Bir iş yeri sahibi, yıllarca sürecek kira gelirini bir bankaya devrediyor. Kira bedelleri artık bankanın hesabına akmak zorunda; ancak kiracı ödemeleri aksatınca bankaya değil, kiraya veren harekete geçiyor: Önce temerrüt ihtarnamesi, ardından tahliye davası. Kiracının cevabı kısa: “Alacağı devrettin, artık benden kira isteyemezsin; kira isteyemeyen biri de beni temerrüde düşüremez.” Dosya, Anayasa Mahkemesine kadar gidip yeniden yargılamayla Yargıtay’a döndüğünde iki ayrı soru vardı: Kira alacağını temlik eden kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye isteyebilir mi? Ve şirket çalışanına bırakılan ihtarname, kiracıyı gerçekten temerrüde düşürmüş müdür?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.06.2026 tarihli ve E.2026/3196, K.2026/3683 sayılı kararıyla, ilk soruya “evet” cevabını vermiş; ancak ihtarnamelerin usulüne uygun tebliğ edilmemesi nedeniyle temerrüdün oluşmadığını kabul ederek tahliye isteminin reddi sonucunu değiştirmemiş, bölge adliye mahkemesi kararını HMK 370/4 uyarınca gerekçesini değiştirerek ve düzelterek oy birliğiyle onamıştır.
🏦 Temlik edilen kira ve iki ihtarname
Karar metnine göre davacıya ait taşınmaz, 01.07.2005 tarihli ve 20 yıl süreli bir sözleşmeyle bir giyim şirketine kiralanmıştır. Sözleşme, 18.03.2013 tarihli bir protokolle davalı şirkete devredilmiştir. Davacı, bu protokolün hukuken geçerli olmadığını ileri sürmüştür. Sonrasında, 25.06.2014 tarihli temlik sözleşmesiyle kira sözleşmesinden doğan alacaklar dava dışı bir bankaya temlik edilmiştir.
Yargıtay’ın aktardığı temlik hükümleri dikkat çekicidir. Temlik eden kiraya veren, temlik edilen alacaklar kiracı tarafından bankaya tümüyle ödeninceye kadar bu alacaklardan sorumlu olmaya devam edecektir. Kiracının ödememesi hâlinde banka, alacağın tamamını temlik edenden tahsil etmeye yetkilidir.
Kiraya veren, 30.11.2017 tarihli ihtarnameyle 2017 yılı Temmuz-Kasım ayları için toplam 1.756.962 USD, 06.12.2017 tarihli ihtarnameyle de Aralık 2017 için 351.392,40 USD kira bedelinin TBK 315 uyarınca 30 gün içinde ödenmesini istemiştir. Ödeme yapılmadığını ileri sürerek temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsili davası açmıştır.
Davalı kiracı; sözleşmenin geçerliliği tartışmalıyken tahliye istenemeyeceğini, kira bedellerinin temlik edilen banka hesabına yatırıldığını, davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığını ve ihtarnameleri ancak dava dilekçesiyle öğrendiğini savunmuştur.
🔁 Sulh hukuktan AYM’ye, oradan yeniden Yargıtay’a
İlk derece (sulh hukuk, 2018/385 E., 2019/342 K.): Mahkeme, 05.03.2019 tarihli kararıyla alacak talebini davacının aktif husumet ehliyeti bulunmadığından usulden reddetmiştir. Tahliye yönünden ise tebligatların usulüne uygun olduğunu, ayrıca kiracının başka bir sulh hukuk dosyasına sunduğu 29.01.2018 tarihli dilekçede Aralık 2017 ihtarnamesinden söz ettiğini ve böylece ihtardan haberdar olduğunu kabul ederek temerrüt nedeniyle tahliyeye karar vermiştir.
Bölge adliye mahkemesi (ilk karar, 22.01.2020): Alacak yönündeki usulden ret doğru bulunmuş; tahliye istemi ise reddedilmiştir. Gerekçe iki katmanlıdır: Temerrüt nedeniyle tahliye, ödenmeyen kira alacağına bağlı bir sebep olduğundan, alacağı temlik eden kiraya verenin temerrüt ihtarı gönderme ve tahliye isteme hakkı yoktur. Kabule göre de ihtarnameler usulsüz tebliğ edilmiş, haricen öğrenme tarihi esas alınamaz.
