Mirasbırakanın sağlığında bir taşınmazını çocuklarından birine ya da yakın bir kişiye “satış” göstererek devretmesi, ölümünden sonra mirasçılar arasında en sık çıkan uyuşmazlıklardan biridir. Tapuda satış yazsa da gerçekte bağış yapılmış ve amaç diğer mirasçıları mirastan yoksun bırakmaksa, bu işlem muris muvazaası olarak adlandırılır ve mirasçılar, miras payları oranında tapu iptali ve tescil davası açabilir. Aşağıda Asliye Hukuk Mahkemesine sunulan muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil dava dilekçesinin örneği, davanın şartları, ispat kuralları ve dilekçe bölümlerinin işlevi yer alıyor.
🏠 Muris Muvazaası Nedir, Hangi Davadan Farklıdır?
Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan bir görünüş yaratmasıdır. TBK m.19’a göre bir sözleşmenin türü ve içeriği belirlenirken tarafların gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere değil, gerçek ve ortak iradelerine bakılır. Muris muvazaasında görünürdeki işlem tapudaki satış, gizlenen işlem ise bağıştır. Satış gerçek irade olmadığı için, bağış da resmî şekilde yapılmadığı için geçersizdir; tescil, TMK m.1024/2 anlamında hukuki sebepten yoksun hâle gelir ve zarar gören mirasçı TMK m.1025 uyarınca tapu sicilinin düzeltilmesini isteyebilir.
Bu dava, mirasçıların saklı paylarını korumaya yönelik diğer yollarla karıştırılmamalıdır:
| Dava | Dayandığı olgu | Sonuç |
| Muris muvazaası (tapu iptali ve tescil) | Bağışın satış gibi gösterilmesi ve mal kaçırma amacı | Miras payı oranında tapunun iptali ve davacı adına tescil |
| Tenkis davası | Saklı payı zedeleyen açık bağış veya ölüme bağlı tasarruf | Tasarrufun saklı payı aşan kısmının indirilmesi |
| Tasarrufun iptali (İİK m.277 vd.) | Borçlunun alacaklılardan mal kaçırması | Alacaklının o mal üzerinden cebri icra yapabilmesi |
Muris muvazaası davası ile tenkis davası çoğu zaman aynı dilekçede kademeli olarak ileri sürülür: önce muvazaa nedeniyle tapu iptali, bu sabit olmazsa saklı pay oranında tenkis istenir. Tenkis kısmının yapısı için tenkis davası dilekçesi örneği, iki kurumun ayrımı için muvazaa, tenkis ve tasarrufun iptali ayrımı yazılarımıza bakabilirsiniz.
🏛️ Hangi Mahkemede, Kim Tarafından Açılır?
- Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi. Örnekte taşınmazın Kadıköy’de bulunduğu varsayılmıştır.
- Yetkili mahkeme: Ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12/1); dava birden çok taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri için de açılabilir (HMK m.12/3).
- Davacı: Saklı paylı olsun olmasın her yasal mirasçı, miras payı oranında tek başına dava açabilir; diğer mirasçıların davaya katılması veya terekeye temsilci atanması gerekmez. Mirasçılık sıfatı veraset ilamı ile gösterilir; ilam henüz alınmadıysa mirasçılık belgesi talep dilekçesi örneği yazımıza bakabilirsiniz.
- Davalı: Taşınmazı murisden devralan kişi; taşınmaz sonradan başkasına geçmişse, o kişinin iyi niyetli olup olmadığına göre ya tapu iptali ya da bedel istemine yönelinir (TMK m.1023-1024).
- Süre: Muvazaalı işlem baştan geçersiz olduğu için dava zamanaşımına veya hak düşürücü süreye bağlı değildir. Bu dava için dava şartı arabuluculuk öngörülmemiştir.
🔍 Mal Kaçırma Amacı Nasıl İspatlanır?
Muvazaa iddiası mirasçılar tarafından her türlü delille ispatlanabilir; tanık dinletmek mümkündür. Mahkeme murisin gerçek amacını şu olguları birlikte değerlendirerek belirler:
- Satış bedeli ile taşınmazın devir tarihindeki gerçek değeri arasındaki fark,
- Alıcının o tarihte bedeli ödeyecek ekonomik gücünün bulunup bulunmadığı,
- Murisin taşınmazı satmak için makul bir ihtiyacının (borç, tedavi gideri vb.) olup olmadığı,
- Murisin diğer mirasçılarla ilişkisi, yerel âdetler ve devrin murisin ölümüne yakınlığı,
- Murisin diğer çocuklarına da benzer kazandırmalar yapıp yapmadığı (denkleştirme amacı).
