Satış İlanında Yıkım Hatası – Yargıtay 12. HD 2026/4068
Bir taşınmazın icra yoluyla satışında alıcı adaylarının önündeki tek resmî tanıtım metni, elektronik satış portalında yayımlanan ilan ve satış şartnamesidir. İlanda “yıkım kararı” ifadesi geçiyorsa, çoğu yatırımcı ya ihaleden uzak durur ya da teklifini buna göre düşürür. Peki ilan, yapının tamamı yıkılacakmış gibi bir izlenim veriyorsa ve belediye kararı aslında yalnız bazı kaçak eklentileri kapsıyorsa ne olur? Borçlu, bu hatayı ihaleden önce şikâyet etmediyse ihalenin feshi aşamasında artık ileri süremez mi?
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 04.06.2026 tarihli ve E.2026/2492, K.2026/4068 sayılı kararıyla bu sorulara açık bir cevap vermiştir: Satış ilanındaki esaslı hata talep ve talibi azaltan bir durumdur, ihalenin feshi sebebidir ve borçlunun bunu ihaleden önce şikâyet etmemiş olması ihalenin feshi şikâyetinde ileri sürülmesine engel değildir. Daire, yıkım kararının taşınmazın tamamını kapsayıp kapsamadığını araştırmadan verilen ret kararını oy birliğiyle bozmuştur. Kararda ayrıca, işin esasına girilerek şikâyet reddedildiğinde İİK m.134 uyarınca para cezası konusunda mutlaka bir hüküm kurulması gerektiği de vurgulanmıştır.
🏚️ İlanda yazan cümle ve borçluların itirazı
Dosyaya konu taşınmaz, İstanbul’da Boğaziçi öngörünüm alanında yer alan ve tapuda “arsa” olarak kayıtlı bir parseldir. Satış şartnamesine ve satış ilanına göre parsel üzerinde bodrum, zemin, bir normal kat ve çatı katından oluşan tripleks bir ev bulunmaktadır. İlanda ayrıca, taşınmazın Boğaziçi öngörünüm alanında bulunması nedeniyle tapu kaydının beyanlar hanesinde Boğaziçi İmar Müdürlüğü tarafından tesis edilmiş bir yıkım kararı belirtmesi bulunduğu yazılmıştır.
Şikâyetçi borçlular, ihalenin feshi talebinde başka fesih sebeplerinin yanında bu ifadeye itiraz etmiştir. İddialarına göre taşınmazın tamamı üzerinde bir yıkım kararı varmış gibi satış yapılmıştır; oysa büyükşehir belediyesinin düzenlediği yapı tatil tutanağı yalnız asansöre ve villanın sundurma tadilatına ilişkindir. Borçlular, ihaleye konu yapının üç katlı ve boğaz manzaralı bir villa olduğunu, villa hakkında yıkım kararı bulunmadığını, ilandaki bu yanıltıcı bilginin ihaleye katılımı azalttığını ve ihale bedelinin düşük kalmasına yol açtığını ileri sürmüştür.
Karar metninde aktarılan resmî belgeler de tabloyu netleştirmektedir. 14.09.2022 tarihli yapı tatil tutanağında, yapı kayıt belgesi bulunan zemin, bir normal kat ve çatı katlı yapıda iç ve dış esaslı tadilat yapıldığı ve yapıya bitişik asansör eklendiği tespit edilmiştir. Büyükşehir belediye encümeninin 18.01.2023 tarihli kararında ise bu tutanakla tespit edilen aykırılıkların 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nun 13. maddesine göre yıktırılmasına karar verilmiştir. Encümen kararı, satış ilanında yer almamıştır.
⚖️ İcra mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi ne dedi?
