İcra yoluyla satılan bir taşınmazın ihalesi tamamlandığında mülkiyet alıcıya geçer; ancak tapuya tescil, ihalenin kesinleşmesini bekler. Bu kısa aralıkta borçlu, alacaklı, tapuda kayıtlı ilgililer ve ihaleye pey sürerek katılanlar, satış sürecindeki usulsüzlükleri icra mahkemesine taşıyabilir. Uygulamada “ihalenin feshi davası” olarak anılan bu başvuru, teknik olarak bir şikâyettir ve süreleri son derece kısadır. Bu yazıda kimin hangi sürede başvurabileceği, 2025 sonunda yapılan değişiklikler, en sık görülen fesih sebepleri ve bir ihalenin feshi talebi dilekçesi örneği yer alıyor.
⏱️ Kimler, Hangi Sürede Başvurabilir?
7343 sayılı Kanunla 2021’de yeniden yazılan, 7571 sayılı Kanunla (24.12.2025) yeni cümleler eklenen İİK m.134, başvuranları iki gruba ayırır. Gruplar arasındaki fark özellikle harç, teminat ve ret ihtimalinde belirginleşir:
| Başvuran | Harç ve teminat | Dikkat edilen nokta |
|---|---|---|
| Borçlu, satış isteyen alacaklı, tapuda kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri | Nispi harç ve yüzde beş teminat şartı yok | Yurt içinde adres gösterilmesi gerekir |
| Pey sürerek ihaleye katılanlar | İhale bedeli üzerinden nispi harcın yarısı peşin; ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat | Eksik harç veya teminatta mahkeme iki haftalık kesin süre verir; tamamlanmazsa talep reddedilir |
| Bu sayılanlar dışındaki kişiler | — | Talep dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir (7571 s.K. ek cümlesi) |
Süre. Kural, ihale tarihinden itibaren yedi gündür. İlgililerin ihale gününe kadarki işlemlerdeki yolsuzlukları en geç ihale günü öğrendiği kabul edilir. Satış ilanı tebliğ edilmemişse ya da malın esaslı niteliklerindeki hata veya ihalede fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenme tarihinden başlar; ancak bu süre ihale kararının elektronik satış portalında ilanından itibaren bir yılı geçemez (İİK m.134). Süreden ret kararlarının kanun yolu için süreden rette temyiz kapalı mı? yazımız ayrıca bilgi verir.
Para cezası. Talep esastan, yetkisiz kişilerce yapılması nedeniyle veya bazı başvuranlar bakımından feragat nedeniyle reddedilirse, başvuran ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir. Anayasa Mahkemesi bu takdir yetkisinin gerekçesiz biçimde üst sınırdan kullanılmasını AYM 2022/49505 sayılı kararında değerlendirmiştir.
🧩 Sık Görülen Fesih Sebepleri
İhalenin feshi, satış sürecindeki usul hatalarına ve TBK m.281’de yazılı sebeplere dayanabilir. Uygulamada dilekçelerde en çok şu başlıklar yer alır:
- Satış ilanının tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliği: İlanın bir sureti borçluya, alacaklıya ve tapuda kayıtlı ilgililere tebliğ edilir (İİK m.127). Vekille takip edilen dosyada tebligatın vekile yapılması gerekir.
- Kıymet takdirine ilişkin eksiklikler: Değer raporunun tebliğ edilmemesi veya kesinleşmeden satışa geçilmesi. Rapora itiraz ayrı bir şikâyet yoludur; ayrıntı için kıymet takdirine itiraz yazımıza bakılabilir.
- Asgari ihale bedeli şartının gözetilmemesi: İhale, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından fazla olanı ve masrafları aşan teklifle yapılabilir (İİK m.115, m.129).
- İlanın içeriği ve yayımı: Taşınmazın niteliklerinin, imar durumunun veya üzerindeki yükümlülüklerin hatalı gösterilmesi; ilanın gerekli yerde yayımlanmaması. İlanın yayım yeriyle ilgili bir değerlendirme için AYM 2021/14926 yazımız fikir verir.
- Süresinde satış istenmemesi: Satış isteme süresi geçtikten sonra yapılan satış; örnek bir karar için süresinde satış istenmemesi ve ihalenin feshi yazımıza bakılabilir.
- İhaleye fesat karıştırılması: Teklif vermeyi engelleme, anlaşmalı teklif gibi rekabeti bozan davranışlar.
Kilit içtihat. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 10.03.2026 tarihli, E.2026/89, K.2026/1659 sayılı kararında; İİK m.127 uyarınca satış ilanının borçluya (varsa vekiline) tebliğ edilmemesinin veya usulsüz tebliğinin, Daire’nin süreklilik arz eden içtihatlarına göre başlı başına ihalenin feshi sebebi olduğunu belirterek, şikâyeti reddeden bölge adliye mahkemesi kararını bozmuştur. Bu nedenle tebligat evrakının ayrıntılı incelenmesi, dilekçenin en önemli hazırlık aşamalarından biridir.