Bedelin düşük gösterilmesi tek başına yeterli değildir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 13.05.2026 tarihli, E.2025/6090, K.2026/3990 sayılı kararında, murisin tüm çocuklarını ev sahibi yapmak amacıyla hareket ettiğinin anlaşıldığı bir dosyada, bedeldeki muvazaanın tek başına mal kaçırma kastını göstermediği kabul edilerek ret kararı onanmıştır. Karar incelememiz için muris muvazaasında mal kaçırma kastı ve ispat yükü, delil türleri için muris muvazaasında ispat ve deliller yazılarımıza bakabilirsiniz.
📄 Muris Muvazaası Tapu İptal Davası Dilekçesi Örneği
Köşeli parantez içindeki alanlar dosyaya göre doldurulur; vekil bilgileri büromuza aittir. Örnek, murisin ölümünden bir süre önce tek taşınmazını çocuklarından birine düşük bedelle “satış” göstererek devrettiği ve diğer çocuğun miras payı oranında tapu iptali ve tescil istediği, terditli olarak tenkis talebinin de eklendiği bir dosya üzerine kurulmuştur.
Büromuzun hazırladığı dilekçeler; tapu kayıtları ve akit tabloları, devir tarihindeki emsal satış değerleri, murisin banka hareketleri, alıcının o dönemki gelir durumu ve aile içi olaylar incelenerek, iptal ve tenkis talepleri dosyaya göre kurulduktan sonra yazılır. Bu nedenle dosyanız için hazırlanacak dilekçe, buradaki örnekten çok daha kapsamlı ve ayrıntılı olacaktır. Dosyanıza özel dilekçe ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
İSTANBUL ANADOLU NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI: [Ad Soyad], T.C. No: [ ], [Adres]
VEKİLİ: Av. Veli Savun, İstanbul Barosu Sicil No: 75235
Ekşioğlu, Alya Life Residence, Fikirtepe Mah. Barış Sk. No:1 K:3 D:50, Kadıköy / İstanbul
Tel: 0216 504 60 34 – E-posta: [email protected]
DAVALI: [Ad Soyad], T.C. No: [ ], [Adres]
DAVA DEĞERİ: Davacının miras payına isabet eden taşınmaz değeri olan [ ] TL (fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla)
KONU: Muris muvazaası nedeniyle [İl/İlçe, Mahalle, Ada/Parsel, bağımsız bölüm no] sayılı taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının davacının miras payı oranında iptali ile davacı adına tesciline, bu talep kabul görmediği takdirde saklı pay oranında tenkisine karar verilmesi talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkil ile davalı, [ölüm tarihi] tarihinde vefat eden murisler [Ad Soyad]’ın mirasçılarıdır. Mirasçılık durumu [Mahkeme/Noterlik adı]’nın [Esas/Karar no veya yevmiye no] sayılı mirasçılık belgesiyle sabittir; müvekkilin miras payı [pay oranı]’dir.
2. Muris, dava konusu taşınmazı [devir tarihi] tarihinde tapuda satış göstererek davalıya devretmiştir. Akit tablosunda gösterilen [ ] TL bedel, taşınmazın o tarihteki gerçek değerinin çok altındadır. Davalının o dönemde bu bedeli ödeyecek geliri bulunmadığı gibi, muris de taşınmazı satmasını gerektirecek bir ihtiyaç içinde değildir; satış bedelinin murisin hesabına geçtiğine dair bir kayıt da yoktur.
3. Muris, devirden sonra da ölümüne kadar taşınmazda oturmaya / taşınmazın kira gelirini almaya devam etmiştir. Murisin diğer mirasçılara benzer bir kazandırması bulunmamakta olup [murisin müvekkille ilişkisine dair somut olaylar] dikkate alındığında devrin gerçek amacının müvekkili mirastan yoksun bırakmak olduğu açıktır.
4. Görünürdeki satış sözleşmesi tarafların gerçek iradesini yansıtmadığından TBK m.19 uyarınca geçersizdir; gizlenen bağış ise TMK m.706 ve TBK m.237’de öngörülen resmî şekle uyulmadan yapıldığından hüküm doğurmaz. Bu nedenle davalı adına yapılan tescil hukuki sebepten yoksun olup TMK m.1024 ve 1025 uyarınca düzeltilmesi gerekir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı kararı da bu yöndedir.
5. Mahkemece muvazaa iddiası sabit görülmediği takdirde, devir müvekkilin saklı payını zedelediğinden TMK m.560 ve devamı maddeleri uyarınca tenkis talep edilmektedir.
