Çorak bir arazi, imar planında enerji üretim ve iletim tesisleri alanı olarak gösterilmiştir. Bir yerel idare bu araziyi ihaleyle 25 yıllığına bir enerji şirketine kiralar; şirket lisanssız güneş enerjisi santrali kurmak için çalışmaya başlar. Birkaç ay sonra, aynı koordinatların daha önce başka bir şirketin ön lisans başvurusunda Enerji Piyasası Düzenleme Kurumuna (EPDK) bildirildiği ortaya çıkar ve santral projesi teknik olarak ilerleyemez. Kiracı sözleşmeyi feshederek masraflarını ister. Sorulan soru basittir ama cevabı kira hukukunun temel bir ayrımına dayanır: Kiracının alamadığı izin, kiralananın ayıbı mıdır, yoksa tacir olan kiracının kendi işletme riski mi?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 05.05.2026 tarihli ve E.2025/5058, K.2026/2762 sayılı kararıyla, bozmaya uyularak verilen ret kararına yönelik kiracı şirketin temyiz itirazlarını reddetmiş; yalnızca davalı idare lehine hükmedilen vekâlet ücretini maktu yerine nispi olarak düzeltip kararı oy birliğiyle düzelterek onamıştır.
☀️ Kiralanan arazi ve ortaya çıkan çakışma
Karar metninde aktarılan dava dilekçesine göre, imar planında enerji üretim ve iletim tesisleri alanı olarak planlanan ve davalı idareye ait parseller, ihale sonucunda 13.04.2015 tarihli ve 25 yıl süreli bir sözleşmeyle davacı şirkete kiralanmıştır. Şirket, lisanssız güneş enerjisi tesisi için çalışmalara başlamış; ancak alanın daha önce başka bir şirket tarafından EPDK’ya ön lisans başvurusu kapsamında bildirildiğini öğrenmiştir.
Dilekçede aktarılan süreç şöyledir:
- 26.11.2015: Kiracı, yer teslimi yapılmamış sayılarak kira başlangıcının ve ödemelerin koordinat çakışması giderilene kadar dondurulmasını, ödenen bedellerin sonraki dönemlere sayılmasını idareden istemiştir.
- 10.02.2016: Başvuru tekrarlanmıştır.
- 28.06.2016: EPDK, ön lisans başvurusuna konu alanlarda yapılacak lisanssız başvuruların teknik değerlendirmelerinin olumsuz olacağını, koordinat revizyonunun mümkün olmadığını ve bağlantı görüşlerinin iptal edileceğini idareye bildirmiştir.
- 06.09.2016: Kiracı, ihtarnameyle kira sözleşmesini feshetmiş ve masraflarının ödenmesini istemiştir.
Dava, sözleşmenin imzalanması ve sürdürülmesi için yapıldığı ileri sürülen 294.880,00 TL masrafın yasal faiziyle tahsili istemiyle, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak açılmıştır. Kiracıya göre idare, aynı koordinatlarda kalan taşınmazı bu durumu bilmesi gerekirken kiraya vermiş ve zarar idarenin kusuruyla doğmuştur. Dava değeri yargılama sırasında ıslahla 1.288.819,79 TL’ye yükseltilmiştir.
🏛️ İdarenin savunması
Davalı idare sorunu kendisinin yaratmadığını savunmuştur. Savunmaya göre dava dışı şirket, bir yarışmaya girerken arazinin koordinatlarını idarenin bilgisi ve izni dışında EPDK’ya bildirmiş; bu bildirim yalnız kiracıları değil, idarenin aynı alanda kendi santralini kurma projesini de etkilemiştir. İdare, durumu öğrenince kiracıları bilgilendirdiğini, çakışmanın giderilmesi için toplantılar yapıldığını, mutabakat metinleri hazırlandığını, il genel meclisince kira sözleşmesinin dondurulması yönünde karar alındığını ve bu süreçte kira bedeli tahsil edilmediğini belirtmiştir.
İdareye göre asıl haksız fiil dava dışı şirkete aittir; kiracının fesih hakkı bulunmamaktadır ve haksız feshin sonuçları kiracıya aittir.
🔁 Dört aşamalı yargılama
Dosya, sonuca ulaşana kadar iki kez Yargıtay’a gitmiştir:
- İlk derece (08.03.2022): Sulh hukuk mahkemesi, aynı yer için iki farklı kira sözleşmesinin bulunduğunu, sözleşmenin baştan itibaren amaca uygun kullanımının yer çakışması nedeniyle imkânsız olduğunu, idarenin çakışmayı bildiğini ve kusurlu olduğunu kabul etmiştir. İşlemi sözleşmeden dönme olarak nitelendiren mahkeme, yalnız menfi zararın istenebileceğini belirterek bilirkişi ek raporuna göre davayı kısmen kabul etmiş ve 271.927,66 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle tahsiline karar vermiştir.
