GYO Satış Vaadi ve KAP Açıklaması – Danıştay 13. D 2024/2411
Halka açık bir gayrimenkul yatırım ortaklığı, bir taşınmaz hissesi için milyonlarca dolarlık satış vaadi sözleşmesi imzalar, parayı öder, ancak devir hiç gerçekleşmez. Yıllar sonra sözleşmenin karşı tarafı, ortaklığın bu sözleşmeyi Kamuyu Aydınlatma Platformu’nda ve genel kurulda açıklayıp açıklamadığını sorgulamak için Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurur. Kurul ortaklığı yalnızca “mevzuata uyum konusunda bilgilendirmekle” yetinir. Bu tutum yargı denetiminden geçer mi? Danıştay 13. Dairesi, Kurulun işlem yapmama kararını hukuka uygun bulan kararları onamıştır.
Danıştay 13. Dairesi, 28.05.2024 tarihli ve E.2019/2864, K.2024/2411 sayılı kararıyla, Sermaye Piyasası Kurulu’nun gayrimenkul yatırım ortaklığı hakkında idari para cezası dâhil başkaca işlem tesis etmeme kararına karşı açılan davayı reddeden idare mahkemesi kararına yönelik istinaf başvurusunun reddi kararını onamıştır. Karar kesin olarak ve oybirliğiyle verilmiştir.
🏢 Satış vaadinden SPK başvurusuna
Dava konusu olayın arka planında bir özel hukuk ilişkisi bulunmaktadır. İstanbul’da toplam 29.735 m² büyüklüğündeki bir taşınmazın 111,84 m²‘lik kısmı, davacıların miras bırakanı adına kayıtlıdır. Borsada işlem gören bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) ile davacılar arasında 21.02.2008 ve 06.05.2009 tarihlerinde iki ayrı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır.
Sözleşmeler kapsamında GYO tarafından 3.000.000,00 USD ödenmiş, ancak tapuda devir yapılmamıştır. GYO, ödediği bu tutarın tahsili için davacılar aleyhine asliye hukuk mahkemesinde alacak davası açmış; dava davacılar aleyhine sonuçlanmış ve karar temyiz edilmiştir.
Davacıların vekili, temyiz dosyasına sunmak üzere 15.01.2016 tarihli dilekçeyle Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurmuştur. Başvuruda Kuruldan iki konuda bilgi istenmiştir:
- Bir GYO’nun, üzerinde devri engelleyen ihtiyati tedbir bulunan taşınmaz hissesini tapuya şerh ettirmeden, ekspertiz raporu hazırlatmadan ve değerinin çok üzerinde bir bedel taahhüt ederek satış vaadiyle satın almasının mümkün olup olmadığı,
- Satış vaadi sözleşmelerinin ve bunlara dayanılarak açılan alacak davasının KAP’a ve GYO genel kuruluna bildirilip bildirilmediği.
📑 Kurul ne yaptı, davacılar ne istedi?
Kurul, başvuru üzerine GYO’dan bilgi istemiştir. GYO verdiği yanıtta şu açıklamaları yapmıştır: Satış vaadi sözleşmesindeki işlemin gerçekleşmesi birtakım şartlara bağlanmıştır; bu şartlar karşı tarafça yerine getirilmediğinden sözleşmeler tapuya şerh edilmemiş ve taşınmaz hisseleri portföye dahil edilmemiştir.
İnceleme sonunda Kurul, GYO’nun mevzuata uyum konusunda bilgilendirilmesine ve ilgili mevzuat uyarınca başkaca bir işlem tesis edilmemesine karar vermiştir. Davacılar bu kararın ilgili kısmının iptali istemiyle idare mahkemesinde dava açmıştır. Uyuşmazlığın özü, Kurulun bir yaptırım uygulamamasının hukuka uygun olup olmadığıdır.
⚖️ İdare mahkemesinin üç dayanağı
İdare mahkemesi davayı reddetmiştir. Kararın gerekçesi üç ayrı dayanağa oturmaktadır:
- Önemlilik eşiği: Sözleşmelerin imzalandığı tarihte yürürlükte olan mülga Seri:VIII, No:39 sayılı Özel Durumların Kamuya Açıklanmasına İlişkin Esaslar Tebliği’nin 5. maddesine göre, satış vaadi sözleşmesi nedeniyle kamuya açıklama yükümlülüğünün doğması için sözleşme tutarının yatırımcıların yatırım kararlarını ve sermaye piyasası araçlarının değerini etkileyebilecek nitelikte olması gerekir. GYO’nun finansal tablolarına göre şarta bağlı satış vaadi sözleşmesi aktif büyüklüğün yalnızca %0,53‘üdür. Sözleşme de buna bağlı dava da tutar olarak kamuya açıklanması gereken içsel bilgi niteliğinde değildir.
- Şarta bağlı vaat alım-satım değildir: İşlemin gerçekleşmesi bir şarta bağlandığından satış vaadi sözleşmesi bir alım-satım işlemi olarak değerlendirilemez. Bu nedenle ekspertiz raporu düzenlenmeden, rayiç bedelin üzerinde yapılacak bir satın almanın KAP’ta veya genel kurulda açıklanmamasından söz edilemez.
- Zamanaşımı: Sözleşme 2008 yılında imzalanmıştır; beş yıllık soruşturma zamanaşımı dolduğundan bu işlemlere ilişkin idari para cezası verilemez.
Mahkeme ayrıca GYO’nun satış vaadi sözleşmesi imzalamasında mülga GYO Tebliği’ne aykırı bir husus bulunmadığını belirterek Kurul kararını hukuka uygun bulmuştur. Bölge idare mahkemesi de istinaf başvurusunu 2577 sayılı Kanun’un 45. maddesinin 3. fıkrası uyarınca reddetmiştir.