HUKUKİ NEDENLER: 6098 sayılı TBK m.19, 237; 4721 sayılı TMK m.560 vd., 706, 1024, 1025; 6100 sayılı HMK m.12, 111; 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kayıtları ve akit tablosu, mirasçılık belgesi, nüfus kayıtları, murisin ve davalının devir tarihi civarındaki banka hesap hareketleri, davalının SGK ve gelir kayıtları, emsal satış değerleri, keşif ve bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ([Ad Soyad]), yemin ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan ve re’sen gözetilecek nedenlerle;
1. Dava konusu taşınmaz üzerine yargılama süresince devir ve temliki önleyici ihtiyati tedbir konulmasına,
2. Taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının müvekkilin miras payı oranında iptali ile müvekkil adına tesciline,
3. Bu talep kabul görmediği takdirde, terditli olarak, davalıya yapılan temlikin müvekkilin saklı payı oranında tenkisine,
4. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini saygılarımla vekâleten arz ve talep ederim. [Tarih]
Davacı Vekili
Av. Veli Savun
İstanbul Barosu – 75235
EKLER: 1) Vekâletname 2) Mirasçılık belgesi 3) Tapu kaydı ve akit tablosu 4) [Varsa banka kayıtları] 5) Tanık listesi
🧭 Dilekçedeki Bölümler Neden Önemli?
Dava değeri ve harç. Tapu iptali ve tescil davalarında harç, taşınmazın değeri üzerinden ve davacının payı oranında alınır. Değerin düşük gösterilmesi yargılama sırasında harç tamamlatılmasına yol açar; bu nedenle dilekçede değer “fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla” yazılır.
Mirasçılık ve pay oranı. Davacının talebi ancak kendi miras payı kadardır. Mirasçılık belgesindeki pay oranı dilekçede açıkça gösterilmezse hüküm infazda tereddüt yaratabilir.
Mal kaçırma olguları. Açıklamalar bölümü, mahkemenin değerlendireceği karinelere göre sıralanır: bedel farkı, alıcının ödeme gücü, murisin satış ihtiyacının yokluğu ve aile içi ilişkiler. Yalnız “bedel düşüktür” denilen dilekçeler, yukarıdaki 1. HD kararında görüldüğü gibi ret riski taşır.
Terditli tenkis talebi. Muvazaa ispatlanamazsa davanın tamamen reddi yerine saklı pay korunabilsin diye tenkis kademeli olarak istenir. Tenkis davası sürelere bağlı olduğundan (TMK m.571) bu talebin baştan dilekçede yer alması önem taşır.
İhtiyati tedbir. Yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devri hâlinde, iyi niyetli edinen korunacağından davanın konusu el değiştirebilir; tapu kaydına tedbir şerhi bu riski sınırlar. Vekil eliyle yapılan devirlerde muvazaanın nasıl değerlendirildiğine ilişkin torun vekil eliyle satışta muris muvazaası karar incelememize, genel çerçeve için muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil yazımıza bakabilirsiniz. Dosyanıza özgü değerlendirme ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
📎 Dilekçeye Eklenecek Belgeler
- Mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ve murisin ölüm kaydını gösteren nüfus kayıt örneği.
- Taşınmazın güncel tapu kaydı ve devre ilişkin akit tablosu (resmî senet).
- Devir tarihindeki değeri gösteren emsal satış bilgileri veya varsa değerleme raporu.
- Murisin ve davalının devir dönemine ait banka hesap hareketleri hakkında bilinen bilgiler.
- Murisin devirden sonra da taşınmazı kullandığını gösteren kira, fatura veya ikamet kayıtları.
- Tanık listesi ve vekil aracılığıyla açılıyorsa vekâletname.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Muris muvazaası davası için bir süre var mı?
Muvazaalı işlem baştan geçersiz sayıldığı için muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak dilekçeye terditli olarak eklenen tenkis talebi TMK m.571’deki sürelere bağlıdır.
Diğer mirasçılar davaya katılmak zorunda mı?
Hayır. Muris muvazaasına dayanan her mirasçı, kendi miras payı oranında tek başına dava açabilir; diğer mirasçıların muvafakati veya terekeye temsilci atanması gerekmez.
Muris sağken bu dava açılabilir mi?
Açılamaz. Dava hakkı mirasçılık sıfatına bağlıdır ve bu sıfat murisin ölümüyle doğar. Muris sağken yapılan devire karşı mirasçı adayının tapu iptali isteme hakkı bulunmaz.
Taşınmaz davalı tarafından başkasına satılmışsa ne olur?
Tapu kaydına güvenerek iyi niyetle hak edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023); bu durumda talep, taşınmazın değeri üzerinden davalıya yönelik bedel istemine dönüşebilir. Üçüncü kişi yolsuzluğu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa tescile dayanamaz (TMK m.1024).
Murisin vasiyetnamesi olması davayı etkiler mi?
Muris muvazaası, sağlararası yapılan ve satış görünümüne bürünen devirlere ilişkindir. Vasiyetname ile yapılan kazandırmalar ise ölüme bağlı tasarruftur ve saklı payı zedeliyorsa tenkis kapsamında değerlendirilir; iki durum ayrı ayrı incelenir.
Bu dilekçe örneği genel bilgilendirme amacı taşır; her dosyada devrin koşulları, taşınmazın değeri ve mirasçıların durumu farklıdır ve metin buna göre düzenlenir. Örnek kullanılarak yapılan başvuru ve taleplerden Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
