Alışveriş merkezindeki bir ATM alanının kirası kime aittir: binanın malikine mi, yoksa o alanın temizlik, güvenlik ve elektrik giderini paylaşan kiracı mağazalara mı? Reklam ve pazarlama harcamaları, kira sözleşmesinde yazsa bile kiracılardan tahsil edilebilir mi? Ticaret Bakanlığının 2022 yılında Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’te yaptığı değişiklikler bu sorulara kiracılar lehine cevap vermiş, bir AVM yönetim şirketi ise bu değişikliklerin iptali için Danıştayda dava açmıştır.
Danıştay 10. Dairesi, 13/11/2025 tarihli ve E.2022/6685, K.2025/5262 sayılı kararıyla, “ortak gelir” ve “yönetim gideri” tanımlarına, reklam, pazarlama ve danışmanlık giderlerinin kiracılardan tahsil edilemeyeceğine, gider belgelerinin kiracılara verilmesine ve bağımsız denetim giderinin kiracılara yansıtılamayacağına ilişkin hükümler yönünden davayı reddetmiştir. Sonradan yürürlükten kaldırılan iki düzenleme yönünden ise konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir. Karar oy birliğiyle verilmiş, İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık tutulmuştur.
🏬 2022 değişikliği neyi getirdi?
6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun’a dayanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik 26/02/2016 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kararda aktarıldığına göre “ortak gelir” ve “ortak gider” kavramlarının tanımlanmamış olması uygulamada farklılıklara ve uyuşmazlıklara yol açmış, bu nedenle 18/08/2022 tarihli ve 31927 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmelikle şu değişiklikler yapılmıştır:
- Ortak gelir: Ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, ATM ve diğer gelirler ile avanslardan elde edilen her türlü gelir.
- Yönetim gideri: AVM’de fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler.
- m.11/2: Reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliği taşımayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için kiracı perakende işletmelerden bedel tahsil edilemez.
- m.11/6: Ortak gelir ve gider raporuna esas belgeler ile hizmet sözleşmelerinin birer örneği, talep hâlinde on beş gün içinde perakende işletmelere verilir.
- m.11/7: Bağımsız denetim gideri perakende işletmelerden tahsil edilemez.
- Geçici m.2: Mevcut sözleşmelerdeki reklam, pazarlama ve danışmanlık katılım payı hükümleri, sözleşme yenilenir veya süresi uzamış sayılırsa uygulanamaz.
📄 Yönetim şirketinin itirazları
Bir AVM’de yönetim şirketi sıfatıyla faaliyet gösteren davacı, değişikliklerin önemli bir kısmının iptalini istemiştir. Davacıya göre AVM’lerde kat mülkiyetinden farklı olarak bağımsız bölüm malikleri ve onların pay sahibi olduğu ortak alanlar yoktur; yapının tamamı tek malike aittir. Bu nedenle “ortak alandan elde edilen gelir” kavramı mülkiyet hakkına aykırıdır. Davacı ayrıca, yapı ruhsatında kiralanabilir alan olarak görünen bir yerin giyim mağazasına kiralandığında kira geliri, ATM’ye kiralandığında ortak gelir sayılmasının belirsizlik yarattığını ileri sürmüştür.
Yönetim gideri tanımındaki “fiilen çalışan” şartının hibrit çalışma modelini ve birden çok AVM’yi yöneten şirketlerin ortak personel kullanmasını engellediği; reklam ve pazarlama giderlerinin perakendecilerin cirosunu artırdığı ve sözleşmede kararlaştırılsa bile tahsilinin yasaklanmasının sözleşme serbestisine aykırı olduğu; hizmet sözleşmelerinin kiracılarla paylaşılmasının ticari sırları açığa çıkaracağı ve on beş günlük sürenin yetersiz kaldığı da dava dilekçesindeki itirazlar arasındadır.
Davalı Bakanlık ise ortak alan gelirlerinin malikler tarafından işletme geliri gibi kaydedildiğini, buna karşılık ortak giderlerin geniş yorumlanarak kiracılara yansıtıldığını, reklam ve danışmanlık giderlerinin zaman zaman kira bedeline yedirildikten sonra ayrıca istendiğini ve 2016’dan bu yana ortak giderlerle ilgili kırktan fazla idari yaptırım kararı alındığını savunmuştur.