Yargıtay (02.07.2020): Kiraya verenin tahliye davası açma hakkı bulunduğunu belirtmekle birlikte, tebligatların usulsüzlüğü nedeniyle ret kararını sonucu itibarıyla doğru bularak onamıştır.
Anayasa Mahkemesi (16.04.2025): Kiraya verenin bireysel başvurusu üzerine, istinaf ve Yargıtay kararlarında tebligatın hangi yönden usulsüz olduğuna dair bir gerekçe bulunmadığını, başvurucunun sonuca etkili iddialarına cevap verilmediğini tespit etmiş ve mülkiyet hakkının usule ilişkin güvencelerinin ihlal edildiğine karar vererek dosyayı yeniden yargılama için bölge adliye mahkemesine göndermiştir.
Bölge adliye mahkemesi (yeniden yargılama, 2025/3711 E., 2026/114 K.): Önceki sonucu korumuş, bu kez tüzel kişilere tebligat usulünü ayrıntılı açıklamıştır. Kiraya veren temyizde, ihtarnamelerin evrak almaya yetkili daimî çalışana tebliğ edildiğini ve kiracının 30 günlük süre geçtikten sonra, 14.03.2018 tarihinde ödeme yaptığını ileri sürmüştür.
🔑 Alacağın temliki tahliye hakkını da devreder mi?
Daire, önce TBK 315’i hatırlatmıştır: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede de ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; bu süre konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az otuz gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler.
Kararın temel tespiti şudur: Temerrüt nedeniyle tahliye davası kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren tarafından açılır. Alacağın temliki, kiraya verenin sözleşmeden doğan haklarını kullanmasına, yani süresinde ödenmeyen kira bedelleri için temerrüt ihtarnamesi göndermesine ve tahliye davası açmasına engel değildir. TBK 183 uyarınca alacaklı, alacağını borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü kişiye devredebilir; ancak devredilen alacaktır, sözleşmedeki taraf sıfatı değildir.
Daire, bu ayrımı iki sonuca bağlamıştır:
- Kira alacağı: Alacak bankaya temlik edildiğinden, kiraya verenin kira bedelinin tahsili istemi yönünden usulden ret kararında isabetsizlik yoktur.
- Tahliye: Kiraya verenin temerrüt nedeniyle tahliye isteme hakkı bulunmadığı yönündeki değerlendirme hukuka uygun değildir; bu hak, kira sözleşmesinin tarafı olarak kiraya verende kalmaya devam eder.
Böylece bölge adliye mahkemesinin “kira isteyemeyen, temerrüt ihtarı da gönderemez” şeklindeki ana gerekçesi Yargıtay tarafından açıkça reddedilmiştir.
Kira alacağının temlikine ilişkin farklı bir görünüm için ilam alacağını temlik alanın ilamlı takibi yazısına; temerrüt nedeniyle tahliyenin kapsamına dair başka bir tartışma için ise yan giderlerin ödenmemesi ve temerrütle tahliye yazısına bakılabilir.
📬 Şirket çalışanına bırakılan ihtarname
Tahliye hakkının kiraya verende kalması, davanın kabulü için yeterli olmamıştır. Temerrüdün oluşması için öncelikle vadesi gelmiş kira bedeli için yazılı bir bildirim yapılması, süre verilmesi ve bu süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir. Bildirimin muhataba usulünce ulaşması da bu zincirin bir halkasıdır.
Somut olayda her iki ihtarname de kiracı şirketin “daimî çalışanı/şirket evrak memuru” şerhiyle bir çalışana imza karşılığı bırakılmıştır. Daire, Tebligat Kanunu’nun 12 ve 13. maddeleri ile Tebligat Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik’in 20 ve 21. maddelerini birlikte değerlendirmiştir. Bu düzenlemelere göre:
- Tüzel kişilere tebliğ yetkili temsilcilerine, birden fazla ise yalnız birine yapılır.
- Yetkili temsilci mutat iş saatlerinde iş yerinde bulunmaz veya evrakı bizzat alamayacak durumda olursa tebliğ, o yerdeki sürekli çalışan memur veya müstahdemlerden birine yapılır.