- İstinaf (23.02.2023): Bölge adliye mahkemesi istinaf başvurularını esastan reddetmiştir.
- İlk bozma (18.09.2024): Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinde kiraya verenin kiracının faaliyetine ilişkin resmî izin ve belgeler bakımından sorumluluk aldığına dair bir hüküm bulunmadığını, kiralananın niteliklerinden kaynaklanan bir ayıp olmadığını, tacir kiracının dava dışı şirketin lisans başvurusu nedeniyle izin alamamasının kendi işletme riski içinde kaldığını belirterek davanın reddi gerektiği gerekçesiyle kararı bozmuştur.
- Bozmaya uyma ve son temyiz (05.05.2026): İlk derece mahkemesi bozmaya uyarak davayı reddetmiş; Daire, kiracının temyiz itirazlarını reddetmiş ve yalnız vekâlet ücretini düzeltmiştir.
Son kararda Daire, ilk derece mahkemesinin uyulan bozma ilamındaki hukuki esaslara göre karar verdiğini, bozmanın kapsamı dışında kalıp kesinleşen yönlere ilişkin sebeplerin artık incelenemeyeceğini belirtmiştir. Bu nedenle kiracının “hukuki ayıp” iddiası son aşamada yeniden tartışılmamış; sonucu belirleyen, 2024 tarihli bozma kararındaki değerlendirme olmuştur.
⚖️ Hukuki ayıp mı, işletme riski mi?
Kiracı temyiz dilekçesinde, uyuşmazlığın taşınmazın fiziki durumundan değil, kiralanan üzerinde önceden yapılmış lisans başvurusundan doğan kamu hukuku kaynaklı bir kısıtlamadan kaynaklandığını, bu engelin sözleşme tarihinde var olmasına rağmen açıklanmadığını ve bunun 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 305. maddesi kapsamında açık bir hukuki ayıp olduğunu ileri sürmüştür.
Kanun bakımından çerçeve şöyledir. TBK m.301’e göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. TBK m.305 ise kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi hâlinde kiracının ayıpların giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebileceğini; önemli ayıp durumunda fesih hakkının saklı olduğunu düzenler.
Daire’nin bozma kararında esas aldığı ayrım, “amaçlanan kullanım” kavramının sınırına ilişkindir:
- Sözleşmede kiralananın arsa niteliğinde olduğu ve güneş enerjisi iletim ve üretim tesis alanı olarak kullanılacağı belirtilmiştir; kiralanan bu niteliğiyle kullanım amacına uygun durumdadır.
- Kiralananın kendi niteliklerinden kaynaklanan bir ayıp tespit edilmemiştir.
- Sözleşmede kiraya verenin, kiracının faaliyeti için gerekli resmî izin ve belgeler bakımından sorumluluk üstlendiğine dair bir hüküm yoktur.
- İzin alınamaması, enerji üretim alanında faaliyet gösteren dava dışı bir şirketin lisans başvurusundan kaynaklanmıştır; bu durum tacir kiracının işletme riski içinde değerlendirilmiştir.
Kararın vardığı sonuç, kiraya verenin teslim borcunu taşınmazın kendisine ilişkin bir yükümlülük olarak okumakta; kiracının yürüteceği faaliyetin idari izin süreçlerini ise sözleşmede açıkça üstlenilmedikçe kiraya verenin sorumluluk alanına almamaktadır. İlk derece mahkemesinin ilk kararındaki “çifte kiralama ve idarenin bilgisi” vurgusu, bozma kararından sonra belirleyici olmaktan çıkmıştır. Kiracının fesih hakkını ve tazminatı farklı bir zemine dayandırdığı başka bir dosya için sitedeki AVM geliştirme bedeli ve kiracının haklı feshi yazısı karşılaştırma imkânı sunar.
🧭 Basiretli tacir ölçüsü
Bozmaya uyan ilk derece mahkemesi, gerekçesine bir unsur daha eklemiştir: Enerji üretim faaliyetinde bulunacak olan davacı, kira sözleşmesinin kurulmasından önce 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 18. maddesinin gerektirdiği özeni göstermemiş, faaliyet alanı yönünden yeterli inceleme ve araştırma yapmamıştır. TTK m.18/2’ye göre her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir.