⏸️ Konusu kalmayan iki düzenleme
Dava sürerken Yönetmelik iki kez daha değişmiştir. Geçici 2. maddenin birinci fıkrasının ikinci cümlesi ile ikinci fıkrası 25/02/2023 tarihli Yönetmelikle; “ortak gelir” tanımındaki “baz istasyonu” ibaresi ise 08/05/2025 tarihli Yönetmelikle yürürlükten kaldırılmıştır. Daire, bu kısımlar yönünden davanın konusuz kaldığını belirterek esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir.
Buna karşılık 11. maddenin 6. ve 7. fıkraları 2025 değişikliğiyle yeniden düzenlenmiş olsa da Daire, 6. fıkradaki cümleye eklenen ibarenin uyuşmazlığın esasını etkilemediğini, 7. fıkradaki cümlenin ise aynen korunduğunu belirterek bu hükümler hakkında esastan inceleme yapmıştır.
⚖️ Ortak gelir kimin? Gider–gelir bütünlüğü
Kararın merkezinde “ortak gelir” tanımı yer almaktadır. Davacı yalnızca tanımı dava konusu etmiş, ortak gelirlerin ortak giderlerin karşılanmasında kullanılacağını öngören 11. maddenin 8. fıkrasına itiraz etmemiştir. Daire, tanımın gelirin aidiyetine ilişkin örtülü bir düzenleme içerdiğini gözeterek davacının mülkiyet iddiasını yine de incelemiştir.
Daireye göre kanun koyucu, 6585 sayılı Kanun’un 11. maddesinde “ortak kullanım alanları” ve “ortak giderler” kavramlarını açıkça kullanmış ve perakende işletmelerin ortak giderlere katılımını benimsemiştir. Buradaki “ortak kullanım”, mülkiyete dayalı bir ayrımı değil, AVM’de bulunan herkesin ortak istifadesine sunulan alanları ifade eder. Bu alanlardan doğan gider ile gelir bir bütündür ve aynı rejime tabi olmalıdır. Sonuç olarak:
- Ortak giderleri karşılayan perakende işletmeler, ortak gelirlerin de sahibi olarak değerlendirilir.
- Ortak giderlere katılmayan AVM malikinin ortak gelirlerin sahibi sayılmasına hukuken olanak yoktur.
- Kiraya verilmemiş iş yerlerinin ortak giderini malik ödüyorsa, malik o oranda ortak gelirden pay alabilir.
Daire, aynı sonuca Yönetmelik’in ilk hâline karşı açılan davalarda da ulaşıldığını hatırlatmıştır: Daire’nin 17/09/2020 tarihli E.2016/1916, K.2020/3038 ve E.2016/1941, K.2020/3055 sayılı kararları İdari Dava Daireleri Kurulunca 23/09/2021 tarihinde onanmıştır. Ayrıca 26/01/2023 tarihli ve 7435 sayılı Kanun’la 6585 sayılı Kanun’un 11. maddesine eklenen dördüncü ve beşinci fıkralar, ortak gideri ve ortak geliri Yönetmelik’e paralel biçimde kanun düzeyinde tanımlamıştır. Bu fıkralar halen yürürlüktedir.
“Fiilen çalışan bordrolu personel” şartı da hukuka uygun bulunmuştur. Daireye göre amaç, birden çok AVM’yi yöneten şirketlerde personelin hangi AVM’ye ait sayılacağı ve ücretinin hangi AVM’nin ortak gideri olacağı konusundaki belirsizliği gidermektir; 4857 sayılı İş Kanunu’nun 9. maddesi de sözleşme serbestisinin kanunla veya kanunun verdiği yetkiyle sınırlanabileceğini kabul etmektedir.
📢 Reklam, pazarlama, danışmanlık ve bağımsız denetim
Değişiklikten önce pazarlama ve yönetim gibi “ortak faydaya yönelik” hizmetler için katılım payı, sözleşmede yazılı olmak şartıyla istenebiliyordu. Daire, uygulamada ortak gider niteliği taşımayan ve AVM faaliyetiyle doğrudan ilgisi bulunmayan giderlerin çeşitli adlar altında tahsil edildiğinin tespit edildiğini belirtmiştir. Kira ilişkisinin güçsüz tarafı olan perakende işletmelere orantısız mali yük bindirilmesini ve hakkın kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla getirilen 11. maddenin 2. fıkrası hukuka ve kamu yararına uygun bulunmuştur. Bu kural da 7435 sayılı Kanun’la 6585 sayılı Kanun’un 11. maddesinin dördüncü fıkrasına aynen alınmıştır.
