Kiraya verilen bir konutun ya da işyerinin, kiraya verenin kendisi veya yakınları tarafından kullanılması zorunlu hâle geldiğinde Türk Borçlar Kanunu kiraya verene sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirme imkânı tanır. Ancak bu dava kısa bir süreye bağlıdır, zorunlu arabuluculuk aşamasından geçmeden açılamaz ve ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olduğunun somut olgularla anlatılmasını gerektirir. Aşağıda, TBK m.350 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi’ne verilen bir ihtiyaç nedeniyle tahliye dava dilekçesinin örneği ile bölümlerinin hangi şartı karşılamaya yönelik olduğu yer almaktadır.
🏛️ Dava Hangi Mahkemede Açılır?
HMK m.4/1-a, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıkları dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi‘nin görevine bırakır; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır. Yetki bakımından davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesinin yanında, sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m.10); kira sözleşmelerinde bu çoğu zaman kiralananın bulunduğu yerdir. Örnekte, Kadıköy’deki bir konut için İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki Sulh Hukuk Mahkemesi esas alınmıştır.
İhtiyaç sebebiyle tahliyenin maddi şartları, kiracının ileri sürebileceği savunmalar ve işyeri ile konut arasındaki farklar ihtiyaç nedeniyle tahliye davası (TBK 350-351) yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmaktadır.
⏱️ Bir Aylık Süre ve Arabuluculuk Sırası
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin dilediği an açabileceği bir dava değildir. Kanun, hakkın kullanılmasını dar bir zaman aralığına bağlamıştır:
- Belirli süreli sözleşme: Dava, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Sözleşme bir yıllık ise ve bu süre içinde dava açılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; dava hakkı bir sonraki dönemin sonunda yeniden doğar.
- Belirsiz süreli sözleşme: Kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.
- Yeni malik: Kiralananı sonradan edinen kişi, edinmeden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir (TBK m.351).
- Arabuluculuk: 6325 s.K. m.18/B uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Anlaşmaya varılamadığını gösteren son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenir (m.18/A-2). Arabuluculuk süresince hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15).
Başvurunun zamanlaması uygulamada tartışma yaratmıştır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m.350’ye dayalı davalarda zorunlu arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkının doğumundan sonra yapılması gerektiğini kabul etmiş; 21.10.2025 tarihli ve E.2025/3292, K.2025/5039 sayılı kararında da bu konunun daha önce karara bağlandığını belirtmiştir. Kararın ayrıntıları ihtiyaç tahliyesinde arabuluculuk zamanı yazımızda yer almaktadır. Zorunlu arabuluculuğun genel işleyişi için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sayfamıza bakılabilir.
📄 İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği
Köşeli parantez içindeki alanlar dosyaya göre doldurulur; vekil bilgileri büromuza aittir. Örnek, bir yıllık belirli süreli konut kira sözleşmesinde, kiraya verenin çocuğunun konut ihtiyacına dayanılarak, dönem sonunu izleyen bir aylık süre içinde ve arabuluculuk son tutanağı alındıktan sonra açılan bir dava kurgusuna göre hazırlanmıştır. İhtiyaç kiraya verenin kendisine ait ise, işyeri ihtiyacı söz konusuysa ya da dava yeni malik tarafından açılıyorsa açıklamalar buna göre değişir.
