Orman Tapusunda TMK 1007 Emsali – Yargıtay HGK 2026/400

Tapuda adına kayıtlı bir arsa, yıllar sonra orman sınırı içinde kaldığı gerekçesiyle Hazine adına tescil edilirse malik ya da mirasçıları neyi, hangi değer üzerinden talep edebilir? Komşu parsel için başka bir mahkemenin belirlediği ve Yargıtayca onanmış metrekare bedeli, aynı bölgedeki bir başka taşınmazın değerini göstermeye yeter mi? Bir bedeli önce bir tarihe, sonra geriye doğru başka bir tarihe endekslemek kabul edilebilir bir hesap yöntemi midir? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesine dayanan ve talep artırımıyla 37 milyon lirayı aşan bir tazminat davasında bu soruları emsal karşılaştırmasının kurallarıyla cevaplamıştır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.06.2026 tarihli ve E.2025/787, K.2026/400 sayılı kararıyla, orman sınırında kaldığı için tapusu iptal edilen arsalar nedeniyle açılan tazminat davasında komşu parsele ilişkin başka bir dosyadaki bedeli endeksleyerek hüküm kuran ilk derece mahkemesinin direnme kararını, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin bozma gerekçesini benimseyerek oy birliğiyle bozmuştur.

🌲 Orman sınırına giren arsaların hikâyesi

Karara konu taşınmazlar İstanbul’un Sarıyer ilçesinde bulunan 261 ve 1401 parsel sayılı iki taşınmazdır. Karar metnine göre parseller 05.07.1991 tarihinde ifraz işlemiyle davacıların murisi adına tescil edilmiş; 1401 parsel tarla ve kargir yoğurthane binası, 261 parsel ise tarla vasfıyla kayıtlıdır. 16.11.1995 tarihinde tapu kayıtlarına, taşınmazların Devlet ormanı sınırları içinde kaldığı ve satışının yapılamayacağı yönünde şerh işlenmiştir.

Orman yönetiminin açtığı dava sonunda (kapatılan) Sarıyer 1. Asliye Hukuk Mahkemesi, 26.04.2005 tarihli ve 1999/388 Esas, 2005/158 Karar sayılı kararıyla 261 parselin tamamının ve 1401 parselin 1.700 m²’lik kısmının orman tahdit sınırı içinde kaldığını kabul ederek tapu kayıtlarının iptaline ve orman vasfıyla Hazine adına tesciline hükmetmiştir. Bu karar temyiz incelemesinden geçerek 09.12.2008 tarihinde kesinleşmiştir.

Murisin mirasçıları, tapu kaydına güvenmelerine rağmen mülkiyeti yitirdiklerini, bu zarardan TMK 1007 uyarınca Devletin sorumlu olduğunu ileri sürerek 20.04.2016 tarihinde Hazine aleyhine tazminat davası açmıştır. Dava önce 100.000 TL üzerinden açılmış, talep artırım dilekçesiyle 37.324.081,50 TL’ye yükseltilmiştir. Hazine ise kesinleşen orman kadastrosuna göre taşınmazların orman sınırında kaldığını, baştan beri yolsuz olan bir sicil kaydının mülkiyet hakkı kazandırmayacağını savunmuştur.

🧾 Bir dava, yedi karar

Kurul, direnme kararını HMK’nın 371. maddesi uyarınca bozmuş ve dosyanın HMK 373/1 gereğince kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine, kararın bir örneğinin bölge adliye mahkemesine iletilmesine karar vermiştir.

🏛️ Devletin tapu sicilinden doğan sorumluluğu

Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi kısa ama geniş kapsamlıdır: “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.” Aynı madde, Devletin zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu edeceğini ve bu davaların tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görüleceğini de düzenler.

Hukuk Genel Kurulu bu hükmün mantığını şöyle açıklamıştır:

Özel Daire bozma kararında da tapu iptal kararının 09.12.2008’de kesinleştiği, davanın 20.04.2016’da on yıllık zamanaşımı süresi içinde açıldığı tespit edilmiş; Hazinenin bu bölümler dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemişti. Böylece Hukuk Genel Kurulu önündeki tartışma, sorumluluğun varlığından çok hesap yöntemine yoğunlaşmıştır. Tapu sicilinden doğan sorumluluğun farklı bir görünümü için sitemizdeki sahte vekâletnameyle yapılan tapu devrinde Hazinenin sorumluluğu yazısına bakılabilir.

📐 Neden komşu parselin bedeli yetmedi?

