Hasılat Paylı AVM Kirasında Süre – Yargıtay 3. HD 2026/2951

Alışveriş merkezlerinde kira bedelinin bir kısmının, kiracının cirosuna bağlanması artık sıradan bir uygulamadır. Sözleşmenin başlığına “hasılat paylaşımlı kira” yazılınca, birçok malik bu ilişkinin ürün (hasılat) kirası olduğunu ve on yıllık sürenin dolmasıyla kendiliğinden biteceğini düşünür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bir AVM’deki bağımsız bölüm için açılan tahliye davasında bu varsayımı kabul etmemiştir. Daireye göre kira bedelinin ciroya bağlanması tek başına sözleşmeyi ürün kirasına çevirmez; belirleyici olan, taşınmazın işletme ruhsatıyla birlikte, işletilmek üzere kiracıya bırakılıp bırakılmadığıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12.05.2026 tarihli ve E.2025/6177, K.2026/2951 sayılı kararıyla, süre bitimine dayalı tahliye talebinin reddine ilişkin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi kararını oy birliğiyle onamıştır.

🏬 Ciroya bağlı kira ve on yılın dolması

Davacı, bir alışveriş merkezinde bulunan bağımsız bölümün malikidir. Ancak kira sözleşmesini davacı bizzat imzalamamıştır. Bina, kat maliklerinin kurduğu bir AVM adi ortaklığı tarafından kiracı şirkete kiralanmıştır. Sözleşmenin dosyaya yansıyan özellikleri şunlardır:

Davacı vekili, süre dolmadan önce 03.09.2021 tarihli ihtarnameyle kiracıya sözleşmenin uzatılmayacağını bildirmiştir. Dava dilekçesindeki temel tez, belirli süreli hasılat paylaşımlı kira sözleşmesinin süre bitiminde kendiliğinden sona ereceği ve malik olarak kendi bölümü için tahliye isteyebileceğidir. Bu tez, ürün kirasına ilişkin TBK m.367’deki “belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer” kuralına dayanmaktadır.

🛡️ Kiracının savunması: sözleşmenin tarafı kim?

Davalı kiracı şirket, savunmasını iki eksen üzerine kurmuştur. Birincisi taraf sıfatıdır: sözleşme kat maliklerinin tamamı tarafından kurulan adi ortaklıkla imzalanmıştır; davacı malik ile kiracı arasında doğrudan bir kira ilişkisi yoktur ve davacı bu davayı tek başına açamaz. İkincisi kiralananın niteliğidir: bina bir bütün olarak ve boş hâlde kiralanmış, işletme ruhsatını kiracı kendisi almıştır. Dolayısıyla kiralanan, ruhsatıyla devredilen bir işletme değil, çatılı bir işyeridir.

Bu ikinci savunma, kararın sonucunu belirleyen ayrımın da kapısını aralamıştır. Kiralanana ait ruhsatın kimin tarafından alındığı, ilişkinin hangi kira türüne girdiğini gösteren somut bir veri olarak değerlendirilmiştir.

⚖️ Sulh hukuk ve istinaf: iki farklı gerekçe

Büyükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesi (2022/981 E., 2023/1582 K.), taşınmazın işletme ruhsatıyla birlikte kiraya verilmediğini, bu nedenle sözleşmenin hasılat kirası niteliğinde olmadığını ve TBK m.367’nin uygulanamayacağını kabul etmiştir. Mahkemeye göre dava açma hakkı sözleşmenin tarafı olan kiraya verene, yani adi ortaklığa aittir. Dava aktif husumet yokluğundan usulden reddedilmiştir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi (2023/3908 E., 2025/2255 K.) ise meseleye esas yönünden yaklaşmıştır. Sözleşme konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olduğundan, süre bitimine dayanılarak sona erdirilemeyeceğini ve TBK m.347’deki şartların da oluşmadığını belirterek istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.

Temyiz aşamasında davacı vekili, sözleşmenin hasılat kirası olduğunu ve malik sıfatıyla tahliye davası açma hakkı bulunduğunu tekrarlamıştır.