Menfaat şartı. İhalenin feshini isteyen, yolsuzluk nedeniyle kendi menfaatinin zedelendiğini ispat etmek zorundadır (İİK m.134). Dilekçede usul hatasının yanında, bu hatanın başvuranın haklarını nasıl etkilediği de anlatılır.
🏛️ Hangi Mahkemeye Verilir?
Talep, satışı yapan icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine (icra hukuk mahkemesi) şikâyet olarak sunulur. Görevsiz veya yetkisiz mahkemeye yapılan başvuruda mahkeme en geç on gün içinde evrak üzerinden karar verip dosyayı re’sen görevli veya yetkili mahkemeye gönderir (İİK m.134). İcra mahkemesi, talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar; usulden reddi gereken hâllerde duruşmasız karar verebilir. Örnekte satışın Kadıköy’deki bir icra dairesince yapıldığı kabul edilerek İstanbul Anadolu Nöbetçi İcra Hukuk Mahkemesi esas alınmıştır. Mahkemenin genel işleyişi için icra mahkemesi yazımıza bakılabilir.
İhalenin feshi talep edilmiş olsa bile alıcı satış bedelini ödemekle yükümlüdür; bedel karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır ve tapuya tescil yazısı şikâyet sonuçlanmadan gönderilmez (İİK m.134).
📄 İhalenin Feshi Dilekçesi Örneği
Köşeli parantez içindeki alanlar dosyaya göre doldurulur; vekil bilgileri büromuza aittir. Örnek, vekille takip edilen bir icra dosyasında satış ilanının vekile değil doğrudan borçluya gönderildiği ve taşınmazın ilk artırmada düşük bedelle satıldığı bir durum üzerine, borçlu adına kurulmuştur.
Büromuzun hazırladığı ihalenin feshi dilekçeleri; icra dosyasının tamamı, tebligat mazbataları, kıymet takdiri raporu, satış ilanı ve elektronik satış portalı kayıtları birlikte incelenerek, her usulsüzlüğün tarihi ve başvurana etkisi ayrı ayrı gösterilecek biçimde yazılır. Bu nedenle dosyanız için hazırlanacak dilekçe, buradaki örnekten çok daha kapsamlı ve ayrıntılı olacaktır. Dosyanıza özel dilekçe ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İSTANBUL ANADOLU NÖBETÇİ İCRA HUKUK MAHKEMESİ HÂKİMLİĞİ’NE
ŞİKÂYETÇİ (BORÇLU): [Ad Soyad], T.C. Kimlik No: [ ], [Yurt içi adres]
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
KARŞI TARAFLAR: 1- [Ad Soyad / Unvan] (satış isteyen alacaklı), [Adres]2- [Ad Soyad / Unvan] (ihale alıcısı), [Adres]
İCRA DOSYASI: İstanbul Anadolu [ ]. İcra Dairesi [ ] Esas
İHALE TARİHİ: [tarih] – [il/ilçe, ada/parsel, bağımsız bölüm] numaralı taşınmaz
KONUSU: Satış ilanının usulüne uygun tebliğ edilmemesi ve satış işlemlerindeki yolsuzluklar nedeniyle İİK m.134 uyarınca ihalenin feshi talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkil aleyhine yürütülen yukarıda numarası yazılı icra dosyasında, müvekkile ait taşınmaz [tarih] tarihinde elektronik satış portalında yapılan artırma sonucunda [ ] TL bedelle karşı taraf [ ]’e ihale edilmiştir. Taşınmazın muhammen kıymeti [ ] TL olarak belirlenmiştir.
2. Müvekkil, icra dosyasında [tarih] tarihli vekâletname ile vekil tarafından temsil edilmektedir. Buna rağmen satış ilanı vekile tebliğ edilmemiş, [tarih] tarihinde müvekkilin [adres] adresine gönderilmiştir. Vekille takip edilen işlerde tebligatın vekile yapılması zorunlu olup asile yapılan tebligat hukuki sonuç doğurmaz. [Ayrıca tebligat mazbatasında … eksiklik bulunmaktadır.]
3. İİK m.127 uyarınca satış ilanının bir sureti borçluya tebliğ edilir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 10.03.2026 tarihli, E.2026/89, K.2026/1659 sayılı kararında da belirtildiği üzere, satış ilanının borçluya (varsa vekiline) tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliği başlı başına ihalenin feshi sebebidir.
4. Satış ilanı usulüne uygun tebliğ edilmediğinden müvekkil, satıştan [tarih] tarihinde [UYAP / dosya incelemesi] yoluyla haberdar olmuştur. İİK m.134 uyarınca bu durumda şikâyet süresi öğrenme tarihinden başlar; başvuru süresi içindedir.
