Aile Konutu İpoteği Ölümle Geçmez – Yargıtay 2. HD 2026/4777
Eşlerden biri, birlikte oturdukları evi kendi borcu için ipotek ettirir; diğer eşin imzası ya da onayı yoktur. Birkaç ay sonra ipoteği veren eş hayatını kaybeder, ev mirasçılarına geçer, alacak el değiştirir ve yıllar sonra ipoteğin paraya çevrilmesi için takip başlar. Sağ kalan eş, “bu ipoteğe hiç rıza vermedim” diyerek dava açtığında karşısına şu itiraz çıkar: Evlilik ölümle sona erdiğine göre ortada artık bir aile konutu yoktur, dolayısıyla Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine de dayanılamaz.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 28.04.2026 tarihli ve E.2025/9149, K.2026/4777 sayılı kararıyla bu itirazı kabul eden bölge adliye mahkemesi kararını oy birliğiyle bozmuştur. Daireye göre rıza olmadan kurulan bir ipotek, onu kuran eşin ölümüyle geçerlilik kazanmaz; belirleyici olan, işlemin yapıldığı tarihte evlilik birliğinin sürüp sürmediği ve diğer eşin açık rızasının bulunup bulunmadığıdır.
🗓️ Dosyanın zaman çizelgesi
Karardaki tespitlere göre uyuşmazlığa konu taşınmaz, davacı kadının eşi adına tapuda kayıtlıdır ve eşler tarafından aile konutu olarak kullanılmaktadır. Olaylar şu sırayla gelişmiştir:
- 25.01.2013: Malik eşin bir esnaf ve sanatkârlar kredi ve kefalet kooperatifine olan borcu nedeniyle taşınmaz üzerine kooperatif lehine 175.000,00 TL bedelli ipotek tesis edilmiştir.
- 15.09.2013: İpotekten yaklaşık sekiz ay sonra malik eş vefat etmiş, taşınmaz mirasçılarına intikal etmiştir.
- Kooperatif, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla mirasçılar aleyhine icra takibi başlatmıştır.
- 22.02.2021: Davalılardan biri, alacağın temliki yoluyla kooperatif alacağını devralmış; ipotek ve ona bağlı alacak bu kişiye geçmiş, takibe yeni alacaklı devam etmiştir.
Bunun üzerine sağ kalan eş, ipotek kurulurken açık rızasının alınmadığını ileri sürerek TMK m.194 uyarınca ipoteğin kaldırılması ve taşınmaza aile konutu şerhi konulması istemiyle Adana 11. Aile Mahkemesinde dava açmıştır.
🏠 Aile mahkemesi: ipotek kalkar, şerh konulmaz
Adana 11. Aile Mahkemesi (2021/750 E., 2023/49 K.) iki talebi birbirinden ayırmıştır:
- İpoteğin kaldırılması — kabul: Taşınmaz aile konutu niteliğindedir; davacı eşin açık rızası alınmadan kurulan ipotek kuruluş anında geçersizdir ve bu geçersizlik eşin sonradan vefat etmesiyle ortadan kalkmaz.
- Aile konutu şerhi — ret: Dava tarihinden önce eşlerden biri vefat ettiği için, kanunun aradığı anlamda artık bir aile konutundan söz edilemez.
Bu ayrım dikkat çekicidir: Mahkeme, ileriye dönük koruma aracı olan şerhi evliliğin bitmesi nedeniyle reddederken, evlilik devam ederken yapılmış geçmiş bir işlemin geçerliliğini o günün koşullarına göre değerlendirmiştir.
↩️ Bölge adliye mahkemesi: ölümle koruma biter
Kararı alacağı devralan davalı istinaf etmiştir. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi (2023/984 E., 2025/2229 K.) istinaf başvurusunu kabul etmiş, ilk derece kararını kaldırarak davanın tamamen reddine hükmetmiştir. Gerekçe üç noktada toplanmıştır:
- Evlilik dava tarihinden önce ölümle sona ermiştir.
- Bu nedenle dava konusu taşınmaz aile konutu niteliğini kaybetmiştir.
- Kayıt maliki dava açılmadan önce vefat ettiğinden, ipoteğin kaldırılması talebinin de reddi gerekir.
Bu yaklaşım, TMK m.194 korumasını yalnız “dava tarihinde yaşayan evlilik” ile sınırlayan bir okumadır. Hüküm, sağ kalan eş tarafından reddedilen davası yönünden temyiz edilmiştir.
⚖️ Yargıtay: “ölü” işlem diriltilemez
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi önce genel kuralı hatırlatmıştır: Aile konutunun hak sahibi eş tarafından devri ve konut üzerindeki hakların sınırlandırılması diğer eşin açık rızasına bağlıdır; bu rıza alınmadan yapılan tasarruf işlemi geçersizdir. Daire, TMK m.194 korumasının ancak evlilik boşanma veya iptal kararıyla sona erdiğinde biteceğini belirtmiştir.
Ölüm hâli için ise farklı bir sonuca ulaşılmıştır. Karardaki gerekçenin ana halkaları şunlardır:
- Malik olmayan eş lehine getirilen hükümler, malik eş sağken başlayan (TMK m.194) ve malik eşin ölümünden sonra da (TMK m.240, 652) devam eden bir koruma zinciri niteliğindedir.
