Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık yaşanan tablo şudur: Yüklenici daireleri geç teslim eder, arsa sahibi uzun bekleyişin sonunda anahtarı alır ve teslim tutanağını imzalar. Tutanakta herhangi bir itiraz notu yoktur. Yıllar sonra sözleşmedeki gecikme bedeli istendiğinde yüklenici, “teslim sırasında çekince konulmadı, bu hak sona erdi” savunmasına sarılır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 20.05.2026 tarihli ve E.2025/3027, K.2026/2197 sayılı kararıyla, bu savunmayı reddeden bölge adliye mahkemesi kararını onamış ve eksik bırakılan faiz talebini de hükme ekleyerek kararı düzeltmiştir.
Kararda iki ayrı mesele birlikte çözülmüştür: Birincisi, ek protokole dayanan aylık gecikme bedelinin ifaya ekli ceza koşulu gibi değerlendirilip teslim anında ihtirazi kayıt aranıp aranmayacağı; ikincisi, dava dilekçesinde istenen faiz hakkında hiç hüküm kurulmamasının hangi yolla giderileceği.
🏗️ Sözleşme ve ek protokol ne öngörüyordu?
Taraflar arasındaki 09.06.2009 tarihli taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaat süresi 31.07.2009’dan başlayarak 36 aydı. Komşu parselde de imalat yapılması hâlinde bitiş tarihi 30.09.2012’ye uzuyordu. Dosyada komşu parselde imalat yapıldığından teslim tarihi 30.09.2012 olarak kabul edilmiştir.
Sözleşmenin 13. maddesi, müteahhidin “kendi kusur, ihmal veya yetersizliği gibi sebepler ile” bağımsız bölümleri süresinde teslim edememesi hâlinde her bir bağımsız bölüm için ilk altı aylık gecikmede birer aylık, sonraki aylarda ise ikişer aylık rayiç kira bedeli ödeyeceğini öngörüyordu. Ödemenin miktar ve şeklinin noter sözleşmesi dışında düzenlenecek bir ek protokolle belirleneceği de yazılıydı.
Aynı tarihli ek protokol bu miktarı somutlaştırmıştır: Müteahhit, teslimi geciktirmesi hâlinde birinci altı ay için aylık toplam 10.000,00 TL, ikinci altı ay için aylık toplam 15.000,00 TL gecikme tazminatı ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir.
📅 İki tarih arasında kalan 2 yıl 4 ay 27 gün
Yüklenici, arsa sahibini 20.11.2014 tarihinde teslime davet etmiş, bu davet 03.12.2014’te tebliğ edilmiştir. Fiilî teslim ise 27.01.2015 tarihli teslim tesellüm tutanağıyla gerçekleşmiştir. Tutanakta taşınmazların eksiksiz şekilde teslim edildiği belirtilmiş, arsa sahibi tarafından herhangi bir ihtirazi kayıt konulmamıştır.
Yüklenici savunmasında gecikmenin kendi kusur ve ihmalinden kaynaklanmadığını, idari süreçlerdeki gecikmelerden sorumlu olmadığını, projede kapalı alanı artıran çalışmalardan arsa sahibinin de yararlandığını ve ek protokolün kendisini bağlamadığını ileri sürmüştür. Bölge adliye mahkemesi ise gecikmeyi 30.09.2012 ile 27.01.2015 arası olarak, yani 2 yıl 4 ay 27 gün şeklinde belirlemiştir.
Arsa sahibi davayı 151.173,26 TL üzerinden açmış, dava tarihinden itibaren reeskont faizi istemiş ve ıslah dilekçesiyle tazminat alacağını 388.500,00 TL’ye çıkarmıştır.
