaya devam etmiştir. Eldeki dava, bu şerhlerin yolsuz tescilin hukuki sonuçlarına dayanılarak terkini istemiyle açılmıştır.
🔁 İlk derece, istinaf ve Özel Daire arasındaki görüş ayrılığı
- İlk derece mahkemesi: Davacının yolsuz tescile dayanan bütün hak ve mükellefiyetlerin terkinini istemekte haklı olduğunu, şirket aleyhine konulan tüm sınırlama ve şerhlerin hukuki dayanağının ortadan kalktığını belirterek davayı tümüyle kabul etmiştir.
- Bölge adliye mahkemesi: İlk malik şirket adına oluşan kaydın yolsuz olduğunu kabul etmekle birlikte, bankanın üçüncü kişi konumunda bulunduğunu ve ipoteğin tedbirden önce kurulduğunu vurgulamıştır. Bankanın, satış tarihinde malikin ehliyetsiz olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği ispatlanamadığından banka aleyhine açılan dava reddedilmiş; tedbir şerhinden sonra konulan iki haciz ise tapu sicilinin aleniyeti gereği terkin edilmiştir.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi: Ehliyetsizliğe dayalı tapu iptali hâlinde işlemin mutlak butlanla batıl olduğunu, temlikin ilk devir tarihinden itibaren yok hükmünde sayılacağını, bu nedenle devirden sonraki her türlü şerhin ve TMK 1010 uyarınca işlenmiş şerhlerin de hukuki sonuç doğurmayacağını belirtmiş; davanın tümüyle kabulü gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur.
- Direnme kararı: Bölge adliye mahkemesi, ipotek tarihinde malikin henüz kısıtlanmadığını ve tapuda tedbir bulunmadığını ekleyerek önceki kararında direnmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, kararda şöyle tanımlanmıştır: Yolsuz tescile dayalı şerhin terkini davasında, geçersiz devirden sonra tapu kaydına TMK 1010 uyarınca işlenmiş şerhlere hukuki sonuç bağlanıp bağlanamayacağı.
🏛️ Hukuk Genel Kurulunun gerekçesi
Kurul, değerlendirmesine tapu sicilinin niteliğinden başlamıştır. TMK’nın 7. maddesi uyarınca içeriğinin doğruluğu karine olarak kabul edilen tapu sicili herkese açıktır; Devlet sicilin doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu üstlenmiş, bunun doğal sonucu olarak da tapuya güvenerek hak edinen kişinin iyiniyetini korumayı benimsemiştir.
TMK’nın 1023. maddesine göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Tamamlayıcı nitelikteki 1024. madde ise yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağını düzenler. Kurul, bu iki hükmün birlikte okunduğunda korunanın “şeklen iyiniyetli görüneni” değil, gerçekten iyiniyetli olan kişi olduğunu vurgulamış; yüzeysel bir araştırmanın büyük mağduriyetlere yol açabileceğine dikkat çekmiştir.
Somut olaya uygulamada Kurul şu tespitlere dayanmıştır:
- İlk tescil yolsuzdur: Şirket adına yapılan tescilin yolsuz olduğu konusunda uyuşmazlık yoktur.
- İpotek tarihi belirleyicidir: İpoteğin kurulduğu 30.01.2014’te malik henüz kısıtlanmamış, tapuya da herhangi bir ihtiyati tedbir işlenmemiştir.
- Banka iyiniyetlidir: Bu koşullarda bankanın, satış tarihinde malikin ehliyetsiz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi olduğu kabul edilemez; aksi ispat edilmedikçe tapudaki kayda güvenerek ipotek kurduran banka iyiniyetli üçüncü kişidir.
- Hacizler korunmaz: Şirketin alacaklıları lehine konulan iki haciz, kısıtlama kararının kesinleştiği 08.05.2014’ten ve tedbirin tapuya işlendiği 13.06.2014’ten sonraya rastladığından bunların terkininde isabetsizlik yoktur.
Bu gerekçeyle direnme kararı onanmış; ipotek şerhi yerinde bırakılmış, iki haciz şerhinin terkini ise kesinleşmiştir.
⚖️ İyiniyet karinesi ve ispat yükü
Kararın en çok tartışma doğuracak yönü ispat yüküne ilişkin bölümüdür. TMK’nın 3. maddesi, kanunun iyiniyete hukuki sonuç bağladığı durumlarda asıl olanın iyiniyetin varlığı olduğunu öngörür. Kurul, 1023. maddenin de bu durumlardan biri olduğunu belirterek, tapu siciline güvenerek hak kazandığını savunan kişiye karşı açılan davalarda davalının iyiniyetli olmadığını davacının ispatlaması gerektiğini kabul etmiştir. Somut olayda davacı tarafından bankanın kötüniyetini gösterecek elverişli bir delil sunulmadığı açıkça kaydedilmiştir.