Uyuşmazlığın kalbi, bilirkişi kurulunun kullandığı hesap yöntemidir. Karar metninden anlaşıldığına göre bilirkişiler, dava konusu parsellere komşu 260 parsel için İstanbul 15. Asliye Hukuk Mahkemesindeki bir başka dosyada 14.11.2011 tarihi itibarıyla takdir edilen 1.800,00 TL/m² birim bedeli almış; bu bedeli önce eldeki davanın açıldığı 20.04.2016 tarihine, ardından bulunan sonucu iptal kararının kesinleştiği 09.12.2008 tarihine endeksleyerek 1.390,97 TL/m² bedele ulaşmıştır.

Direnme kararı, komşu parsele ilişkin kararın Yargıtayca onanmış olduğunu, ondan ayrılmanın benzer konumdaki taşınmazlar için farklı kararlar doğuracağını vurgulamıştı. Hukuk Genel Kurulu bu yaklaşımı iki noktada yetersiz bulmuştur:

1. Başka dosyanın bedeli emsal değildir: Bir mahkemenin başka bir dava için ve o davanın kendi tarihi itibarıyla belirlediği birim bedel, özel amacı olmayan bir satış değildir. Onanmış olması da onu 2942 sayılı Kanun anlamında emsal satışa dönüştürmez.
2. Çift yönlü endeksleme yasal bir değerlendirme biçimi değildir: Bir bedeli önce ileri bir tarihe, sonra geriye doğru başka bir tarihe taşımak, Kurulun ifadesiyle yasal olmayan bir değerlendirme biçimidir.
3. Dosyadaki emsaller kullanılmamıştır: Taraflarca bildirilen ve mahkemece kendiliğinden getirtilen emsal satışların hiçbiri değerlendirmeye alınmamış, yöntemine uygun bir karşılaştırma yapılmamıştır.

Bu nedenle hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporu “hüküm vermeye yeterli” görülmemiştir.

🧮 Değer tespitinde izlenecek yol

TMK 1007’de zararın hangi yöntemle hesaplanacağı düzenlenmemiştir. Kurul, Yargıtayın yerleşik içtihatlarına dayanarak değerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki esaslara göre belirleneceğini hatırlatmıştır. Buna göre arazi niteliğindeki taşınmazlarda net gelir yöntemi, arsa niteliğindeki taşınmazlarda ise emsal karşılaştırması esas alınır. Dava konusu parseller arsa niteliğinde olduğundan 11. maddenin birinci fıkrasının (g) bendi uygulanmalıdır: Arsaların bedeli, değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanır.

Kurulun yeniden yapılmasını istediği inceleme şu adımlardan oluşmaktadır:

Burada endekslemenin tamamen yasaklanmadığına dikkat etmek gerekir. Kurul, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılığının fiyat artış endeksleriyle bulunmasını yöntemin bir parçası olarak saymıştır. Hatalı görülen, gerçek bir satış yerine başka bir yargılamada takdir edilmiş bedelin iki farklı tarihe taşınarak kullanılmasıdır.

💡 Karardan çıkan pratik notlar

Karar, özellikle miras yoluyla intikal eden ve sonradan orman, kıyı ya da benzeri nedenlerle tapusu iptal edilen taşınmazlar bakımından önem taşır. Dosyadan çıkan bazı tespitler şöyle özetlenebilir:

• Değerlendirme tarihi: Dosyada tazminatın hesabında tapu iptal kararının kesinleşme tarihi (09.12.2008) esas alınmış, faiz de bu tarihten itibaren istenmiştir. Bölge adliye mahkemesinin ilk kaldırma kararı da bu tarihin değerlendirme tarihi olarak alınması gerektiğini belirtmiştir.
• Harç ve talep artırımı: Nispi harcı tamamlanmayan 8.299.947,20 TL’lik kısım yönünden dava açılmamış sayılmıştır. Yüksek değerli taşınmaz davalarında harç eksikliğinin hükmedilecek tutarı doğrudan etkileyebildiği bu dosyada açıkça görülmektedir.
• Paydaşlık durumu: Davacı olmayan tapu malikinin payı tazminat bedelinden düşülmüştür; tazminat, davacıların payları oranında hesaplanmıştır.

Direnme gerekçesindeki “aynı bölgede farklı kararlar verilir” kaygısı da tamamen gözden kaçırılmamıştır; ancak Kurul, yeknesaklığın emsal yönteminden vazgeçilerek değil, aynı yöntemin her dosyada eksiksiz uygulanmasıyla sağlanabileceğini kabul etmiştir.

❓ Sık sorulan sorular

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Ulaşım bilgileri iletişim sayfasında, serideki diğer kararlar Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.