Belgelerin kiracılara verilmesine ilişkin 6. fıkra bakımından Daire şu tespitleri yapmıştır:
- Yönetim personeli ve özel güvenlik görevlisi gibi çalışanlarla yapılan hizmet sözleşmeleri ve ortak gelir–gider bilgileri ticari sır kapsamında değildir.
- Bu bilgiler kişisel veri niteliği taşısa da 6698 sayılı Kanun’un 5. maddesinde sayılan (ç), (e) ve (f) bentleri kapsamında açık rıza olmadan işlenebilir.
- Bağımsız denetim yapılması, perakende işletmelerin belgeleri inceleme menfaatini ortadan kaldırmaz.
- Belgeler elektronik ortamda da iletilebileceğinden on beş günlük süre makul ve ölçülüdür.
Bağımsız denetim gideri ise AVM yönetiminin kendi işlemlerinin denetlenmesi için yapılan, işletmeye ait bir gider kalemi kabul edilmiştir. Ortak gider tanımında yer almayan bu giderin kiracılara yüklenmemesi hukuka uygun bulunmuştur. AVM kiralarıyla ilgili farklı bir uyuşmazlık için AVM destek bedeli ödenmezse fesih yazısına bakılabilir.
🗣️ Savcı farklı düşündü
Danıştay Savcısı, Yönetmelik çıkarıldığı tarihte dayanak Kanun’da ortak gelire ilişkin bir yetki bulunmadığını, AVM’nin tek malike ait bir işletme olduğunu ve ortak alan gelirinin “ortaklığından” söz edilemeyeceğini belirterek ortak gelir ve yönetim gideri tanımlarının, reklam giderine ilişkin yasağın, belge paylaşımı kuralının ve geçici 2. maddenin ikinci fıkrasının iptalini önermiştir. Tetkik hâkimi ise kısmen karar verilmesine yer olmadığı, kısmen ret yönünde görüş bildirmiştir. Daire, duruşmalı yaptığı incelemede tetkik hâkiminin yaklaşımıyla aynı sonuca ulaşmıştır.
Bedesten’de aynı tarihte Danıştay 10. Dairesince verilmiş ve aynı Yönetmelik değişikliğine yönelen çok sayıda benzer karar bulunmaktadır.
❓ Sık sorulanlar
Kararda kat mülkiyeti hükümleri neden tartışıldı?
Davacı, AVM’lerde kat mülkiyetindeki gibi bağımsız bölüm malikleri ve onların pay sahibi olduğu ortak yerler bulunmadığını savunmuştur. Daire ise 6585 sayılı Kanun’daki “ortak kullanım alanı” kavramının mülkiyete değil kullanım amacına dayandığını kabul ederek gelir ve giderin birlikte değerlendirilmesi gerektiği sonucuna varmıştır.
Yönetmelikteki hükümler şimdi kanunda da yer alıyor mu?
Kararda belirtildiği üzere 7435 sayılı Kanun’la 6585 sayılı Kanun’un 11. maddesine eklenen fıkralar ortak gideri, ortak geliri ve reklam, pazarlama, danışmanlık giderlerinin tahsil edilemeyeceğini kanun düzeyinde düzenlemiştir. Madde metni mevzuat.gov.tr’de bu hâliyle yer almaktadır.
TBK 341 bu kararla nasıl ilişkilendirildi?
Daire, ilgili mevzuat bölümünde Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesini aktarmıştır. Bu hükme göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır; davalı idare de belge paylaşımı kuralını savunurken bu hükme dayanmıştır.
Karar kesinleşti mi?
Karar metninde, tebliğden itibaren otuz gün içinde Danıştay İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolunun açık olduğu belirtilmiştir. Temyiz edilip edilmediği ve temyiz sonucu kararda yer almamaktadır.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim kanalları iletişim sayfasında, diğer kararlar Emsal Kararlar arşivinde bulunmaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Danıştay 10. Dairesinin Bedesten üzerinden yayımlanan ilk derece kararından derlenmiştir. Karara karşı İdari Dava Daireleri Kuruluna temyiz yolu açık olup kararın kesinleşip kesinleşmediği bilinmemektedir. Değerlendirme, Yönetmelik hükümlerinin iptali istemine ilişkindir; somut bir kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda sözleşme hükümleri ve olayın özellikleri farklı sonuçlara yol açabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