Kiracı bu noktaya özellikle itiraz etmiştir. Temyiz dilekçesine göre tacirin basiret yükümlülüğü, kamu otoritelerinin dahi bilmediği ileri sürülen gizli kamu hukuku kısıtlamalarını öngörmeyi kapsamaz; kiracı taşınmazı idarenin ihale şartlarına ve güven verici beyanlarına dayanarak kiralamıştır. Daire bu itirazları, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşen yönlere ilişkin olduğu gerekçesiyle ayrıca tartışmamıştır.
Dosyada iki taraf da aynı üçüncü kişinin eyleminden etkilenmiştir. Karar, bu durumda riskin sözleşmede kimin üzerine bırakıldığına bakmış; açık bir taahhüt bulunmadığından sonucu kiracının aleyhine kurmuştur. Kiralananın amaca uygunluğunun tartışıldığı farklı bir uyuşmazlık için çevre inşaatı nedeniyle kira indirimi kararına da bakılabilir.
🧾 Vekâlet ücretindeki düzeltme
Kararın ikinci bölümü davalı idarenin temyizine ilişkindir. İlk derece mahkemesi davayı reddederken idare lehine maktu vekâlet ücreti olarak 18.000,00 TL’ye hükmetmiştir. Daire, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 13. maddesine göre konusu para olan veya para ile değerlendirilebilen davalarda ücretin, maktu ücretlerin altında kalmamak kaydıyla nispi olarak belirleneceğini; davanın reddi hâlinde reddedilen değer üzerinden hesaplanacağını hatırlatmıştır.
Dava değeri ıslahla 1.288.819,79 TL’ye yükseltildiğinden, reddedilen bu değer üzerinden nispi ücrete hükmedilmesi gerekmiştir. Hata yeniden yargılama gerektirmediğinden Daire, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/2. maddesini uygulamıştır. Bu hüküm, esas yönünden kanuna uygun olup kanunun olaya uygulanmasında hata edilen ve yeniden yargılamaya ihtiyaç duyulmayan hâllerde Yargıtay’a kararı düzelterek onama imkânı verir. Hüküm fıkrasının 6. bendindeki 18.000,00 TL çıkarılmış, yerine 192.434,77 TL yazılmıştır.
Bakiye temyiz harcı davacıya yükletilmiş, davalının peşin yatırdığı temyiz karar harcının istek hâlinde iadesine karar verilmiştir.
💬 Okuyuculardan gelebilecek sorular
Kiracının faaliyet izni alamaması kiralananın ayıbı sayılır mı?
Bu kararda sayılmamıştır. Daire, kiralananın sözleşmede belirtilen arsa niteliğiyle kullanım amacına uygun olduğunu, niteliğinden kaynaklanan bir ayıp bulunmadığını ve kiraya verenin resmî izinler için sözleşmede sorumluluk üstlenmediğini esas almıştır. Sözleşme hükümleri farklı olan dosyalarda değerlendirme değişebilir.
İlk derece mahkemesi neden önce kiracıyı haklı bulmuştu?
Mahkeme ilk kararında aynı yer için iki ayrı kira sözleşmesi bulunduğunu, idarenin yer çakışmasını bildiğini ve sözleşmenin baştan itibaren amaca uygun kullanılamadığını kabul ederek menfi zarar olarak 271.927,66 TL’ye hükmetmişti. Bu karar 2024 tarihli bozma ile ortadan kalkmıştır.
Son kararda hukuki ayıp iddiası neden yeniden incelenmedi?
İlk derece mahkemesi bozmaya uymuştur. Daire, uyulan bozma ilamındaki esaslara göre karar verildiğini ve bozma kapsamı dışında kalarak kesinleşen yönlere ilişkin sebeplerin artık incelenemeyeceğini belirterek kiracının itirazlarını reddetmiştir.
Vekâlet ücreti neden bu kadar arttı?
Dava para alacağına ilişkin olduğundan ve ıslahla 1.288.819,79 TL’ye yükseltilen değer reddedildiğinden, Tarife’nin 13. maddesi uyarınca nispi ücret uygulanmıştır. Daire, maktu 18.000,00 TL yerine 192.434,77 TL yazarak kararı düzelterek onamıştır.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında, diğer içtihatlar ise Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Olaylara ilişkin anlatım, karar metninde aktarılan dava dilekçesi, cevap dilekçesi, ilk derece mahkemesi kararları ve temyiz sebeplerine dayanır; taraf şirketlerin kimliği kaynakta anonimdir. 2024 tarihli bozma kararının tam metni incelenen kararda yer almamakta, yalnız özeti aktarılmaktadır. Kanun hükümlerine ilişkin açıklamalar bilgi amacıyla eklenmiştir. Sözleşme hükümleri ve izin süreçleri farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
