Denizin doldurulmasıyla kazanılan alanlar tapuya tescil edilemez; Anayasa’ya göre kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Ancak bu alanlarda Hazineden alınan kullanma izniyle liman, rıhtım ve benzeri tesisler kurulabilmekte, bu tesisler on yıllarca işletilebilmektedir. Mülkiyeti olmayan bir yer üzerindeki yapı için emlak vergisi kimden istenir? Vergi geçmişe dönük olarak, yapının ruhsat aldığı yıllardan başlanarak tarh edilebilir mi? Danıştay Dokuzuncu Dairesi, Kocaeli’deki bir deniz dolgu alanında inşa edilen rıhtım için açılan davada bu iki soruyu birlikte yanıtlamıştır.
Danıştay 9. Dairesi, 16.09.2025 tarihli ve E.2023/8340, K.2025/3428 sayılı kararıyla, kullanım izniyle rıhtım inşa edip işleten şirketin bina vergisi bakımından “malik gibi tasarruf eden” sıfatıyla mükellef olduğunu kabul etmiş; ancak yapı kullanma izninden önceki yıllar için yoklama veya tespit bulunmadan yapılan tarhiyatı hukuka aykırı bularak kararı kısmen bozmuştur. Karar oybirliğiyle ve kesin olarak verilmiştir.
🌊 Olay: Hazine izniyle deniz dolgusunda rıhtım
Davacı liman işletmesi şirketi ile Hazine (Kocaeli Defterdarlığı Millî Emlak Müdürlüğü) arasında Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki alanlara ilişkin birden fazla kullanma izin sözleşmesi imzalanmıştır. Danıştay kararında yer alan bilgilere göre:
| Sözleşme tarihi | Kapsam | Süre |
|---|---|---|
| 19.11.1998 | 51.875 m² dolgu alanında yükleme ve boşaltma | 29 yıl |
| 27.02.2008 | 230.557 m² deniz ve dolgu alanında, projesine uygun 107.737 m² tesis yapılması ve işletilmesi | 20.11.2027’ye kadar |
| 30.03.2018 | 19.994,28 m² dolgu alanında liman hizmet sahası tesisleri yapılması ve işletilmesi | 21.10.2031’e kadar |
Sözleşmeler, izin sahibinin alanları kiraya verebileceğini ve süre sonunda tüm yapı ve tesisleri sağlam ve işler durumda Hazineye teslim edeceğini öngörmektedir. Belediye rıhtım yapısı için 27.07.2011 ve 23.03.2016 tarihli yapı ruhsatlarını, yapının tamamlanması üzerine de 22.06.2016 tarihli yapı kullanma izin belgesini düzenlemiştir. Belediye ayrıca rıhtım alanının yönetim, kullanım ve işletme hakkının 15.09.2016 tarihli sözleşmeyle bir lojistik şirketine devredildiğini beyan etmiştir.
Belediye, şirketi malik gibi tasarruf ettiğinden bahisle beyana çağırmış; beyan verilmemesi üzerine 04.08.2021 tarihli yoklama ve yapı ruhsatlarını esas alarak emlak bildirimleri düzenlemiş ve 2012–2021 yılları için emlak (bina) vergisi ile taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına ait katkı payı tarh etmiştir.
🔁 Vergi mahkemesi ile bölge idare mahkemesinin ayrışması
Vergi mahkemesi davayı kabul etmiştir. Gerekçeye göre dolgu alanları özel mülkiyete konu olamaz, tapu kayıtları yoktur; şirketin bu alanlar üzerinde mülkiyet, intifa veya irtifak hakkı bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi niteliğindeki kullanma izinleri ise şirketin malik gibi tasarruf ettiğini göstermez.
Bölge idare mahkemesi vergi dava dairesi ise istinaf başvurusunu kabul ederek kararı kaldırmış ve davayı reddetmiştir. Daireye göre kullanma izin sözleşmeleri şirketi üst hakkı sahibi yapmaktadır; Türk Medeni Kanunu uyarınca üst hakkına dayanılarak inşa edilen yapıların mülkiyeti hak sahibine ait olduğundan şirket, Emlak Vergisi Kanunu’nun 3. maddesi kapsamında malik sıfatıyla bina vergisinin mükellefidir.
Temyiz aşamasında şirket; alanın özel mülkiyete konu olamayacağını, kira sözleşmesinin mükellefiyete dayanak olamayacağını, 2012–2014 yıllarının zamanaşımına uğradığını, iskân öncesinde natamam olan yapı için 2012–2016 yıllarında vergi tarh edilemeyeceğini, rayiç değerlerin yüksek hesaplandığını ve alanın umuma tahsisli olması nedeniyle EVK 4/j uyarınca muaf olduğunu ileri sürmüştür. Danıştay Tetkik Hâkimi temyiz isteminin kabulü gerektiği görüşünü bildirmiştir.