İstanbul 18. İcra Hukuk Mahkemesi (17.04.2025, E.2024/534, K.2025/238) ihalenin feshi talebini reddetmiştir. Borçluların istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi (29.12.2025, E.2025/1895, K.2025/3238) istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir. Karar metninde ret gerekçesi ayrıntılı aktarılmamıştır; bozma gerekçesinden, yıkım kararının kapsamının araştırılmadığı ve para cezası hakkında hüküm kurulmadığı anlaşılmaktadır.
🔎 Dairenin iki gerekçesi
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, borçluların temyiz itirazlarını kabul etmiş ve kararını iki ayrı dayanağa oturtmuştur.
- Eksik inceleme: İlanda yıkım kararı bulunduğu yazılmış, fakat encümen kararı yalnız tutanakla tespit edilen aykırılıkların yıktırılmasına ilişkindir ve ilanda yer almamıştır. Bu nedenle verilen yıkım kararının taşınmazın tamamını kapsayıp kapsamadığının araştırılması ve bu hususun ihaleye talep ve talibi etkileyip etkilemediğinin tespit edilmesi gerekir.
- Para cezası (kabule göre): İİK m.134/5-3 uyarınca icra mahkemesi işin esasına girerek talebi reddederse, ihalenin feshini isteyeni ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Bu hüküm emredici ve kamu düzenine ilişkindir; re’sen uygulanır.
Sonuç olarak Daire, HMK m.373/1 uyarınca İstanbul BAM 21. Hukuk Dairesinin kararını kaldırmış, İstanbul 18. İcra Hukuk Mahkemesinin kararını bozmuş ve dosyayı ilk derece mahkemesine göndermiştir. Karar oy birliğiyle verilmiştir.
📋 Esaslı hata ölçütü: talep ve talibi etkileme
Kararın merkezindeki cümle kısa ama yol göstericidir: “Satış ilanındaki esaslı hatalar, talep ve talibi azaltıcı niteliktedir. Bu hususun ihale öncesinde şikayetçi tarafından şikayete konu edilmemesi ihalenin feshi şikayetinde ileri sürülmesine engel de değildir. Satış ilanındaki esaslı hata ihalenin feshi nedenidir.”
İİK m.126, taşınmaz satışında açık artırma hazırlık tedbirleri bakımından m.114’e göndermede bulunur. M.114’e göre elektronik satış portalında yapılacak ilanda satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer ve artırma şartnamesinde yer alan diğer bilgiler yer alır; ilan edilen metinler arasında farklılık varsa portaldaki metin esas alınır. Alıcı adayının dayandığı temel kaynak bu metin olduğundan, yıkım riskine ilişkin eksik veya abartılı bilgi teklifleri doğrudan etkileyebilir.
Daire burada “hata vardı, ihale feshedilir” diye doğrudan sonuca gitmemiştir. Ölçü iki aşamalıdır:
- Önce olgusal tespit: Encümen kararı ile verilen yıkım kararı yapının tamamını mı, yoksa yalnız kaçak tadilat ve eklentileri mi kapsamaktadır?
- Sonra etki değerlendirmesi: İlandaki ifade, bu tespite göre gerçeği yansıtmıyorsa ihaleye katılacakların sayısını ve tekliflerini, yani talep ve talibi etkileyecek nitelikte midir?
İİK m.134/2’de belirtildiği üzere ilgililerin, ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir. Aynı maddenin ilerleyen fıkrasında ise satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya sonradan vakıf olunması hâlinde şikâyet süresinin ıttıla tarihinden başlayacağı düzenlenmiştir. Dairenin bu kararı, satış ilanındaki esaslı hatanın ihaleden önce ayrıca şikâyet konusu yapılmamış olmasının, ihalenin feshi yoluyla ileri sürülmesini engellemediğini açıkça ortaya koymaktadır.