Büromuzun hazırladığı tahliye davası dilekçeleri; kira sözleşmesi ve yenilenme dönemleri, taraflar arasındaki yazışmalar, ihtiyaç sahibinin mevcut konut ya da işyeri durumu, tapu kayıtları ve tanık düzeni incelenerek yazılır. Arabuluculuk başvurusunun ve davanın hangi tarih aralığında yapılacağı, ihtiyacın hangi belgelerle kanıtlanacağı ve kiracının olası savunmalarına karşı hangi olguların baştan ortaya konacağı tek bir plan içinde belirlenir. Bu nedenle dosyanız için hazırlanacak metin, buradaki örnekten çok daha kapsamlı ve ayrıntılı olacaktır. Dosyanıza özel dilekçe ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İSTANBUL ANADOLU NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI (KİRAYA VEREN): [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [ ], Adres: [ ]
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
DAVALI (KİRACI): [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [ ], Adres: [kiralananın adresi]
DAVA DEĞERİ: Yıllık kira bedeli olan [ ] TL
KONU: [İlçe, mahalle, ada/parsel ve bağımsız bölüm no] adresindeki taşınmazın, müvekkilin [oğlu / kızı] [Ad Soyad]’ın konut ihtiyacı nedeniyle TBK m.350/1 uyarınca davalıdan tahliyesine karar verilmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkil, dava konusu taşınmazın maliki olup taşınmazı [başlangıç tarihi] başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesiyle konut olarak davalıya kiraya vermiştir (Ek-1, Ek-2). Sözleşme en son [dönem başlangıcı] – [dönem sonu] dönemi için uzamıştır.
2. Müvekkilin [oğlu / kızı] [Ad Soyad], [evlenme tarihi / işe başlama tarihi / eğitim durumu] nedeniyle ayrı bir konuta ihtiyaç duymaktadır. Hâlen [mevcut barınma durumu: ailesiyle birlikte / kirada / yurtta] kalmakta olup [ihtiyacı doğuran somut olgu: evlilik tarihi, iş yerinin taşınmaza yakınlığı, mevcut kiranın sona ermesi vb.] ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu göstermektedir (Ek-3).
3. Müvekkilin ve ihtiyaç sahibinin bu ihtiyacı karşılamaya elverişli, boş ve kullanıma hazır başka bir taşınmazı bulunmamaktadır. [Varsa diğer taşınmazların neden elverişli olmadığının kısa açıklaması.] (Ek-4)
4. Müvekkil, ihtiyacını [tarih] tarihli [noter ihtarnamesi / yazılı bildirim] ile davalıya bildirmiş, ancak taşınmaz boşaltılmamıştır (Ek-5).
5. Kira döneminin [dönem sonu] tarihinde sona ermesinin ardından 6325 s.K. m.18/B uyarınca [tarih] tarihinde [ ] Arabuluculuk Bürosu’na başvurulmuş, [tarih] tarihli son tutanakla anlaşma sağlanamadığı tespit edilmiştir (Ek-6). Dava, TBK m.350 ile 6325 s.K. m.18/A-15 birlikte değerlendirildiğinde bir aylık süre içinde açılmaktadır.
HUKUKİ NEDENLER: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350, 355; 6100 sayılı HMK m.4, 10; 6325 sayılı Kanun m.18/A, 18/B ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname ve tebliğ şerhi, arabuluculuk son tutanağı, nüfus ve yerleşim yeri kayıtları, [evlilik cüzdanı / iş sözleşmesi / öğrenci belgesi], ihtiyaç sahibinin mevcut kira sözleşmesi, tanık beyanları, keşif, her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1. Dava konusu taşınmazın müvekkilin [oğlu / kızı]’nın konut ihtiyacı nedeniyle davalıdan tahliyesine,
2. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine,
karar verilmesini müvekkil adına saygılarımla vekâleten arz ve talep ederim. [Tarih]
Davacı Vekili
Av. Veli Savun
İstanbul Barosu – 75235
EKLER: 1) Tapu kaydı 2) Kira sözleşmesi 3) İhtiyacı gösteren belgeler 4) Diğer taşınmazlara ilişkin kayıtlar 5) İhtarname ve tebliğ şerhi 6) Arabuluculuk son tutanağı 7) Vekâletname
🧭 Dilekçedeki Bölümler Neden Önemli?
Sözleşme dönemi ve dava tarihi dilekçenin ilk kontrol noktasıdır. Mahkeme, davanın TBK m.350’deki bir aylık süre içinde açılıp açılmadığını kendiliğinden inceler; bu nedenle sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi ve son uzama dönemi açıklamaların başında yer alır. Arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihlerinin ayrı bir maddede gösterilmesi, sürenin arabuluculuk nedeniyle işlemediği aralığın mahkeme tarafından kolayca hesaplanmasını sağlar.