🏗️ Mükellef kim? EVK m.3’teki üçlü sıralama
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 3. maddesine göre bina vergisini binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenler öder. Kanunun 2. maddesi de bina kavramını geniş tutar: yapıldığı madde ne olursa olsun, karada veya su üzerindeki sabit inşaatın hepsi bina sayılır.
Danıştay, Anayasa’nın 43. maddesi, 3621 sayılı Kıyı Kanunu, Türk Medeni Kanunu’nun 715. maddesi ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerini birlikte değerlendirmiştir. Buna göre deniz doldurularak elde edilen alan kimsenin mülkiyetinde değildir, tescil edilemez ve özel mevzuatı içinde kendine özgü bir hukuki rejime tabidir.
Daire bu noktada bölge idare mahkemesinin “üst hakkı sahibi = malik” kurgusunu benimsememiş, sonuca başka bir yoldan ulaşmıştır. Karara göre yetkili idarenin verdiği izin kapsamında deniz dolgu alanında sabit olarak inşa edilen ve emlak vergisinin konusuna giren yapıların;
- davacı tarafından inşa edilmesi,
- uzun süreler boyunca kullanılması,
- işletilmesi ve
- kiraya verilmesi
nedeniyle davacı bu yapılar üzerinde malik gibi tasarruf etmektedir ve bina vergisi yönünden bu sıfatla mükelleftir. Muafiyet iddiası bakımından ise umuma tahsise ilişkin şartların varlığını gösteren, hukuken dikkate alınabilecek bir bilgi ve belge sunulmadığı belirtilmiştir.
Böylece 2017–2021 yıllarına ilişkin tarhiyat, bölge idare mahkemesi kararının bu kısmı “sonucu itibarıyla” isabetli görülerek, Danıştay’ın kendi gerekçesiyle onanmıştır.
⏳ Vergilendirilebilir dönem: iskân öncesi yıllar
Kararın ikinci ve uygulamada belki daha belirleyici kısmı, verginin hangi yıldan itibaren istenebileceğine ilişkindir. Danıştay, Emlak Vergisi Kanunu’nun iki hükmünü birlikte okumuştur:
- EVK m.33/1: Yeni bina inşa edilmesi vergi değerini tadil eden sebeplerdendir.
- EVK m.11/1-b: Vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi gereken hâllerde vergi, sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayında tarh ve tahakkuk ettirilir.
Belediye, 2021 yoklamasından sonra yapı ruhsatlarını ve yapı kullanma izin belgesini esas alarak geçmişe dönük biçimde 2012–2016 yıllarını da vergilendirmiştir. Danıştay’a göre ise yapı kullanma izninin verildiği 22.06.2016 tarihinden önce yapının tamamlanarak kullanılmaya başlandığına dair idarece yapılmış bir yoklama, tespit veya hukuken dikkate alınabilecek bir veri bulunmamaktadır. Bu durumda vergi, iskân belgesi yılı olan 2016’yı takip eden 2017 yılından itibaren tarh edilebilir.
Daire, 2012–2015 yıllarına ait vergilerin tarh zamanaşımına uğradığının açık olduğunu da belirtmiş ve 2012–2016 yıllarına ilişkin vergi ile katkı payında hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varmıştır. Kararda ayrıca, bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zamanaşımının bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından başlayacağını düzenleyen EVK m.40 ile VUK m.114’teki beş yıllık tarh zamanaşımı hükmü de ilgili mevzuat arasında aktarılmıştır.
🧾 Kararın sonucu
| Dönem | Danıştay’ın kararı | Dayanak |
|---|---|---|
| 2017–2021 | Gerekçe değiştirilerek onama | Şirket, yapılar üzerinde malik gibi tasarruf eden sıfatıyla mükelleftir; muafiyet belgelenmemiştir. |
| 2012–2016 | Bozma | İskân öncesi kullanım tespit edilmemiştir; vergi 2017’den itibaren istenebilir. |
Temyiz istemi kısmen kabul, kısmen gerekçeli olarak reddedilmiş; bozulan kısım hakkında yeniden karar verilmek üzere dosya bölge idare mahkemesine gönderilmiştir. Aleyhe onanan kısım üzerinden nispi harç alınmasına hükmedilmiştir.
✅ Kararın ortaya koyduğu kurallar
- Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki deniz dolgu alanında, idarenin izniyle inşa edilen sabit yapılar Emlak Vergisi Kanunu anlamında bina vergisinin konusuna girer.
- Arazi üzerinde mülkiyet veya intifa hakkı bulunmaması, mükellefiyeti ortadan kaldırmaz; yapıyı inşa eden, uzun süre kullanan, işleten ve kiraya veren kişi “malik gibi tasarruf eden” sıfatıyla mükellef olabilir.
