Üretimi Büyütmek İçin Tahliye – Yargıtay 3. HD 2026/2392
Kırma, eleme ve yıkama tesisleri, silolar ve konveyörlerle çalışan bir üretim şirketi, sahasının dar geldiğini düşünür. Hemen bitişikte kendisine ait bir taşınmaz vardır; ancak bu taşınmaz yıllardır başka bir şirkete işyeri olarak kiralıdır. Kiraya veren şirket “işimiz büyüdü, bu alana ihtiyacımız var” diyerek tahliye davası açar; kiracı ise bunun bir kira artışı pazarlığı olduğunu savunur. Kiraya verenin işini büyütme isteği, Türk Borçlar Kanunu’nun aradığı “zorunlu ihtiyaç” sayılabilir mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.04.2026 tarihli ve E.2025/4210, K.2026/2392 sayılı kararıyla, üretim kapasitesi ve iş hacmindeki artış nedeniyle bitişik taşınmaza duyulan ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu bularak tahliyeye hükmeden Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi kararını oy birliğiyle onamıştır.
🏗️ Sıkışan üretim sahası ve bitişikteki kiralık alan
Davacı, üretim faaliyetinde bulunan bir şirkettir. Dava dilekçesinde sayılan ekipman listesi ihtiyacın niteliğini de özetler: kırma, eleme ve yıkama tesisleri, yığın malzeme taşıma ve depolama üniteleri, helezon yıkayıcılar, kova elevatörleri, çimento ve agrega siloları.
Davacıya göre mevcut üretim sahası oldukça dar bir alana sıkışmıştır. Bu durum hem operasyonel verimliliği olumsuz etkilemekte hem de iş sağlığı ve güvenliği bakımından ciddi riskler doğurmaktadır. Üretimin yürütüldüğü alanın hemen bitişiğinde, yine davacıya ait olan dava konusu taşınmaz bulunmaktadır. Bu taşınmaz davalıya 01.12.2018 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesiyle işyeri olarak kiralanmıştır.
Davacı, sözleşmenin kurulmasından sonraki süreçte iş hacminde öngörülemeyecek ölçüde artış meydana geldiğini, iki alanın birlikte kullanılmasıyla üretimin daha düzenli, verimli ve sağlıklı bir ortamda sürdürülebileceğini ileri sürerek kiralananın tahliyesini istemiştir.
🗣️ Kiracının itirazı: asıl dert kira bedeli
Davalı kiracı, davanın reddini savunurken birden fazla cepheden itiraz etmiştir:
- Dava süresinde açılmamıştır.
- Davacının aynı bölgede birden fazla taşınmazı vardır ve bunların bir kısmı boş ya da başkalarınca kullanılabilir durumdadır; bu nedenle ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu değildir.
- Aynı taşınmaz için daha önce benzer bir tahliye davası açılmış, kira artışından sonra bu davadan vazgeçilmiştir.
- Asıl amaç, emsallerine göre düşük kalan kira bedelini artırmaktır.
- İş hacmindeki artış ile iş kazası riski arasında illiyet bağı yoktur.
Bu itirazlar, işyeri ihtiyacına dayalı tahliye davalarında kiracı tarafının sıkça başvurduğu iki argümanı bir araya getirir: kiraya verenin elinde başka seçenek bulunması ve davanın bir pazarlık aracına dönüşmesi.
⚖️ Sulh hukuk mahkemesi: ihtiyaç ispatlanmadı
Ankara Batı 4. Sulh Hukuk Mahkemesi (2022/1621 E., 2024/444 K.) davayı reddetmiştir. Mahkemenin değerlendirmesi şu noktalara dayanır:
- 20.08.2023 tarihli bilirkişi raporunda, raporda sözü edilen 2.750,00 m²‘lik alanın ekipman ve depolama açısından gerekli kullanım imkânını sağlayabileceği, ancak bunun kesinlik kazanmasının kapasite raporuyla mümkün olacağı belirtilmiştir. Mahkemeye göre kapasite raporu tek başına ihtiyacı ispata yeterli değildir.
- Dinlenen tanıkların, şirkette kullanılan makinelerin sevkiyatı ve çalışan personel sayısı konusundaki anlatımları çelişkilidir.
- Kiralananın aynı gerekçelerle tahliyesi için 26.01.2018 tarihinde Batı 3. Sulh Hukuk Mahkemesinde (2018/112 E.) dava açılmış, ancak bu dava takipsiz bırakılmış; taşınmaz bunun ardından, 01.12.2018’de davalıya kiralanmıştır.
- O tarihten bu yana işçi sayısında kayda değer bir artış yoktur.
- İki fabrika alanı arasında kalan ve kullanıma hazır durumdaki alan da davacının ihtiyacını karşılamaya elverişlidir.
Bu tablo karşısında ilk derece mahkemesi, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanamadığı sonucuna varmıştır.
🔄 İstinaf: büyüme isteği de ihtiyaçtır
Davacının istinaf başvurusunu inceleyen Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi (2024/3022 E., 2025/1902 K.) farklı bir sonuca ulaşmıştır. Daire, gerekçesinde Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 01.10.1997 tarihli, 1997/6-630 E., 1997/762 K. sayılı kararına atıf yapmıştır. Buna göre özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilmelidir.