💰 Ret hâlinde para cezası kendiliğinden gözetilir
Kararın “kabule göre de” başlığıyla kurulan ikinci bölümü, uygulamada sık görülen bir eksikliğe işaret eder. 7343 sayılı Kanun’la değişik İİK m.134/5, icra mahkemesinin üç durumda talebi reddetmesi hâlinde ihalenin feshini isteyenin ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm edileceğini öngörür: talebin kanunda sayılan kişiler dışında kalanlarca yapılması, bu kişiler dışındakiler bakımından feragat ve işin esasına girilerek ret.
Daire, bu hükmün emredici ve kamu düzenine ilişkin olduğunu, bu nedenle re’sen uygulanması gerektiğini belirtmiştir. Hukuk Genel Kurulunun 06.10.2004 tarihli ve 2004/1-433 Esas sayılı kararına atıfla, kamu düzenine aykırılık söz konusu olduğunda aleyhe bozma yasağının gözetilemeyeceğini de vurgulamıştır. Somut olayda yalnız borçlular temyize gelmiş olmasına rağmen, para cezası konusunda hüküm kurulmamış olması da ayrı bir aykırılık olarak bozma gerekçesine eklenmiştir.
Oranın “yüzde onuna kadar” belirlenmesi mahkemeye takdir alanı bırakır; ancak cezanın hiç tartışılmaması mümkün değildir. Para cezasının ölçülülüğü ise sitede yer alan ihalenin feshinde yüzde on para cezası konulu AYM kararı yazısında incelenmiştir.
🧭 Dosya yeniden görülürken araştırılacak noktalar
Bozma kararı, ihalenin feshedilmesi gerektiğini söylemiyor; ilk derece mahkemesinin eksik bıraktığı araştırmanın yapılmasını istiyor. Karardan çıkan inceleme başlıkları şöyle özetlenebilir:
- Encümen kararının kapsamı: Yıkım kararının yalnız yapı tatil tutanağında tespit edilen tadilat ve asansör eklentisi gibi aykırılıklarla mı sınırlı olduğu, yoksa yapının bütününe mi yöneldiği belirlenecektir.
- Talep ve talibe etki: İlandaki ifadenin, gerçek durumla karşılaştırıldığında ihaleye katılımı ve teklif seviyesini etkileyip etkilemediği değerlendirilecektir.
- Diğer fesih sebepleri: Karar metninde borçluların “sair fesih nedenleri” de ileri sürdüğü belirtilmiştir; bunlar bozma kararında ayrıca ele alınmamıştır.
- Para cezası: Talep esastan reddedilirse, İİK m.134/5-3 kapsamında para cezası konusunda hüküm kurulacaktır.
Karar, tapudaki bir beyan ilana aktarılırken dayanağı olan idari kararın gerçek kapsamı yer almadığında ilanın alıcı adaylarını yanıltabileceğini göstermektedir. İcra satışlarında ilanın içeriğine ilişkin diğer uyuşmazlıklar ve ihalenin feshi talebinin kurgusu ihalenin feshi davası dilekçesi örneği sayfasında ayrıca anlatılmıştır.
❓ Sık sorulan sorular
Satış ilanındaki hata ihaleden önce şikâyet edilmezse sonradan ileri sürülebilir mi?
Tapuda yıkım kararı belirtmesi varsa ilanda bu ifadenin yer alması yanlış mıdır?
Bozma kararı ihalenin feshedileceği anlamına mı gelir?
İhalenin feshi talebi reddedilirse para cezası her durumda verilir mi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgilerine iletişim sayfasından ulaşılabilir; icra ve iflas hukukuna ilişkin diğer karar değerlendirmeleri Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan bozma kararından derlenmiştir. Kaynakta taraf kimlikleri anonimdir; taşınmazı tanımlayan parsel ve kapı numaraları yazıya ve PDF’e alınmamıştır. Karar eksik inceleme nedeniyle verilmiş bir bozma kararıdır ve dosyanın nihai sonucu yeniden yapılacak yargılamaya bağlıdır. Her ihale dosyasında ilanın içeriği, tapu kaydı ve idari kararların kapsamı farklı olduğundan sonuç somut olgulara göre değişebilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
