GABİM İş Durdurmada Görevli Yargı – Danıştay 13. D 2025/415
Yabancıya konut satışında ya da yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusunda tapuda istenen değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş değerleme kuruluşlarınca hazırlanır. Bu raporların dağıtımı ve kalite kontrolü ise Merkezi Kayıt Kuruluşu’nun iştiraki olan MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi A.Ş. (GABİM) üzerinden yürür. GABİM bir değerleme şirketinin işlerini yavaşlattığında, raporlarını iptal ettiğinde ya da 12 ay boyunca ona iş atamayı durdurduğunda şirket nereye başvuracaktır? İdare mahkemesine mi, asliye ticaret ya da asliye hukuk mahkemesine mi? Danıştay 13. Dairesi bu soruya iki kez aynı cevabı vermiştir.
Danıştay 13. Dairesi, 29.01.2025 tarihli ve E.2024/3463, K.2025/415 sayılı kararıyla, GABİM’in iş yavaşlatma ve durdurma kararlarına karşı açılan iptal davasını görev yönünden reddeden idare mahkemesi kararına yönelik istinaf başvurusunun reddi yolundaki bölge idare mahkemesi kararını kesin olarak ve oy birliğiyle onamıştır.
🏢 GABİM ve TADEBİS: rapor nasıl dolaşıyor?
İlk derece mahkemesinin Danıştay kararında aktarılan tespitlerine göre sistemin hukuki altyapısı birkaç katmandan oluşur:
- 2019/1 sayılı Genelge: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, yabancı gerçek kişilerin alıcı olduğu işlemlerde, uluslararası değerleme standartlarına uygun hazırlanmış ve taşınmazın piyasa değerini gösteren değerleme raporu sunulmasını 04.03.2019 tarihinden itibaren zorunlu tutmuştur.
- 2019/5 sayılı Genelge: İstisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanmak amacıyla yapılan taşınmaz edinimlerinde, yönetmelikte aranan bedelin sağlanıp sağlanmadığının tespiti için değerleme raporu aranmaktadır.
- 2021/6 sayılı Genelge ve TADEBİS: Raporların TADEBİS (Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi) – Web Tapu uygulaması üzerinden hazırlanıp onaylanması ve doğrudan TAKBİS’e gönderilmesi öngörülmüştür.
- Protokoller: TKGM, GABİM ve TDUB arasında 30.07.2021 tarihli iş birliği protokolü ve 08.04.2022 tarihli ek protokol ile TADEBİS’in kurulması ve yönetilmesi görevi GABİM’e verilmiş; TKGM ile GABİM arasında 30.01.2023 tarihinde raporların kontrolüne yönelik ayrı bir protokol imzalanmıştır.
- Katılım Sözleşmesi: Değerleme kuruluşları ile GABİM arasında “GABİM Değerleme Sistemi Katılım Sözleşmesi” imzalanmakta, değerleme faaliyeti bu sözleşme çerçevesinde yürütülmektedir.
Raporların kontrolü, SPK tarafından onaylanan TDUB düzenlemeleri, uluslararası değerleme standartları ve 2021/6 sayılı Genelge’ye göre yapılmaktadır. Değerleme şirketleri sermaye piyasası mevzuatına tabi olmakla birlikte, GABİM ile aralarındaki ilişki sözleşmeye dayanmaktadır.
⛔ Şirkete uygulanan yaptırımlar
Davacı bir değerleme ve danışmanlık anonim şirketidir. GABİM Değerleme Sistemi Usul ve Esasları’nın 5.2. Yavaşlatma, 5.3. Durdurma ve 5.4. değerleme personeline iş atamasının durdurulması maddeleri kapsamında şirket hakkında bir dizi işlem yapılmıştır:
- Dört ayrı işlemle bildirilen rapor iptali ve 15 gün süreyle işlerin yavaşlatılması,
- Ayrı bir işlemle bildirilen 15 günlük yavaşlatma,
- Rapor iptali ile ilgili maddelerde belirtilen sürelerde yavaşlatma uygulanacağının bildirilmesi,
- Son olarak 12 ay süreyle işlerin durdurulması.
