Önalımda Rayiç Bedel Dönemi – Yargıtay HGK 2026/195

Yıllarca önalım (şufa) davalarının hesabı basitti: alıcı tapuda ne ödediğini gösterdiyse, önalım hakkı sahibi o bedeli ve tapu masraflarını yatırır, payı alırdı. Tapuda düşük gösterilen bedel ise “bedelde muvazaa” tartışmalarını beraberinde getirirdi. 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla bu denge değişti; artık yatırılacak tutar payın rayiç bedelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 01.04.2026 tarihli ve E.2025/216, K.2026/195 sayılı kararıyla, on yılı aşkın süredir devam eden bir önalım davasında bu yeni kuralın derdest davalara da uygulanacağını açıkça belirterek direnme kararını bozmuştur.

Karar, yalnızca bir kanun değişikliğine atıf yapmakla kalmıyor; bir belediyenin, kamulaştırmasız el attığı taşınmazdaki payları önalım yoluyla almak istemesinin kendi başına hakkın kötüye kullanılması sayılıp sayılamayacağını ve daha önce paydaş olan alıcıya karşı önalım hakkının kullanılıp kullanılamayacağını da ele alıyor.

🗺️ KOP parselinde 2014 satışları ve belediyenin davası

Dava konusu taşınmaz, İmar Kanunu m.18 uygulamasıyla oluşturulmuş bir kamu ortaklık payı (KOP) parselidir. Davacı belediye bu parselde ilk kez 01.08.2013 tarihinde, mahkeme kararıyla gerçekleşen bir satış işlemi sonucunda paydaş olmuştur. Davalılardan biri ise belediyeden önce, 09.05.2013 tarihli işlemle paydaş olmuştu.

2014 yılının Mayıs ayında iki ayrı işlemle (13.05.2014 ve 26.05.2014) parseldeki bazı paylar, taşınmazda daha önce payı bulunmayan kişilere satılmıştır. Belediye, bu satışlar nedeniyle önalım hakkını kullanarak payların tapu kayıtlarının iptalini ve kendi adına tescilini istemiştir.

Davalılar ise şu savunmaları ileri sürmüştür:

• Davalılardan biri satıştan önce zaten paydaş olduğu için ona karşı önalım hakkı kullanılamaz.
• Paydaşlar, belediye aleyhine kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası açmıştır; belediye o davada önalım bedelinden daha fazla ödeme yapacağını bildiği için kötü niyetle bu davayı açmıştır.
• İki dava birleştirilmelidir ve satış bedelinde muvazaa vardır.

🔄 On yılı aşan yargılama: iki bozma, bir direnme

Dosyanın seyri, önalım davalarında bedel meselesinin ne kadar belirleyici olduğunu gösteriyor:

• İlk karar (24.03.2016, 2015/143 E., 2016/140 K.): Mahkeme, verilen kesin süre içinde önalım bedeli depo edilmediği için davayı usulden reddetmiştir.
• Birinci bozma (kapatılan 14. HD, 16.04.2019, 2016/14591 E., 2019/3453 K.): Kesin sürenin usulüne uygun verilmediği; satış bedelleri ile harç ve masraflar toplamının depo edilmesi için yeniden süre verilmesi gerektiği belirtilmiştir.
• İkinci karar (18.11.2021, 2020/746 E., 2021/808 K.): Mahkeme, önceden paydaş olan davalı yönünden önalımın mümkün olmadığını; diğer davalılar yönünden ise el atan idarenin, kamulaştırmasız el atma tazminatı yerine resmî senetteki daha düşük bedelle pay almak için şufa yoluna gitmesinin hakkın kötüye kullanılması ve mülkiyet hakkı ihlali olduğunu kabul ederek davayı reddetmiştir.
• İkinci bozma (7. HD, 08.09.2022, 2022/434 E., 2022/5004 K.): Önceden paydaş olan davalı yönünden ret isabetli bulunmuş; diğer davalılar yönünden önalım hakkının doğduğu ve tazminat davasının bu hakkı ortadan kaldırmadığı belirtilmiştir.
• Direnme (15.02.2024, 2023/589 E., 2024/85 K.): Mahkeme önceki gerekçesini genişleterek direnmiştir.

Hukuk Genel Kurulu, uyuşmazlığı “paydaşların kamulaştırmasız el atma nedeniyle belediyeye karşı tazminat davası açmalarının önalım hakkına etkisi olup olmadığı” sorusu olarak belirlemiştir.

🤝 Önceden paydaş olan alıcıya karşı önalım olmaz

TMK m.732’ye göre önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde doğar. Özel Daire bozma kararında aktarılan ve Kurul’un da uyuşmazlık dışı saydığı ilkeye göre paydaş üçüncü kişi sayılmaz; bu nedenle davalı alıcı, payı satın almadan önce o taşınmazda zaten paydaşsa ona karşı önalım hakkı kullanılamaz. Bu husus davanın her aşamasında kendiliğinden gözetilir.

Somut olayda belediyeden önce 09.05.2013’te paydaş olan davalı yönünden ret sonucu hem ilk derece mahkemesince hem Özel Dairece benimsenmiş; tartışma, 2014’te ilk kez pay satın alarak paydaş olan diğer davalılar üzerinde yoğunlaşmıştır. Kurul, bu davalılar yönünden belediyenin yasal önalım hakkının doğduğu konusunda bir uyuşmazlık bulunmadığını tespit etmiştir.

Kurul ayrıca önalım hakkının amacını hatırlatmıştır: paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girmesini engellemek, taşınmazın küçük parçalara bölünmesini önlemek ve payları mümkün olduğunca mevcut paydaşların elinde toplamak. 26.12.1951 tarihli ve 1951/1 Esas, 1951/6 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği üzere önalım hakkı yenilik doğuran bir haktır.