🔄 İlk derece ile istinafın ayrıştığı nokta
Bakırköy 4. Asliye Hukuk Mahkemesi, sözleşmede belirlenen bedelin “ifâya ekli ceza” olduğunu, sözleşmede aksine bir düzenleme bulunmadığından bu cezanın istenebilmesi için teslim sırasında ihtirazi kayıt konulması gerektiğini, tutanakta böyle bir kayıt olmadığından gecikme tazminatının istenemeyeceğini belirterek davayı reddetmiştir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi ise bu değerlendirmeye katılmamıştır. Gerekçeye göre arsa sahibi, sözleşmenin 13. maddesi kapsamında ek protokole dayalı gecikme tazminatı talep etmiştir; ilk derece mahkemesi bu talebi gerekçede cezai şart olarak nitelemiş, hüküm kısmında ise gecikme tazminatını reddetmiştir. İstinaf mahkemesine göre talep cezai şart değil, iki tarih arasındaki gecikmenin karşılığıdır. Bilirkişi raporundaki hesaba dayanılarak davanın kabulüne ve 388.500,00 TL gecikme tazminatı ile 176,26 TL ihtarname giderinin tahsiline hükmedilmiştir.
🧾 Ceza koşulu mu, gecikme tazminatı mı?
Tartışmanın kanuni dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 179. maddesidir. Maddenin ikinci fıkrasına göre ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir. İlk derece mahkemesinin ret gerekçesi bu hükmün “çekincesiz kabul” unsuruna dayanıyordu.
Dosyadaki tartışmayı düzenleyen başlıca noktalar şöyle sıralanabilir:
- Sözleşme metni: 13. madde bedeli “rayiç kira bedeli” ölçüsüne bağlıyor; ek protokol bunu “gecikme tazminatı” olarak adlandırıyordu.
- Yüklenicinin tezi: Talep ifaya ekli cezai şarttır; tutanakta itiraz kaydı olmadığından istenemez.
- İstinafın nitelendirmesi: Talep cezai şart değil, teslim edilmesi gereken tarih ile fiilî teslim tarihi arasındaki gecikmenin tazminatıdır.
- Yargıtay’ın sonucu: Davalı vekilinin temyiz itirazları, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ve kararda belirtilen gerekçeler dikkate alınarak yerinde görülmemiştir.
Burada bir ayrıma dikkat etmek gerekir: Yargıtay, davalının itirazlarını kısa bir gerekçeyle reddetmiş ve bölge adliye mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere atıf yapmıştır. Dolayısıyla “cezai şart değil gecikme tazminatı” nitelendirmesi istinaf mahkemesine aittir; Yargıtay bu nitelendirmeyi içeren hükmü onamıştır.
TBK m.182 uyarınca hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir. Bir bedelin cezai şart mı yoksa kira kaybını karşılayan gecikme tazminatı mı olduğu, yalnızca çekince tartışmasını değil, bu indirim imkânını da etkileyebilecek bir nitelendirmedir.
💱 Unutulan faiz ve HMK m.305/A
Dosyanın ikinci düğümü usule ilişkindir. Arsa sahibi dava dilekçesinde açıkça reeskont faizi istemiş, fakat bölge adliye mahkemesi hükümde faizden hiç söz etmemiştir. Arsa sahibi bunun giderilmesini istediğinde istinaf mahkemesi 01.09.2025 tarihli ek kararla, hükmün temyiz edildiğini, mahkemenin dosyadan el çektiğini ve tavzih yoluyla hükmedilen alacağın artırılamayacağını belirterek talebi reddetmiştir.
Yargıtay burada 6100 sayılı HMK’nın 28.07.2020’de yürürlüğe giren 305/A maddesini hatırlatmıştır. Hükmün tamamlanması başlıklı bu düzenlemeye göre taraflar, nihai kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde, ileri sürülmesine veya kendiliğinden hükme geçirilmesi gerekmesine rağmen hakkında karar verilmeyen hususlarda ek karar verilmesini isteyebilir.
Daire, faiz talebi hakkında HMK m.305/A kapsamında karar verilmesi gerekirken talebin tavzih gibi değerlendirilip reddedilmesini bozma sebebi saymıştır. Ancak bu hata yeniden yargılama gerektirmediğinden HMK m.370/2’yi uygulamış ve hükmü, toplam 388.676,26 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle birlikte tahsili şeklinde düzelterek onamıştır. Karar oy birliğiyle verilmiştir.