Daire ayrıca bir denge unsuruna dikkat çekmiştir: Kiralanan tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiraya verilirse, kiracının TBK m.355 gereğince tazminat isteme hakkı vardır. Bu iki değerlendirme birlikte ele alınarak davacının ihtiyacının gerçek ve samimi olduğu kabul edilmiş; ilk derece kararı kaldırılarak davanın kabulüne ve kiralananın tahliyesine hükmedilmiştir.
🏛️ Yargıtay: hayatın olağan akışı ve onama
Davalı kiracı kararı duruşmalı olarak temyiz etmiştir. Yargıtay, kararın niteliği gereği duruşma isteğini reddederek incelemeyi dosya üzerinden yapmıştır. Temyiz dilekçesinde kiracı şunları ileri sürmüştür:
- İhtiyaç, ticari faaliyeti genişletme ve kapasite artırma yönündeki soyut ve ispatlanmamış iddialara dayanmaktadır.
- Tanık beyanları ve bilirkişi raporu, mevcut alanın ihtiyacı karşılayabildiğini göstermektedir; kapasite raporu tek başına yeterli değildir.
- Sonradan sunulan sözleşme ve faturalar iddia ve savunmanın genişletilmesi niteliğindedir ve rıza olmadan dikkate alınamaz; içerikleri de ihtiyacın doğuşunu ispatlamamaktadır.
- 28 yıl önceki bir emsale dayanılması güncel duruma uymamakta, hakkın kötüye kullanılması niteliği taşımaktadır.
- TBK m.355 bir tazminat hükmüdür; tahliye şartlarının oluşumuna dayanak yapılamaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı “işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi istemi” olarak tanımlamıştır. Daireye göre mevcut iş hacmi, üretim kapasitesi ve faaliyet yoğunluğu dikkate alındığında davacının mevcut alanının yetersiz kaldığı iddiası hayatın olağan akışına uygundur; ihtiyacın niteliğine ilişkin durum yargılama sırasında değerlendirilmiştir ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu davacının sunduğu kapasite raporları ve dinlenen tanık beyanlarıyla ispatlanmıştır.
Bu gerekçeyle temyiz itirazları reddedilmiş, bölge adliye mahkemesi kararı HMK m.370/1 uyarınca ONANMIŞTIR. Karar 21.04.2026 tarihinde oy birliğiyle verilmiştir.
📐 Şirketin işyeri ihtiyacında ölçütler
TBK m.350/1, kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebileceğini düzenler. Kiraya verenin bir şirket olduğu durumda “kendisi” ifadesi şirketin kendi işyeri gereksinimini kapsar. Bu dosya, o gereksinimin içeriğine dair üç somut ölçü sunar:
- Büyüme amacı dışlanmaz: İstinaf dairesinin dayandığı Hukuk Genel Kurulu kararı doğrultusunda, ticareti genişletme amacı zorunlu ihtiyacın dışında tutulmamıştır. İhtiyaç, mevcut faaliyetin sürdürülemez hâle gelmesiyle sınırlı değildir.
- Belge ve tanık birlikte: İlk derece mahkemesi kapasite raporunu tek başına yetersiz bulmuştu. Yargıtay ise kapasite raporlarını tanık beyanlarıyla birlikte değerlendirerek ihtiyacın ispatlandığını kabul etmiştir.
- Bitişiklik ve faaliyet türü: Ağır ekipmanla yürütülen bir üretimde, sahaya bitişik taşınmaza duyulan ihtiyacın hayatın olağan akışına uygun görülmesi, kararın merkezindeki değerlendirmedir.
Kiracının “başka taşınmazlar var” ve “önceki dava takipsiz bırakıldı” itirazları ilk derece mahkemesince ağırlık verilen olgulardı; bölge adliye mahkemesi ve Yargıtay ise bunları ihtiyacın varlığını ortadan kaldıran unsurlar olarak görmemiştir. TBK m.355’e yapılan atıf da dikkat çekicidir: Hüküm, gereksinim amacıyla boşaltılan taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamayacağını ve aykırılık hâlinde son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat doğacağını öngörür. İstinaf dairesi bu güvenceyi, ihtiyacın samimiyetini değerlendirirken göz önünde tutmuştur.
Aynı başlık altındaki farklı sonuçlar için kiraya verenin ortağı olduğu şirket adına açılan davanın reddedildiği ortağın şirketi için ihtiyaç tahliyesi kararı ile taşınmazı sonradan edinen malikin talebini ele alan yeni malikin işyeri ihtiyacı kararı karşılaştırılabilir. Bu dosyanın ayırt edici yönü, ihtiyacın kiraya veren şirketin kendi üretim faaliyetinin genişlemesinden doğmasıdır.
💬 Sık sorulan sorular
Şirketin işini büyütmek istemesi tahliye sebebi olabilir mi?
Kapasite raporu ihtiyacı ispat etmeye yeter mi?
Daha önce açılıp takip edilmeyen dava ihtiyacın samimiyetini zedeler mi?
Tahliyeden sonra taşınmaz başkasına kiralanırsa ne olur?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında; kira ve tahliye uyuşmazlıklarına ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasında yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından derlenmiştir. Yargıtay incelemesi kiracının temyiz sebepleriyle sınırlı kalmış; davanın süresinde açılıp açılmadığına ilişkin itiraz kararda ayrıca tartışılmamıştır. İşyeri ihtiyacına dayalı tahliye davalarında sonuç; kiraya verenin faaliyet türüne, mevcut alanların durumuna, kapasite ve bilirkişi raporlarına, tanık anlatımlarına ve sözleşme süresine göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