🏛️ Tazminat davası ve hakkın kötüye kullanılması iddiası

Direnme gerekçesinin özü şuydu: taşınmaza kamulaştırmasız el attığı mahkeme kararıyla sabit olan bir idare, el atma tazminatı yerine resmî senetteki daha düşük bedeli ödeyerek payları şufa yoluyla edinmeye çalışmaktadır; bu, menfaat dengesini idare lehine bozar ve hakkın kötüye kullanılmasıdır.

Hukuk Genel Kurulu bu gerekçeyi kabul etmemiştir. Kurul, Anayasa Mahkemesinin 15.12.2021 tarihli ve 2018/13305 başvuru numaralı kararına atıf yapmıştır. Bu karara göre TMK m.732 ve devamındaki önalım hakkından yararlanan belediye kamu gücü kullanmamakta, sıradan bir özel hukuk kişisi gibi mülkiyet hakkından doğan yetkisini kullanmaktadır; bununla birlikte somut olayın koşulları da ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu çerçevede Kurul, paydaş davalıların kamulaştırmasız el atma nedeniyle belediyeye karşı tazminat davası açmış olmasının önalım hakkını ortadan kaldırmayacağını ve bu durumun tek başına hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirilemeyeceğini açık bulmuştur. İdarenin taşınmaz üzerindeki fiilî müdahalesinden doğan tazminat ilişkisi ile paylı mülkiyetten doğan önalım hakkı, birbirinden bağımsız hukuki ilişkilerdir. Kamu idaresinin taşınmaz üzerindeki fiilî kısıtlamaları ile mülkiyet hakkı arasındaki dengeye farklı bir açıdan bakan imar kısıtlılığında tazminat kararı da serideki karşılaştırmalı örneklerdendir.

💰 7571 sayılı Kanun: satış bedelinden rayiç bedele

Kararı güncel kılan asıl bölüm, Kurul’un kendiliğinden ele aldığı kanun değişikliğidir. 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanunun 36. maddesiyle TMK m.734/2 yeniden düzenlenmiştir. Maddenin güncel metni şöyledir:

“Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”

Aynı Kanunla TMK’ya eklenen geçici m.1/2 ise m.734’te yapılan değişikliklerin, yürürlük tarihinden önce açılmış davalar hakkında da uygulanacağını öngörmektedir. Kurul bu nedenle, 2014 satışlarına ilişkin olmasına ve yıllardır süren bir yargılama olmasına rağmen bu dosyada da yeni kuralın gözetilmesi gerektiğini belirtmiş; mahkemenin, önceden paydaş olan davalı dışındaki davalılar yönünden kanun değişikliklerini ve delilleri değerlendirerek sonuca göre karar vermesi gerektiğini ifade etmiştir.

Değişikliğin bu dosyaya etkisi dikkat çekicidir. Direnme gerekçesinin dayanağı, idarenin “daha düşük bedel” ödeyerek pay edinmesiydi. Yeni sistemde önalım hakkı sahibi, resmî senetteki bedeli değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli yatırmak durumundadır. Böylece önalım yoluyla pay edinmenin maliyeti, payın piyasa değerine bağlanmış olmaktadır. Kurul direnme kararını, Özel Daire bozma kararında ve bu ilave gerekçede açıklanan nedenlerle oy birliğiyle bozmuş; davalıların katılma yoluyla temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına karar vermiştir.

📬 Bildirim ve süreler: TMK m.733’teki yenilikler

Kararın doğrudan konusu olmasa da 7571 sayılı Kanunun 35. maddesi TMK m.733’te de önemli değişiklikler yapmıştır. Güncel metne göre:

• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarla cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
• Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
• Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Değişiklikten önce bu mutlak süre iki yıldı.

Geçiş hükmü bakımından iki madde farklı yönlere bakar: geçici m.1/1’e göre m.733’teki değişiklikler, yürürlükten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz ve bu satışlarda eski hükümler geçerliliğini korur. Buna karşılık m.734’teki bedel kuralı, önceden açılmış davalarda da uygulanır. Dolayısıyla 2025 sonundan önceki bir satışa dayanan davada süre hesabı eski kurala, yatırılacak bedel ise yeni kurala tabi olabilir.

⚖️ Bedelde muvazaa tartışmasının geleceği

Bu dosyada davalılar da savunmalarında bedelde muvazaa iddiasına yer vermişti. Eski sistemde önalım bedeli kural olarak tapuda gösterilen satış bedeline dayandığından, tapuda düşük bedel gösterilmesi ya da önalımı caydırmak için yüksek bedel yazılması, gerçek bedelin ispatı üzerinden uzun yargılamalara yol açabiliyordu. Kanun değişikliğiyle bedel, taraf beyanından bağımsız olarak hâkimin belirleyeceği rayiç değere bağlandığından, bu tartışmanın önalım bedelinin tespiti bakımından ağırlığını yitireceği değerlendirilebilir.

Bununla birlikte rayiç bedelin nasıl belirleneceği, bilirkişi incelemesinin kapsamı, değerleme tarihi ve kesin sürenin nasıl verileceği gibi sorular, önümüzdeki dönemde Özel Dairelerin kararlarıyla şekillenecektir. Değerleme tarihinin sonucu nasıl etkileyebildiğine dair miras hukukundan bir örnek için serideki tenkiste değerleme tarihi kararı incelenebilir.

Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, serideki diğer kararlar ise Emsal Kararlar bölümünde yer almaktadır.

❓ Sıkça Sorulan Sorular