⏳ Temyizdeki tek mesele: zamanaşımı ne zaman başlar?
Davacılar temyiz dilekçesinde ağırlığı zamanaşımı itirazına vermiştir. Onlara göre 5326 sayılı Kabahatler Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca zamanaşımı süresi, sözleşmelerin imzalandığı tarihte değil, sözleşmelerin etki ve sonuçlarını doğurduğu tarihte başlamalıdır. Sözleşmelerle ilgili davalar hâlâ devam ettiğinden zamanaşımı henüz işlemeye başlamamıştır.
Kabahatler Kanunu’nun 20. maddesi, soruşturma zamanaşımı dolduğunda idari para cezası verilemeyeceğini düzenler. Süre, ceza miktarına göre üç ila beş yıl, nispi idari para cezalarında ise sekiz yıldır. Maddenin dördüncü fıkrasına göre zamanaşımı, kabahate ilişkin tanımdaki fiilin işlenmesiyle veya neticenin gerçekleşmesiyle işlemeye başlar. Davacıların tezi, “netice” kavramını sözleşmeden doğan davaların sonucuna kadar genişletmeye dayanmaktadır.
Kurul ise işlem ve bölge idare mahkemesi kararının hukuka uygun olduğunu savunmuştur. Tetkik hâkimi de temyiz isteminin reddi ve onama yönünde görüş bildirmiştir.
🏛️ Danıştay’ın kararı
Danıştay 13. Dairesi, bölge idare mahkemesi kararlarının ancak 2577 sayılı Kanun’un 49. maddesinde sayılan sebeplerden birinin varlığı hâlinde bozulabileceğini hatırlatmıştır. Temyizen incelenen kararın usul ve hukuka uygun olduğunu, dilekçede ileri sürülen nedenlerin bozmayı gerektirecek nitelikte bulunmadığını belirtmiştir.
Bu doğrultuda Daire:
- Davacıların temyiz isteminin reddine,
- Davanın reddine ilişkin idare mahkemesi kararına yönelik istinaf başvurusunu reddeden bölge idare mahkemesi kararının onanmasına,
- Temyiz giderlerinin davacılar üzerinde bırakılmasına
28.05.2024 tarihinde kesin olarak ve oybirliğiyle karar vermiştir. Danıştay ayrı bir ilke cümlesi kurmamış, idare mahkemesinin önemlilik eşiği, şarta bağlı vaat ve zamanaşımı gerekçelerini onamakla yetinmiştir.
📊 Önemlilik eşiği ve kamunun aydınlatılması
Bugün yürürlükte olan 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 15. maddesi de aynı ölçütü kullanmaktadır: Sermaye piyasası araçlarının değerini, fiyatını veya yatırımcıların yatırım kararlarını etkileyebilecek nitelikteki bilgi, olay ve gelişmeler ihraççılarca kamuya açıklanır; açıklamanın usul ve esasları Kurulca belirlenir. Bu çerçevede karar, yatırımcı açısından şu ayrımları görünür kılmaktadır:
- Her sözleşme açıklanacak bilgi değildir: Açıklama yükümlülüğü, işlemin şirketin büyüklüğüne göre taşıdığı ağırlıkla bağlantılıdır. Aktif büyüklüğün yaklaşık binde beşine (%0,53) denk gelen bir vaat, bu dosyada eşiğin altında kabul edilmiştir.
- Şarta bağlılık niteliği değiştirir: Gerçekleşmesi şarta bağlanmış ve portföye alınmamış bir taşınmaz hissesi, yapılmış bir alım-satım gibi değerlendirilmemiştir.
- Kurul başvurusu, kişisel uyuşmazlığın çözüm yeri değildir: Davacıların başvurusu bir özel hukuk davasına delil oluşturmaya yönelikti. Kurulun yaptırım uygulamaması, bu davadaki tarafların haklarını kendiliğinden belirlemez.
- Zaman geçtikçe yaptırım imkânı kapanır: İdare mahkemesi süreyi sözleşmenin imzalandığı yıldan başlatmış; sözleşmeye dayalı davaların devam etmesi zamanaşımını ertelememiştir.
Kurulun bir şikâyet üzerine işlem yapmama kararının yargısal denetimine ilişkin farklı bir örnek için SPK’nın suç duyurusunda bulunmaması kararına; GYO’ların portföy kurallarına aykırılık hâlinde verilen cezalar için GYO’da tebliğe uygunsuz taşınmaz kararına bakılabilir. Bu dosyanın ayırt edici yönü, açıklama yükümlülüğünün doğup doğmadığının sözleşme tutarının aktif büyüklüğe oranıyla ölçülmesidir.
💬 Sık sorulan sorular
GYO'nun imzaladığı her taşınmaz sözleşmesi KAP'ta açıklanmak zorunda mı?
Kurul neden idari para cezası vermedi?
Kabahatlerde zamanaşımı hangi tarihten başlar?
Bu karar satış vaadine ilişkin hukuk davasını etkiler mi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; sermaye piyasası ve kamuyu aydınlatma uyuşmazlıklarına ilişkin diğer değerlendirmeler Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Danıştay 13. Dairesinin Bedesten (mevzuat.adalet.gov.tr) üzerinden yayımlanan onama kararından derlenmiştir. Karar, 2008-2009 yıllarında imzalanan sözleşmelere ve o tarihte yürürlükte olan, bugün mülga tebliğ hükümlerine dayanır; Danıştay ayrı bir gerekçe yazmadan ilk derece kararını onamıştır. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; işlemin şirket büyüklüğüne oranına, şarta bağlı olup olmadığına, fiil tarihine ve güncel açıklama düzenlemelerine göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
