Antalya’da bir parsel, 1939 tarihli zeytincilik kanunu uyarınca “imar ve ihya edildiği” gerekçesiyle 1970’lerin başında bir kişiye tapulanır. Taşınmaz yıllar içinde el değiştirir, imar uygulamasına girer ve son malik onu 2007 yılında satın alır. Bir yıl sonra iki dava birden açılır: Malik tapudaki “veriliş amacı dışında kullanılamaz, aksi takdirde Hazinece geri alınır” şerhinin silinmesini, Hazine ise tapunun iptalini ister. On sekiz yıla yayılan yargılamanın son halkası, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun karar düzeltme incelemesinde kendi önceki kararını kaldırmasıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29.04.2026 tarihli ve E.2026/130, K.2026/288 sayılı kararıyla, şerhin terkini davasının reddine ilişkin hükmü korumuş; Hazinenin tapu iptali ve tescil davasında ise 15.10.2025 tarihli kendi bozma kararını kaldırarak İlk Derece Mahkemesinin direnme kararını onamıştır. Kurul çoğunluğuna göre imar-ihya şartı hiç gerçekleşmeden oluşturulan zeytinlik tapusu malike mülkiyet kazandırmaz; bu kayda dayanan sonraki alıcı da TMK 1023’teki iyiniyet korumasından yararlanamaz.
🫒 Bir zeytinlik parselinin elli yılı
Kararda aktarılan kayıtlara göre dava konusu taşınmazın kökeni, 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun uyarınca tahsis edilen 106 sayılı zeytinlik parselidir. Valilik, 29.05.1971 tarihli yazıyla taşınmazın imar ve ihya edildiği gerekçesiyle imarcısı adına tescilini istemiş; taşınmaz, imar yolu ve park kesintisinden sonra 18.06.1981 tarihinde ilk malik adına tescil edilmiştir.
Taşınmaz 2002 ve 2007 yıllarında satışlarla el değiştirmiş, 27.04.2007 tarihinde asıl davanın davacısına geçmiştir. Belediyenin 07.12.2009 tarihli yazılarıyla imar uygulaması sonucunda yeni parsel numarası almış ve üç adaya dağıtılmıştır. Tapunun beyanlar hanesinde ise “3573 Sayılı Yasa kapsamında olup, veriliş amacı dışında kullanılamaz, miras dahil bölünemez, veriliş tarihindeki yüzölçümü küçültülemez, aksi taktirde Hazinece geri alınır” şerhi yer almaktadır.
Malik, 2008 yılında bu şerhin mahkeme kararına değil idari işleme dayandığını ileri sürerek silinmesini istemiştir. Hazine de aynı yıl açtığı ve birleştirilen davada, Kanun’a aykırı şekilde satılan taşınmazın tapusunun iptalini ve Hazine adına tescilini talep etmiştir. Malik, on yıllık süre geçtiğini savunmuştur.
🗂️ Yedi aşamalı yargılama
- 26.05.2015 – Antalya 3. Asliye Hukuk Mahkemesi (E.2008/248, K.2015/326): Şerhin terkini davasını reddetmiş, Hazinenin davasını kabul ederek tapunun iptaline ve Hazine adına tesciline karar vermiştir.
- 21.06.2022 – Yargıtay 8. HD (E.2021/11373, K.2022/6015): Hükmü onamıştır.
- 10.11.2022 – Yargıtay 8. HD (E.2022/6734, K.2022/9022): Malikin karar düzeltme istemini oy çokluğuyla kabul etmiş; tahsis ve tescilin tamamlanmış bir hukuki işlem olduğunu, kazanılmış hak doğduğunu, 4086 sayılı Kanun’un geçmişe yürüdüğüne dair hüküm bulunmadığını belirterek hükmü bozmuştur.
- 04.04.2023 – İlk Derece Mahkemesi (E.2022/1159, K.2023/202): Önceki gerekçeyi tekrar ederek direnmiştir.
- 15.10.2025 – Hukuk Genel Kurulu (E.2024/8-323, K.2025/625): Asıl davada direnmeyi onamış, birleşen davada ise satış yasağı bulunmadığı gerekçesiyle direnme kararını bozmuştur.
- 29.04.2026 – Hukuk Genel Kurulu (E.2026/130, K.2026/288): İki tarafın karar düzeltme istemleri üzerine asıl davada istemi reddetmiş, birleşen davada önceki bozmayı kaldırıp direnme kararını onamıştır.
Karar, ilk görüşmede yeterli çoğunluk sağlanamadığı için ikinci görüşmede ve oy çokluğuyla verilmiştir. Asıl dava bakımından karar düzeltme isteyen tarafa 3.760,00 TL para cezası da uygulanmıştır.
📌 Şerh neden silinmedi?