- Geçerli bir işlem bulunmadığında, malik eşin ölümü bu işleme hukukilik kazandırmaz; hükümsüz bir işleme imza atan eşin ölümüyle o işlem geçerli hâle gelmez. Kararın ifadesiyle “ölü” bir işlem sonradan diriltilemez.
- Aksi kabul, koruma zincirini kesintiye uğratır ve sağ kalan eşin kanundan doğan haklarından yararlanmasını engeller.
- Bu nedenle malik olmayan eşin dava açmaktaki hukuki yararı malik eşin ölümünden sonra da devam eder; malik eşin davadan önce ya da dava sırasında ölmesinin sonuca etkisi yoktur.
- Önemli olan, tasarruf işleminin yapıldığı tarihte evlilik birliğinin mevcut olması ve malik olmayan eşin işleme açık rızasının bulunup bulunmadığıdır.
Daire, mahkemece toplanan delillerin bir bütün hâlinde değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hatalı gerekçeyle hüküm kurulduğunu belirterek bölge adliye mahkemesi kararını BOZMUŞ, dosyayı bölge adliye mahkemesine göndermiştir. Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde iadesine karar verilmiş; karar 28.04.2026 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.
🔗 Koruma zinciri: TMK 194, 240 ve 652
Kararın en özgün yanı, aile konutuna ilişkin üç hükmü tek bir süreklilik içinde okumasıdır. Hükümlerin içeriği kısaca şöyledir:
- TMK m.194: Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Malik olmayan eş tapuya şerh verilmesini isteyebilir.
- TMK m.240: Mal rejiminin tasfiyesinde sağ kalan eş, ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde, katılma alacağına mahsuben intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir; haklı sebeplerle mülkiyet hakkı da tanınabilir.
- TMK m.652: Mirasın paylaşılmasında tereke içinde eşlerin birlikte yaşadıkları konut varsa sağ kalan eş, miras hakkına mahsuben bu konut üzerinde mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir.
Yargıtay’ın bakış açısıyla bu üç hüküm aynı amaca hizmet eder: Sağ kalan eşin, birlikte yaşanan konutta eski yaşantısını sürdürebilmesi. Rıza alınmadan kurulmuş bir ipoteğin ölümle “temize çıkması” kabul edilseydi, 240 ve 652. maddelerin sağ kalan eşe tanıdığı imkânlar, aslında hiç geçerli olmayan bir ipotek yüküyle karşı karşıya kalacaktı.
Kararda bir ayrım daha örtük olarak yer alır: Boşanma veya iptal kararıyla evlilik bittiğinde koruma sona ererken, ölüm hâlinde koruma başka hükümlerle devam etmektedir. Boşanmanın aile konutu şerhine etkisini inceleyen farklı bir dosya için aile konutu şerhinin boşanmayla düşmesi kararına bakılabilir.
🔎 Rıza meselesi ve ispat
Bozma kararı, ipoteğin geçersiz olduğuna kendisi hükmetmemiştir. Yargıtay’ın düzelttiği nokta, bölge adliye mahkemesinin davayı “ölümle aile konutu niteliği kayboldu” gerekçesiyle esasa girmeden reddetmesidir. Dosya geri döndüğünde tartışılacak temel soru, 25.01.2013 tarihli ipotek işleminde sağ kalan eşin açık rızasının bulunup bulunmadığıdır.
Daire kararları ve kanun metni birlikte okunduğunda rıza tartışmasında öne çıkan noktalar şunlardır:
- Rıza “açık” olmalıdır; TMK m.194 bunu işlem özgürlüğüne getirilen emredici bir sınır olarak düzenler.
- Değerlendirme, işlemin yapıldığı tarihe göre yapılır; sonradan meydana gelen ölüm, temlik veya takip bu tarihi değiştirmez.
- İpotek alacağının 2021’de üçüncü kişiye temlik edilmesi kararda ayrıca tartışılmamıştır; Yargıtay’ın ölçütü, alacağın kimde olduğu değil, ipoteğin kurulduğu tarihteki rıza durumudur.
- Toplanan delillerin bir bütün hâlinde değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır; yani sonuç, yeniden yapılacak inceleme ve deliller çerçevesinde belirlenecektir.
Açık rızanın nasıl ispatlandığına odaklanan bir başka karar için aile konutu satışında açık rıza yazısı, iyiniyetli üçüncü kişi tartışması için ise aile konutunda iyiniyetli alıcı kararı incelenebilir. Bu dosyayı onlardan ayıran yön, rızası sorulan eşin değil, işlemi yapan malik eşin vefat etmiş olmasıdır.
❓ Sık sorulan sorular
Malik eş öldükten sonra aile konutu davası açılabilir mi?
Boşanma ile ölüm arasında aile konutu koruması bakımından fark var mı?
İpotek alacağı başkasına devredilmişse sonuç değişir mi?
Bu kararla ipotek kesin olarak kaldırıldı mı?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; aile ve miras hukukuna ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasında derlenmektedir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan bozma kararından derlenmiştir. Bozma kararı ipoteğin geçersizliğine kesin olarak hükmetmemiş, uyuşmazlığın esastan yeniden değerlendirilmesini istemiştir. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; işlem tarihindeki evlilik durumuna, taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığına, rızaya ilişkin delillere, alacağın el değiştirmesine ve tapu kayıtlarına göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