- Bu kişinin görev itibarıyla temsilciden sonra gelen biri ya da evrak müdürü gibi bu işle görevlendirilmiş biri olması gerekir; bunlar da yoksa durum mazbataya yazılarak diğer bir çalışana tebliğ edilir.
İhtarnameler, yetkili temsilcinin iş yerinde bulunup bulunmadığı ya da evrakı bizzat alıp alamayacağı hakkında hiçbir açıklama yazılmadan çalışana tebliğ edilmiştir. Daire, bu nedenle tebligatın usulüne uygun olmadığı sonucuna varmıştır.
🗓️ “Haricen öğrenme” neden yetmedi?
İlk derece mahkemesi, kiracının 29.01.2018 tarihli dilekçesinde Aralık 2017 ihtarnamesinden söz etmesini, ihtardan haberdar olunduğunun kanıtı saymıştı. Kiraya veren de temyizde, usulsüz tebliğe muttali olunmasını geçerli sayan Tebligat Kanunu’nun 32. maddesine dayanmıştır.
Daire, Yönetmelik’in 53. maddesine özellikle dikkat çekmiştir: Tebliğin usulüne aykırı yapılması hâlinde muhatabın tebliği öğrendiğinin ve bunun tarihinin iddia ve ispatı mümkün değildir; yalnız muhatabın kendi beyan ettiği tarih esas alınabilir. Buna göre başka bir dosyadaki dilekçeden hareketle “öğrenme” tarihi kurgulanamaz.
Daire ayrıca bir hesap da yapmıştır: 29.01.2018 tarihli dilekçenin sunulduğu gün Aralık ihtarnamesinin tebliğ alındığı kabul edilse bile, davanın açıldığı 22.02.2018 itibarıyla 30 günlük yasal süre dolmamıştır. Dolayısıyla hangi açıdan bakılırsa bakılsın dava tarihinde temerrüt olgusu gerçekleşmemiştir.
Sonuç olarak Yargıtay, “temlik eden kiraya veren tahliye davası açamaz” gerekçesini doğru bulmamış; ancak usulsüz tebliğ nedeniyle temerrüt oluşmadığından aynı sonuca ulaşılacağı için yeniden yargılamaya gerek görmemiş ve HMK 370/4 uyarınca kararı düzelterek onamıştır.
📌 Kira ve finansman ilişkileri bakımından notlar
- Taraf sıfatı ile alacak ayrı şeylerdir: Kira alacağının bankaya temliki, kiraya verenin sözleşmenin tarafı olarak kullandığı haklara, bu dosyada temerrüt ihtarı ve tahliye davasına, engel görülmemiştir.
- Alacak davası farklı sonuçlanır: Temlik edilen kira bedellerinin tahsilini kiraya veren isteyememiş, bu talep aktif husumet yokluğundan usulden reddedilmiştir.
- Tüzel kişiye tebligatta mazbata belirleyicidir: Temsilcinin yokluğu veya evrakı alamayacak durumda olduğu yazılmadan çalışana yapılan tebliğ usulsüz kabul edilmiştir.
- Usulsüz tebliğde öğrenme ispatlanamaz: Yönetmelik’in 53. maddesi uyarınca yalnız muhatabın beyan ettiği tarih tebliğ tarihi sayılmıştır.
❔ Merak edilenler
Kira alacağını bankaya temlik eden kiraya veren tahliye davası açabilir mi?
Temlikten sonra kiraya veren kira bedellerini kendisi talep edebilir mi?
Şirketin çalışanına imza karşılığı verilen ihtarname geçerli tebliğ sayılır mı?
Kiracının ihtarnameden başka bir yoldan haberdar olması temerrüt için yeterli mi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgilerine iletişim sayfasından, diğer karar değerlendirmelerine ise Emsal Kararlar arşivinden ulaşılabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan düzelterek onama kararından derlenmiştir. Tarafların ve dava dışı kişilerin kimliği kaynakta anonimdir. Kararda aktarılan tebligat değerlendirmesi ilgili dosyadaki mazbata içeriğine dayanır. Mevzuata ilişkin açıklamalar bilgi amacıyla eklenmiştir. Farklı olgulara sahip dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