Öte yandan Kurul, iyiniyetin hangi hâllerde ortadan kalkacağına dair kesin bir ölçü konulamayacağını, ancak genel hayat tecrübeleri ve olayların doğal akışı içinde, normal bir kişinin göstermesi gereken dikkati gösterseydi yolsuzluğu bilecek durumda olup olmadığına bakılması gerektiğini belirtmiştir. Davacı, bankanın tacir olarak basiretli davranması gerektiğini ileri sürmüş; Kurul çoğunluğu dosyada bunu ortaya koyan bir delil bulunmadığı sonucuna varmıştır.
Hacizler bakımından ispat tartışmasına gerek kalmamıştır. TMK’nın 1010. maddesinin son fıkrasına göre tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Kurul ayrıca TMK 1020 uyarınca kimsenin tapu kütüğündeki bir şerhi bilmediğini ileri süremeyeceğini hatırlatmıştır. Tedbir şerhinden sonra haciz koyduran alacaklılar bu şerhi bildikleri kabul edildiğinden, iyiniyet korumasından yararlanamamıştır.
Tapuya güvenen üçüncü kişinin iyiniyetine ilişkin farklı olgularla verilmiş Hukuk Genel Kurulu kararları için sitedeki belediye satışının iptalinde ara malikin iyiniyeti ve aile konutunda ikinci alıcının iyiniyeti yazıları incelenebilir.
🧭 Karşı oyun yaklaşımı: mutlak butlan
Karar oy çokluğuyla verilmiştir ve karşı oy, Özel Dairenin bakış açısını savunmaktadır. Karşı oya göre baştan beri yolsuz olan tapu kaydı hiçbir zaman mülkiyet hakkı kazandırmaz. Ehliyetsizlik nedeniyle tapu kaydının iptaline ilişkin karar yenilik doğuran değil, mülkiyet hakkının baştan beri doğmadığını belirleyen açıklayıcı bir hükümdür. Bu tür kayıtlarda 1023. maddedeki iyiniyetle edinme kuralı uygulanamaz; tescil bütün sonuçlarıyla hükümsüz olduğundan şerh sahibine de bir hak kazandırmaz.
Karşı oy, bankanın alacağı için borçlu şirketten başka teminat isteyebileceğini de not etmiştir. Hukuk Genel Kurulundaki görüşmelerde dile getirilen bu görüş, Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. Böylece Kurul, ehliyetsizliğe dayalı yolsuz tescillerde de ipotek gibi sonradan kurulan aynî hakların, lehdarın iyiniyetli olması ve kuruluş tarihinde sicilde kısıtlayıcı bir kayıt bulunmaması hâlinde korunabileceğini kabul etmiş olmaktadır.
📌 Tapu işlemlerinde kararın etkisi
Karardan, yolsuz tescil sonrasında oluşan şerhlerin değerlendirilmesine ilişkin şu sonuçlar çıkarılabilir:
- Şerhler tek tek incelenir: Aynı yolsuz tescile dayanan şerhler aynı akıbete uğramak zorunda değildir; her şerhin işlendiği tarih ve lehdarın durumu ayrıca değerlendirilir.
- Tedbir şerhi bir dönüm noktasıdır: İhtiyati tedbirin tapuya işlenmesinden sonra hak edinen kişiler şerhi bilmediklerini ileri süremez.
- İyiniyet karinesi lehdarı korur: Kötüniyetin ispatı terkin isteyen tarafa düşer; somut delil yoksa iyiniyet karinesi geçerliliğini korur.
- Ehliyetsizlik tek başına yeterli görülmemiştir: Kurul çoğunluğu, satışın mutlak butlanla geçersiz olmasını, iyiniyetli üçüncü kişinin ipoteğini ortadan kaldırmaya yeterli saymamıştır.
Kararın, benzer dosyalarda bütün şerhleri kendiliğinden ortadan kaldıran bir kural koymadığı, aksine tarihlerin ve delillerin ayrıntılı biçimde ortaya konulmasını gerektirdiği görülmektedir. Kısıtlama ile ipotek arasında kısa bir süre bulunması gibi olgular, başka dosyalarda iyiniyet değerlendirmesini farklılaştırabilir. Paydaşlık ve iyiniyet ilişkisine dair başka bir örnek için mirasçılığı düşen eşten pay alanın iyiniyeti yazısına da bakılabilir.
💬 Sık sorulan sorular
Satış ehliyetsizlik nedeniyle iptal edilirse tapudaki ipotek de kendiliğinden kalkar mı?
Aynı dosyada hacizler neden farklı sonuçlandı?
Bankanın iyiniyetli olmadığını kim ispatlamalıdır?
Karar oy birliğiyle mi verildi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer içtihatlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Tarafların kimliği kaynakta anonimdir. Karar, direnme kararının onanmasına ilişkin olup oy çokluğuyla verilmiştir; karşı oydaki görüş ayrıca aktarılmıştır. Mevzuata ilişkin açıklamalar bilgi amacıyla eklenmiştir. Farklı olgulara sahip dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