📐 Tutanak, bilirkişi ve ıslah
Dosyadaki delil yapısı, bu tür davaların nasıl kurulduğunu da gösteriyor. Gecikmenin başlangıcı sözleşmedeki teslim tarihine, bitişi ise teslim tesellüm tutanağına bağlanmıştır. Tutanak, yüklenicinin elinde çekince yokluğunu gösteren bir belge olarak kullanılmak istenmiş; ancak istinaf mahkemesi aynı tutanağı gecikmenin sona erdiği tarihi saptayan bir delil olarak değerlendirmiştir.
Tutar, bilirkişinin sözleşme ve ek protokol hükümlerine göre yaptığı hesapla 388.500,00 TL olarak belirlenmiştir. Davacı 24.01.2019 tarihli dilekçeyle ıslah yapmış, ıslah harcı 25.01.2019’da yatırılmıştır; istinaf kararında bu tarihler özellikle belirtilmiştir. Yüklenicinin ticaret sicilinden terkin edilerek başka bir gayrimenkul geliştirme şirketiyle birleştiğine ilişkin temyiz itirazı da sonuca etki etmemiştir.
Yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişilerin konumu ise ayrı bir meseledir; bu konuda serideki yükleniciden daire alan kişinin korunmasına ilişkin karar incelenebilir.
🧱 Arka plan: TBK m.473 ve dönme hakkı
İncelenen dosyada arsa sahibi sözleşmeyi sürdürmüş ve geç de olsa teslimi kabul etmiştir. Kanun, gecikme karşısında başka bir yol da tanır. TBK m.473/1’e göre yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşmeye aykırı olarak işi geciktirmesi veya iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden işin kararlaştırılan zamanda bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.
Bu karar ise dönmeyi değil, sözleşmeyi ayakta tutup gecikmenin bedelini isteyen arsa sahibinin durumunu ele almaktadır. Sözleşmede ve ek protokolde gecikme bedelinin nasıl adlandırıldığı ve neye göre ölçüldüğü, yıllar sonra açılan davada belirleyici olmuştur.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Gayrimenkul ve diğer alanlardaki kararlar Emsal Kararlar sayfasında toplanmaktadır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Teslim tutanağına itiraz yazılmadıysa gecikme bedeli istenemez mi?
Bu dosyada istenebilmiştir. Bölge adliye mahkemesi, ek protokole dayalı talebin cezai şart değil gecikme tazminatı olduğunu kabul etmiş; Yargıtay da davalının “ihtirazi kayıt yok” itirazını yerinde görmeyerek hükmü onamıştır. Sonuç, sözleşme hükümlerinin somut nitelendirmesine bağlıdır.
TBK m.179’daki çekince kuralı ne diyor?
Ceza, borcun belirlenen zamanda veya yerde ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa alacaklı, açıkça feragat etmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir. İlk derece mahkemesi ret kararını bu hükme dayandırmıştı.
Hükümde faiz unutulursa ne olur?
Kararda, dilekçede istenmesine rağmen hakkında karar verilmeyen hususlar için HMK m.305/A’daki hükmün tamamlanması yoluna işaret edilmiştir. Bu talep nihai kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde yapılır; Yargıtay bu dosyada faizi hükme ekleyerek kararı düzeltmiştir.
Gecikme süresi hangi tarihler arasında hesaplandı?
Sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken 30.09.2012 ile fiilî teslimin yapıldığı 27.01.2015 tarihleri arasında; toplam 2 yıl 4 ay 27 gün. Tutar bilirkişi hesabıyla 388.500,00 TL olarak belirlenmiştir.
Bu yazıda yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır; karar özeti Yargıtay 6. Hukuk Dairesi kararının yayımlanmış metninden aktarılmıştır ve her inşaat sözleşmesi uyuşmazlığı kendi sözleşme hükümleri ve delilleriyle değerlendirilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