Asıl dava yönünden Hukuk Genel Kurulu, 15.10.2025 tarihli kararındaki değerlendirmeyi korumuş ve karar düzeltme istemini 1086 sayılı HUMK’nın 440. maddesindeki sebeplere uymadığı gerekçesiyle reddetmiştir. Korunan gerekçenin ana hatları şöyledir:
- 3573 sayılı Kanun’un 4086 sayılı Kanun’la değişik 3. maddesi, bu yolla verilen taşınmazların veriliş amacı dışında kullanılamayacağını, miras dâhil bölünemeyeceğini, yüzölçümünün küçültülemeyeceğini ve aksi hâlde Hazinece geri alınacağını öngörmekte; bu hususlarda sicile şerh verileceğini düzenlemektedir.
- Mülkiyet, Anayasa’nın 35. maddesine göre kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir. Şerh, doğrudan kanun hükmüne dayandığından hukuka aykırı değildir.
- Şerh, taşınmazın satışını yasaklamamakta; zeytinlik niteliğinin korunmasını ve bu sınırlamanın aleniyet kazanmasını amaçlamaktadır.
Genel Kurul görüşmelerinde kanunların geriye yürümezliği nedeniyle 1995 öncesi tescillere şerh konulamayacağı ileri sürülmüş, ancak bu görüş çoğunlukça benimsenmemiştir.
🔁 Tapu iptalinde görüş değişikliği
Hukuk Genel Kurulu 2025 tarihli kararında, Kanun’un satış yoluyla devri engellemediğini vurgulamış ve yalnızca satış olgusuna dayanan Hazine davasının kabul edilemeyeceği sonucuna varmıştı. Karar düzeltme incelemesinde ise çoğunluk, uyuşmazlığa tescilin kendisinin geçerliliği açısından bakmıştır.
Kurul, 1939’dan beri süren düzenlemelerin ortak amacının, tevzi edilen taşınmazların gerçekten ıslah edilerek zeytinlik olarak kullanılmasını sağlamak olduğunu belirtmiştir. 4086 sayılı Kanun, Kanun’un eski 18. maddesindeki geri alma hükmünü yürürlükten kaldırmış; ancak aynı amacı yeni 3. maddenin üçüncü fıkrasıyla korumuştur. Çoğunluğa göre:
- Taşınmazın türediği parselde bulunan delicelerin hiçbiri aşılanmamış, alan tarımsal faaliyete konu olmamış ve hâlen makilik karakterini korumaktadır.
- İmar-ihya olgusu tamamlanmadığından, 3573 sayılı Kanun’a aykırı oluşturulan tapu kaydı malike hiçbir zaman mülkiyet hakkı kazandırmaz.
- Başlangıçtan itibaren yolsuz ve geçersiz olan tapunun iptaline ilişkin hüküm, mülkiyetin baştan beri doğmadığını belirleyen bir hükümdür.
- Taşınmazın niteliği gözetildiğinde TMK 1023’teki iyiniyetle edinme kuralı uygulanamaz; sicil herhangi bir süreye bağlı olmaksızın iptal edilebilir.
TMK 1024/2’ye göre bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Çoğunluk, tescilin kanuni ön şartı olan ıslah ve aşılamanın gerçekleşmediğini kabul ederek, son malikin satın alma yoluyla bu eksikliği gideremeyeceği sonucuna ulaşmıştır.
Hazine ile özel mülkiyet arasındaki benzer bir çatışmanın farklı bir yönü, mera tahsisine karşı açılan mülkiyet davası yazısında ele alınmıştır.
🗣️ Karşı oydaki itirazlar
Azınlıkta kalan üyeler, karar düzeltme isteminin reddedilmesi ve 2025 tarihli bozma kararının korunması gerektiğini savunmuştur. Karşı oy yazısında öne çıkan noktalar şunlardır:
- Dava dilekçesinin sınırı: Hazine, tapu iptali istemini yalnızca taşınmazın satılmış olmasına dayandırmıştır. Islah yapılmadığı ve tescilin baştan yolsuz olduğu olguları dilekçede ileri sürülmemiştir. Karşı oya göre mahkeme, HMK 24 (tasarruf ilkesi), HMK 25 (taraflarca getirilme ilkesi) ve HMK 119’a aykırı olarak bu olguları kendiliğinden hükme esas almıştır.
- Geriye yürümezlik: 4086 sayılı Kanun’la getirilen kısıtlamalar ve geri alma müessesesi, Kanun’da açık hüküm olmadan önceki tescillere uygulanamaz; aksi, Anayasa’nın 35. maddesiyle güvence altındaki mülkiyete kanuni dayanaksız müdahaledir.
- Aykırı eylem tespiti yok: Taşınmaz üzerine yapı yapıldığı veya bitki örtüsünün değiştirildiği saptanmamıştır; delicelerin bakımsız ve arazinin taşlık olması amaç dışı kullanım sayılamaz. Bölünme de maliklerin değil, imar uygulamasının sonucudur.