İhtiyacın somutlaştırılması davanın esasını belirler. Yargıtay uygulamasında ihtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması aranır; geçici ya da ileride doğması muhtemel bir ihtiyaç, tahliye için yeterli görülmez. Dilekçede ihtiyaç sahibinin kim olduğu, bugün nerede ve hangi koşullarda yaşadığı, ihtiyacı doğuran olayın tarihi ve bunu gösteren belgeler birlikte anlatılır. Kiraya verenin başka uygun bir taşınmazının bulunması, kiracının en sık başvurduğu savunmalardandır; bu yüzden örnekte bu husus ayrı bir maddede ele alınmıştır. Kiracı tarafının itirazları tahliye davasında kiracının savunmaları yazımızda anlatılmaktadır.
Önceden yapılan bildirim kanunen zorunlu değildir; ancak ihtiyacın dava tarihinden önce de var olduğunu ve kiraya verenin iyi niyetle hareket ettiğini gösteren bir delil olarak dosyaya konulur. Kira bedelinin ödenmemesine dayanan tahliye farklı bir yoldur ve ihtar süresine bağlıdır; bu süreç kira ödenmemesi ihtarname örneği sayfamızda yer almaktadır.
Tahliyeden sonraki sınır: Kiraya veren, ihtiyaç amacıyla boşaltılmasını sağladığı taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi hâlde eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir (TBK m.355). Bu yasak tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı yazımızda ele alınmaktadır.
📎 Dilekçeye Eklenecek Belgeler
- Güncel tapu kaydı; davacının malik sıfatını ve taşınmazın niteliğini gösterir.
- Yazılı kira sözleşmesi veya sözleşmenin varlığını ve başlangıç tarihini gösteren ödeme kayıtları.
- Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu onaylı örneği; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir, sunulmazsa dava usulden reddedilir.
- İhtiyacı gösteren belgeler: nüfus kaydı, evlilik cüzdanı, iş sözleşmesi veya işe giriş belgesi, öğrenci belgesi, sağlık raporu, ihtiyaç sahibinin mevcut kira sözleşmesi.
- Kiraya verenin ve ihtiyaç sahibinin başka taşınmazlarına ilişkin tapu kayıtları ve bunların neden elverişli olmadığını gösteren belgeler.
- Varsa ihtarname ve tebliğ şerhi, tanık listesi ve vekâletname.
Kira bedelinin güncellenmesine ilişkin dava için kira tespit davası dilekçesi örneği, diğer türler için dilekçe örnekleri sayfamıza, kira hukukuna ilişkin kararlar için karar arama sayfamıza bakabilirsiniz. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası her zaman açılabilir mi?
Hayır. TBK m.350’ye göre dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine göre belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Bu süre kaçırılırsa dava hakkı bir sonraki kira döneminin sonunda yeniden doğar.
Arabulucuya gitmeden tahliye davası açılabilir mi?
6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. İlamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışındadır.
İhtiyaç kimler için ileri sürülebilir?
Kanun; kiraya verenin kendisini, eşini, altsoyunu (çocuk, torun), üstsoyunu (anne, baba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri sayar. Kardeş, yeğen gibi bu kapsam dışındaki yakınlar için ihtiyaç, kural olarak TBK m.350’ye dayanak oluşturmaz.
Evi yeni satın alan malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
TBK m.351’e göre yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir ve bildirimden sonra altı ay geçince dava açabilir. Bu bildirim yapılmamışsa dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabilir.
Tahliye edilen ev başkasına kiraya verilebilir mi?
TBK m.355’e göre ihtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırılık, eski kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesi sonucunu doğurur.
Bu dilekçe örneği genel bilgilendirme amacı taşır; her tahliye davasında kira sözleşmesinin süresi, ihtiyacın niteliği, arabuluculuk ve dava tarihleri farklıdır ve metin buna göre düzenlenir. Örnek kullanılarak yapılan başvuru ve taleplerden Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