- Rıhtım ve iskeleler için EVK 4/j’deki muafiyet, umuma tahsisin belgelenmesine bağlıdır; bu yönde belge sunulmaması muafiyet iddiasını sonuçsuz bırakmıştır.
- Yeni inşa edilen bina için vergi, vergi değerini tadil eden sebebin gerçekleştiği yılı izleyen yıldan itibaren istenebilir; iskân öncesinde kullanım başladığı ileri sürülüyorsa bunun idarece tespit edilmiş olması gerekir.
- Yapı ruhsatı tarihi tek başına binanın tamamlandığını ve kullanılmaya başlandığını göstermez.
🗂️ Hangi belgeler belirleyici oldu?
Kararın gerekçesi incelendiğinde uyuşmazlığın iki farklı soru için iki farklı belge grubuna dayandığı görülür:
- Mükellefiyet için: Kullanma izin sözleşmelerinin içeriği (tesis yapma ve işletme yetkisi, kiraya verme imkânı, süre sonunda Hazineye teslim yükümlülüğü), yapı ruhsatları ve idarenin işletme hakkının üçüncü bir şirkete devredildiğine ilişkin beyanı. Bu belgeler, yapı üzerindeki fiilî hâkimiyetin derecesini göstermiştir.
- Vergilendirme dönemi için: Yapı kullanma izin belgesinin tarihi ve idarenin geçmiş yıllara ilişkin yoklama veya tespitinin bulunup bulunmadığı. İdare, iskân öncesi kullanım için bir tespit ortaya koyamadığından, 2016 öncesi yıllara ilişkin tarhiyat dayanaksız kalmıştır.
- Muafiyet için: Rıhtımın umuma tahsis edildiğinin ilgili Bakanlıkça kabul edildiğine dair belge. Dosyada bu nitelikte bir belge bulunmadığı belirtilmiştir.
Emlak vergisi ile mülkiyet ilişkisinin farklı görünümleri serideki intifa hakkı bedelinin kira sayılmaması ve satın alınan dairede imar para cezası yazılarında da incelenmiştir.
❓ Soru – cevap
Danıştay şirketi üst hakkı sahibi olarak mı kabul etti?
Hayır. Bölge idare mahkemesi şirketi üst hakkı sahibi sayarak malik sıfatıyla mükellef görmüştü. Danıştay ise alanın kimsenin mülkiyetinde olmadığını ve kendine özgü bir hukuki rejime tabi bulunduğunu belirtmiş; mükellefiyeti, yapıyı inşa eden, uzun süre kullanan, işleten ve kiraya veren şirketin “malik gibi tasarruf eden” konumuna dayandırmıştır. Bu nedenle 2017–2021 yıllarına ilişkin kısım gerekçe değiştirilerek onanmıştır.
Ruhsat 2011’de alınmışken vergi neden 2017’den itibaren istenebildi?
Danıştay’a göre yeni bina inşası vergi değerini tadil eden bir sebeptir ve vergi, sebebin meydana geldiği yılı izleyen yıldan itibaren tarh edilir. Yapı kullanma izin belgesi 22.06.2016’da verilmiş; idare, yapının bu tarihten önce tamamlanıp kullanılmaya başlandığını gösteren bir yoklama veya tespit sunamamıştır. Bu nedenle vergi 2017 yılından itibaren istenebilir kabul edilmiştir.
Rıhtımlar emlak vergisinden muaf değil mi?
EVK 4/j, umuma tahsis edildiği ilgili Bakanlıkça kabul edilen rıhtım, iskele, dalgakıran ve bunların mütemmimlerini daimi muafiyet kapsamında sayar. Muafiyet bu kabule bağlıdır. Somut dosyada muafiyet koşullarının varlığına ilişkin hukuken dikkate alınabilecek bir belge sunulmadığı için iddia kabul görmemiştir.
Bozma kararından sonra dosyada ne olacak?
Bozulan 2012–2016 yıllarına ilişkin kısım hakkında yeniden karar verilmek üzere dosya bölge idare mahkemesi vergi dava dairesine gönderilmiştir. 2017–2021 yıllarına ilişkin kısım ise Danıştay kararıyla kesinleşmiştir; karar kesin olarak verilmiştir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim sayfası üzerinden ulaşım bilgilerine, Emsal Kararlar arşivinden serinin diğer yazılarına erişilebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; özet, Danıştay Dokuzuncu Dairesinin resmî içtihat sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Karar, belirli bir deniz dolgu alanındaki rıhtım yapısına ve dosyadaki sözleşme, ruhsat ve yoklama belgelerine dayanmaktadır. Emlak vergisi mükellefiyeti, muafiyet ve zamanaşımı değerlendirmesi; taşınmazın hukuki rejimine, izin sözleşmelerinin içeriğine ve idarenin yaptığı tespitlere göre her dosyada farklı sonuç doğurabilir. Yazı kullanılarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