- İdari onaylı tescil: Valiliğin 25.08.1970 tarihli talebi, Bakanlığın 07.09.1970 tarihli onayı ve 29.05.1971 tarihli tescil yazısı ile 1981’de kesinleşen kadastro tespiti karşısında tescil yolsuz sayılamaz.
🔎 Belirleyici delil: keşif ve bilirkişi raporu
Çoğunluk ile karşı oy arasındaki ayrım, büyük ölçüde aynı delilin nasıl okunacağına ilişkindir. Çoğunluk, mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarını esas alarak ıslah koşulunun hiç oluşmadığını kabul etmiştir. Karşı oy ise aynı tespitlerin dava dilekçesinde dayanılan vakıalar arasında yer almadığını ve 1970-1971 yıllarındaki idari tespitlerin tescilin dayanağını oluşturduğunu vurgulamıştır.
Zeytinlik kökenli taşınmazlarda tahsis dosyası, imar-ihya tutanakları, bakanlık onayları, kadastro tutanağı ve keşifteki fiili durum bu nedenle sonucu doğrudan etkilemektedir.
🧭 Kararın tapu sahipleri için anlamı
Karar, aynı dosyada Hukuk Genel Kurulunun karar düzeltme yoluyla kendi bozma kararını kaldırması bakımından dikkat çekicidir. HMK’nın geçici 3. maddesi atfıyla uygulanan 1086 sayılı HUMK’ya tabi eski dosyalarda karar düzeltme yolunun hâlâ sonuç doğurabildiği de bu dosyada görülmektedir.
Kararın esasa ilişkin mesajı, 3573 sayılı Kanun’a göre oluşturulmuş tapularda sicile güvenin sınırlı kalabileceğidir. Çoğunluk görüşüne göre, kanuni şartı hiç gerçekleşmemiş bir tahsise dayanan kayıttan taşınmaz satın alan kişi, satın alma tarihinde iyiniyetli olsa dahi TMK 1023 korumasından yararlanamamaktadır. Bununla birlikte kararın oy çokluğuyla verildiği, karşı oyun usul ve mülkiyet hakkı yönünden ayrıntılı itirazlar içerdiği ve sonucun keşifteki somut tespitlere dayandığı gözden kaçırılmamalıdır. Islah ve aşılamanın gerçekten yapıldığı, idari kayıtların ve fiili durumun birbirini desteklediği dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılması mümkündür.
Orman kadastrosu ve Hazine kaynaklı tapu iptallerinde tazminat boyutu için orman sınırı nedeniyle tapu iptali ve TMK 1007 yazısına bakılabilir.
❓ Sorular ve cevaplar
3573 sayılı Kanun’a göre verilen zeytinlik satılabilir mi?
Hukuk Genel Kurulunun her iki kararında da Kanun’un satış yoluyla devri yasaklamadığı belirtilmiştir. Yasaklanan, taşınmazın veriliş amacı dışında kullanılması, miras dâhil bölünmesi ve yüzölçümünün küçültülmesidir. Bu dosyada tapunun iptal edilmesinin sebebi satış değil, tescilin dayanağı olan ıslah şartının hiç gerçekleşmemiş kabul edilmesidir.
Son alıcının iyiniyeti neden korunmadı?
Çoğunluk, başlangıçtan itibaren yolsuz ve geçersiz olan tapu kaydının mülkiyet hakkı doğurmadığını, taşınmazın niteliği gözetildiğinde TMK 1023’teki iyiniyetle edinme kuralının uygulanamayacağını kabul etmiştir. Karşı oy ise tescilin yetkili idari makamların onayıyla yapıldığını ve yolsuz sayılamayacağını savunmuştur.
1995 öncesi tapulara 4086 sayılı Kanun’un şerhi konulabilir mi?
Asıl davada çoğunluk, şerhin dayanağını doğrudan kanundan aldığını ve satışı engellemeyip yalnızca zeytinlik niteliğinin korunmasına ve aleniyete hizmet ettiğini belirterek terkin istemini reddeden hükmü korumuştur. Geriye yürümezlik nedeniyle şerhin hukuka aykırı olduğu görüşü kurulda ileri sürülmüş, ancak benimsenmemiştir.
Karar sonrasında taşınmazın tapusu ne olacak?
Hazinenin davasını kabul eden direnme kararı onandığından, kararda tapunun iptali ile Hazine adına tescil hükmü korunmuştur. Şerhin terkini istemine ilişkin ret hükmü yönünden ise karar düzeltme istemi reddedilmiştir. Karar oy çokluğuyla verilmiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer içtihat değerlendirmeleri ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan karar düzeltme kararından ve karşı oy yazısından derlenmiştir. Kararda tescilin geçerliliği, dosyadaki keşif ve bilirkişi raporlarında belirlenen fiili durum esas alınarak değerlendirilmiş olup karar oy çokluğuyla verilmiştir. Tahsis evrakı, ıslah durumu ve dava dilekçesinde dayanılan vakıalar farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