Şirket, bu kararların tamamının iptali istemiyle idare mahkemesinde dava açmış, yürütmenin durdurulmasını da talep etmiştir.
⚖️ İdare mahkemesi: özel hukuk ilişkisi
İdare mahkemesi, yukarıdaki genelge ve protokol yapısını ayrıntılı biçimde inceledikten sonra şu tespitleri birlikte değerlendirmiştir:
- Davalı MKK Gayrimenkul Bilgi Merkezi A.Ş. bir özel hukuk tüzel kişisidir.
- GABİM Değerleme Sistemi’nin uygulama usul ve esasları, TKGM ile GABİM arasında imzalanan iş birliği protokolüne göre belirlenmiştir.
- Değerleme raporları, GABİM ile katılımcılar arasında imzalanan Katılım Sözleşmesi‘ndeki esaslara göre hazırlanmaktadır.
- Dava konusu iş yavaşlatma ve durdurma kararları da bu Katılım Sözleşmesi’ne dayanılarak alınmıştır.
Mahkeme, uyuşmazlığın görüm ve çözümünde adli yargı mercilerinin görevli olduğu sonucuna varmış ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 15. maddesinin 1. fıkrasının (a) bendi uyarınca davayı görev yönünden reddetmiştir. Gerekçede, Danıştay 13. Dairesinin benzer bir uyuşmazlıkta verdiği 28.09.2023 tarihli kararın da aynı yönde olduğu belirtilmiştir. Bölge idare mahkemesi, iddiaların kararın kaldırılmasını gerektirecek nitelikte olmadığını belirterek İYUK m.45/3 uyarınca istinaf başvurusunu reddetmiştir.
📝 Şirketin temyiz itirazları
Davacı şirket temyiz dilekçesinde, uyuşmazlığın idari yargıya ait olduğunu şu gerekçelerle savunmuştur:
- Özel hukuk tüzel kişilerinin tek taraflı irade beyanıyla hukuki sonuç doğuran ve doğrudan uygulanabilir işlemleri idari işlem niteliği taşır.
- Davalı kuruluş, SPK tarafından yetkilendirilmiş kuruluşların hazırladığı tüm değerleme raporlarına ilişkin ihtiyaç duyduğu bilgileri kendi belirlediği usul ve esaslarla almaya kanunla yetkilendirilmiştir.
- Şirket sisteme katıldığından beri işlerini eksiksiz yapmış, son bir yıl içinde sistematik biçimde haksız yavaşlatma ve durdurma işlemlerine maruz bırakılmış, faaliyeti engellenmiş ve çalışma hakkı fiilen elinden alınmıştır.
Davalı ise temyiz edilen kararda hukuka aykırılık bulunmadığını savunmuştur.
🏛️ Danıştay: kesin onama
Danıştay 13. Dairesi, dosya tekemmül ettiğinden yürütmenin durdurulması istemi hakkında ayrıca karar vermeden işin esasına geçmiştir. Daireye göre bölge idare mahkemesi kararlarının bozulması ancak İYUK m.49’da sayılan nedenlerden birinin varlığı hâlinde mümkündür; temyizen incelenen karar usul ve hukuka uygundur ve ileri sürülen temyiz nedenleri bozmayı gerektirecek nitelikte değildir.
Daire, davacının temyiz isteminin reddine ve davanın görev yönünden reddine ilişkin kararı onaylayan bölge idare mahkemesi kararının ONANMASINA, 29.01.2025 tarihinde kesin olarak ve oy birliğiyle karar vermiştir. Temyiz giderleri davacı üzerinde bırakılmış, kullanılmayan yürütmeyi durdurma harcının istem hâlinde iadesine hükmedilmiştir.
🔁 2023 tarihli ilk karar
Kararda atıf yapılan Danıştay 13. Dairesinin 28.09.2023 tarihli, E.2023/383, K.2023/3793 sayılı kararı, bu kez Daire’nin ilk derece sıfatıyla baktığı bir davada verilmiştir. O dosyada başka bir değerleme şirketi hakkında, bir yıl içinde altıdan fazla kez işi yavaşlatıldığı gerekçesiyle 12 ay süreyle iş durdurma kararı alınmış; şirket hem bu kararın hem de dayanağı olan usul ve esasların “Durdurma” bendinin iptalini istemiştir.