5. Usulsüzlük müvekkilin menfaatini doğrudan zedelemiştir: Müvekkil satış gününden haberdar edilmediği için borcu ödeme, taşınmazı değerinde satacak alıcı bulma veya artırmaya katılımı sağlama imkânından yoksun kalmış; taşınmaz, muhammen kıymete göre düşük bir bedelle tek teklifle ihale edilmiştir.
6. [Varsa diğer yolsuzluklar: kıymet takdiri raporunun tebliğ edilmemesi, ilanda taşınmazın niteliğinin hatalı gösterilmesi vb.]
HUKUKİ NEDENLER: 2004 sayılı İİK m.115, 127, 129, 134; 7201 sayılı Tebligat Kanunu m.11; 6100 sayılı HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: İstanbul Anadolu [ ]. İcra Dairesi [ ] Esas sayılı dosyanın tamamı, satış ilanı ve tebligat mazbataları, vekâletname, kıymet takdiri raporu ve tebliğ belgeleri, elektronik satış portalı artırma sonuç tutanağı, tapu kaydı, gerektiğinde bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Şikâyetin kabulü ile [tarih] tarihinde yapılan ihalenin feshine,
2. Şikâyet sonuçlanıncaya kadar tapuya tescil yazısı gönderilmemesi hususunun icra dairesine bildirilmesine,
3. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı taraflara yükletilmesine,
karar verilmesini saygılarımla vekâleten arz ve talep ederim. [Tarih]
Şikâyetçi Vekili
Av. Veli Savun
İstanbul Barosu – 75235
🧭 Dilekçedeki Bölümler Neden Önemli?
Karşı taraflar. İhalenin feshi talebinde satış isteyen alacaklı ile ihale alıcısı karşı taraf olarak gösterilir; karar alıcının mülkiyetini doğrudan etkilediğinden alıcının davaya katılımı önem taşır.
Tarihler. İhale tarihi, tebligat tarihi ve öğrenme tarihi ayrı ayrı yazılır. Süre öğrenmeye bağlı olarak işletilecekse, öğrenme anının nasıl gerçekleştiği somut olarak anlatılır; Yargıtay öğrenme tarihi ile ihale günü arasında makul süre bulunup bulunmadığını da gözetmektedir.
Menfaat zedelenmesi. Usul hatasının sayılması tek başına yeterli görülmeyebilir; başvuranın bu hata yüzünden hangi imkânı kaybettiği dilekçede yer alır. Satış ilanının borçluya tebliğ edilmemesi gibi Yargıtay’ın başlı başına fesih sebebi saydığı hâllerde bile menfaat bağlantısının kurulması, dilekçeyi güçlendirir.
Yurt içi adres. Kanun, başvuranın yurt içinde bir adres göstermesini koşul olarak arar; yurt dışında yaşayan borçlu veya ilgililerde bu bilgi atlanmamalıdır.
Satış öncesinde gündeme gelen diğer icra şikâyetleri için meskeniyet şikâyeti dilekçesi örneği ve satışın genel akışı için ihalenin feshi davası yazılarımız fikir verir.
📎 Dilekçeye Eklenecek Belgeler
- Vekâletname ve icra dosyasının numarasını gösteren belge.
- Satış ilanı ile ilan tebligatının mazbata örnekleri.
- Kıymet takdiri raporu ve tebliğ belgeleri.
- Elektronik satış portalındaki artırma sonuç tutanağı ve ihale kararı.
- Taşınmazın tapu kaydı.
- Başvuran pey süren katılımcı ise nispi harcın yarısının ve yüzde beş teminatın yatırıldığını gösteren makbuzlar.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
İhalenin feshi için süre ne kadar?
Kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gündür. Satış ilanı tebliğ edilmemişse veya esaslı hata ya da ihalede fesat sonradan öğrenilmişse süre öğrenmeden başlar; ancak ihale kararının elektronik satış portalında ilanından itibaren bir yılı geçemez (İİK m.134).
İhalenin feshi talebi reddedilirse ne olur?
Talep esastan veya kanunda sayılan diğer sebeplerle reddedilirse, başvuran ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edilir. Oranın belirlenmesinde mahkemenin takdir yetkisi bulunur.
Kiracı veya komşu ihalenin feshini isteyebilir mi?
Hayır. Kanun başvuru hakkını satış isteyen alacaklı, borçlu, tapuda kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlarla sınırlar. 7571 sayılı Kanunla eklenen cümleye göre bunlar dışındaki kişilerin talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.
İhalenin feshi istenince tapu devri durur mu?
Tescil için tapu idaresine yazı, şikâyet süresi geçtikten veya şikâyet varsa karar kesinleştikten sonra gönderilir. Alıcı ise bu süreçte de ihale bedelini yatırmakla yükümlüdür. Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu dilekçe örneği genel bilgilendirme amacı taşır; her icra dosyasında tebligatlar, kıymet takdiri, ilan içeriği, ihale ve öğrenme tarihleri ile başvuranın sıfatı farklıdır ve metin buna göre düzenlenir. Örnek kullanılarak yapılan başvurulardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