🔍 Ürün kirası ile çatılı işyeri kirası nasıl ayrılır?

Daire, gerekçesine kira sözleşmesinin genel tanımıyla başlamıştır. TBK m.229, kira sözleşmesini kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakması olarak tanımlar. Bu geniş tanımın altında üç tür yer alır: adi kira, konut ve çatılı işyeri kirası ile ürün kirası.

Ürün kirası TBK m.357’de, kiraya verenin ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında kiracıya bırakması olarak tanımlanmıştır. Daireye göre işletmenin işletilmesiyle elde edilen kâr da hukuki ürün sayılabilir. Ancak hangi kiralamanın bu kategoriye gireceği konusunda karar, şu ölçütleri öne çıkarmıştır:

Somut olayda sözleşme içeriğinden kiralananın işyeri kullanım amaçlı bir bina olduğu, ancak kullanım amacına uygun işyeri açma ve işletme ruhsatıyla birlikte kiracıya devredilmediği anlaşılmıştır. Kiracının ruhsatı kendisinin aldığı savunması da bu tespiti desteklemiştir. Bu nedenle ürün kirası hükümlerinin uygulanması mümkün görülmemiştir.

⏳ Süre bitimi neden yetmedi?

Nitelendirme değişince uygulanacak sona erme kuralı da değişmiştir. Ürün kirasında belirli süreli sözleşme sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer; taraflar örtülü olarak devam ederse birer yıl için yenilenmiş sayılır (TBK m.367). Konut ve çatılı işyeri kirasında ise TBK m.347 tamamen farklı bir düzen kurar:

Davacının dayanağı, on yıllık sözleşme süresinin dolmasıdır. TBK m.347’nin aradığı ise sözleşme süresinin ardından gelen on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. 27.03.2022’de biten süre, çatılı işyeri kirası bakımından yalnızca kiracının bildirimde bulunmadığı ölçüde birer yıllık uzamaların başlangıcıdır. Daire, bu çerçevede sözleşmede kararlaştırılan belirli sürenin bitimine dayanılarak sözleşmenin sona erdirilemeyeceğini kabul etmiştir.

Uzama süresinin dolmasına dayanan tahliye talebinin nasıl değerlendirildiğine ilişkin farklı bir örnek için on yıllık uzama sonunda tahliye kararına bakılabilir.

🧩 Bütün hâlinde kiralanan binada tek bölüm

Kararın daha kısa ama pratikte önemli ikinci ayağı, kiralananın bütünlüğüne ilişkindir. Daire, sözleşmenin davalı ile dava dışı AVM adi ortaklığı arasında imzalandığını ve kiralananın bir bütün hâlinde kiralanıp kullanıldığını vurgulamıştır. Bu durumda davacının yalnızca kendi maliki olduğu kısım için tahliye istemesinin dinlenemeyeceği belirtilmiştir.

Bu tespit, AVM’lerde sıkça görülen bir yapıyı doğrudan ilgilendirir: Bağımsız bölümler farklı kişilere ait olsa da kiralama tek bir organizasyon üzerinden, tek bir sözleşmeyle ve binanın tamamı için yapılmışsa, tek bir malikin kendi payını sözleşmeden koparmaya yönelik talebi, kiralananın bütünlüğüyle bağdaşmamaktadır. İlk derece mahkemesinin aktif husumet gerekçesi ile Yargıtay’ın bu değerlendirmesi farklı kavramlarla ifade edilse de aynı olgudan, yani kiraya veren sıfatının adi ortaklıkta toplanmasından beslenmektedir.

AVM kiralarında başka uyuşmazlık türleri de Yargıtay önüne gelmektedir; örneğin cezai şart ve depozito mahsubu için AVM kirasında ceza ve depozito, kiraya verenin destek bedeli borcu için AVM destek bedeli ve haklı fesih kararları incelenebilir. Ürün kirasının genel çerçevesi ürün kirası (hasılat kirası) yazısında da ele alınmıştır.

❓ Sık sorulan sorular

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; kira hukukuna ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.