Daire o kararda 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun değerleme meslek birliğine ilişkin 76. maddesini ve birlik statüsünün gayrimenkul bilgi merkezi kurulmasına imkân veren hükmünü aktarmıştır. Davalı, GABİM’in birlik iştiraki olarak kurulduğunu, paylarının sonradan Merkezi Kayıt Kuruluşu’na devredildiğini, münhasıran özel hukuk hükümlerine tabi olduğunu ve dava konusu işlemle ilgili bir kamusal imtiyazının bulunmadığını savunmuştur. Daire de GABİM’in özel hukuk tüzel kişisi olduğunu ve iş durdurma kararının Katılım Sözleşmesi’ne dayandığını belirterek davayı görev yönünden reddetmiştir. 2025 tarihli karar, aynı yaklaşımın idare mahkemesi, bölge idare mahkemesi ve Danıştay temyiz aşamalarından geçerek kesinleştiğini göstermektedir.
🔍 Görev ayrımının pratik sonucu
Kararların ortak noktası, işlemi yapan kuruluşun kamu yararına bir sistemi işletmesinin, tek başına işlemi idari işlem yapmaya yetmediğidir. Danıştay’ın onadığı gerekçede belirleyici olan şu üç unsurdur:
- Kuruluşun niteliği: GABİM kamu tüzel kişisi değil, anonim şirket statüsünde özel hukuk tüzel kişisidir.
- İlişkinin kaynağı: Değerleme kuruluşu sisteme bir sözleşmeyle katılmıştır; yaptırımların dayanağı bu sözleşme ve ona bağlı usul ve esaslardır.
- Usul ve esasların kaynağı: Yaptırımları düzenleyen usul ve esaslar, bir kanun veya yönetmelikle değil, TKGM ile GABİM arasındaki iş birliği protokolü çerçevesinde belirlenmiştir.
Bu ayrımın sonucu yalnız usule ilişkin değildir. İdari yargıda açılan dava görev yönünden reddedildiğinde, uyuşmazlık sözleşme hukukuna göre adli yargıda tartışılacaktır. Orada iptal yerine, yaptırımın sözleşmeye ve usul ve esaslara uygun olup olmadığı, haksız yavaşlatma veya durdurma nedeniyle bir zarar doğup doğmadığı gibi sorular gündeme gelir. Görev yönünden ret kararlarında İYUK m.15’teki düzenleme ve adli yargıda dava açma süreleri ayrıca önem taşır.
Değerleme sektörüne ilişkin idari yargı kararlarının farklı yönleri için değerlemeciye üyelik iptali ve yayımlanmayan yönetmelik, iltisak tespiti ve lisans iptali ile değerleme raporuna SPK cezası kararlarına bakılabilir. Bu dosyaların ayırt edici yönü, işlemi yapanın SPK veya meslek birliği değil, sözleşmeyle bağlanılan bir özel hukuk şirketi olmasıdır.
💬 Sık sorulan sorular
GABİM bir kamu kurumu mu?
İş durdurma kararına karşı neden idare mahkemesinde dava açılamadı?
İşlemin tek taraflı olması sonucu değiştirmez mi?
Bu karar değerleme raporunun içeriğine ilişkin bir değerlendirme içeriyor mu?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; sermaye piyasası ve idari yargıya ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Danıştay 13. Dairesinin mevzuat.adalet.gov.tr üzerinden yayımlanan onama kararından derlenmiştir; 2023 tarihli kararla ilgili bilgiler de aynı kaynaktaki karar metnine dayanır. Kararlar yalnız görev yönünden verilmiş olup yaptırımların hukuka uygunluğu hakkında bir değerlendirme içermez. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; işlemi yapan kuruluşun niteliğine, işlemin dayanağı olan sözleşme veya mevzuata ve kullanılan yetkinin kaynağına göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
