Kira sözleşmesinin başında verilen banka teminat mektubu, çoğu zaman yıllarca kiraya verenin dosyasında bekler ve sözleşme bittiğinde unutulur. Uyuşmazlık, kiracı taşındıktan sonra kiraya verenin bu mektubu bankaya sunup paraya çevirmek istemesiyle başlar. Kiracı borcu olmadığını söyler; kiraya veren ise davaya hiç cevap vermez. Böyle bir dosyada mahkeme, kiracının anahtar teslim tutanağı sunamamasına bakarak davayı reddedebilir mi, yoksa önce kiraya verenin gerçekten bir alacağı olup olmadığını araştırmak zorunda mıdır? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu soruyu, 10.502 USD bedelli bir teminat mektubu üzerinden cevaplamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 31.03.2026 tarihli ve E.2025/4990, K.2026/1756 sayılı kararıyla, kiracının menfi tespit ve istirdat davasını reddeden bölge adliye mahkemesi kararını oy birliğiyle bozmuştur. Daireye göre kiraya verenin teminat mektubunu nakde çevirebilmesi için kiracıdan, kira sözleşmesinden doğan ve mektuptan mahsup edilebilecek bir alacağının bulunması gerekir; mahkeme bu alacağı, gerekirse kiraya vereni isticvap ederek tespit etmelidir.
🏦 Bir teminat mektubunun hikâyesi
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 01.11.2011 tarihinde başlamış, sözleşme süresinin sonu 31.12.2016 olarak kararlaştırılmıştır. Sözleşmeye göre kiracı, kira ve diğer borçların teminatı olarak KDV dâhil iki aylık kira bedeli tutarında bir teminatı, nakit ya da banka teminat mektubu şeklinde, sözleşmenin imzası anında makbuz karşılığı kiraya verene teslim etmekle yükümlüydü. Kiracı bu yükümlülüğü 10.502 USD bedelli bir banka teminat mektubu vererek yerine getirmiştir.
Sözleşme süresi dolduktan sonra da ilişki devam etmiş, kiracı 25.06.2020 tarihli ihtarnameyle sözleşmeyi feshettiğini ve kiralananın 30.09.2020 tarihinde tahliye edileceğini kiraya verene bildirmiştir. Kiracının anlatımına göre taşınma gerçekleşmiş, ancak kiraya veren, kiracının borcu olmamasına rağmen teminat mektubunu nakde çevirmek için bankaya başvurmuştur.
Kiracı bunun üzerine dava açarak:
- kiraya verene borçlu olmadığının tespitini,
- teminat mektubunun nakde çevrilmesinin önlenmesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesini,
- yargılama sırasında mektup paraya çevrilirse bedelin iadesini
talep etmiştir. Yargılama devam ederken mektup nakde çevrilmiş, kiracı vekili de bu kez teminat mektubu bedelinin kiraya verenden tahsilini istemiştir. Kiraya veren ise davaya hiç cevap dilekçesi vermemiştir.
🔑 İki derece, aynı gerekçe: anahtar tutanağı
Sulh hukuk mahkemesi, davacı kiracının anahtarları teslim ettiğine ilişkin bir tutanak sunamadığını, bu nedenle kira ilişkisinin sona erdiğinin kabul edilemeyeceğini belirtmiştir. Mahkemeye göre devam eden kira ilişkisinden doğan yükümlülükler sürmekteydi ve kiraya veren, ödenmeyen kira bedellerinin tahsili için elindeki teminat mektubunu işleme koyabilirdi. Mahkeme davayı usulden reddetmiştir.
Bölge adliye mahkemesi, süresinde cevap dilekçesi vermeyen davalının dava dilekçesindeki vakıaların tamamını inkâr etmiş sayıldığını hatırlatmış, anahtar teslimini ispat yükünün kiracıda olduğunu ve bu yükün yerine getirilmediğini kabul etmiştir. Daire, istirdat davasının şartlarının oluşmadığı sonucuna varmış; ancak davanın usulden değil esastan reddi gerektiği gerekçesiyle ilk derece kararını kaldırıp davayı yeniden reddetmiştir.
Kiracı vekili temyiz dilekçesinde, 30.06.2020 itibarıyla yalnızca 2.300,64 TL bakiye borç kaldığının taraflarca yazılı mutabakatla belirlendiğini, bu tutarın da ödendiğini, anahtar tesliminin taraflar arasında hiç tartışma konusu olmadığını, kiraya verenin yargılamanın hiçbir aşamasında kira ilişkisinin devam ettiğini ileri sürmediğini ve asıl uyuşmazlığın ilişki bittikten sonra düzenlenen faturalardan kaynaklandığını belirtmiştir.
⚖️ Daire neden bozdu?
Yargıtay önce uyuşmazlığı yeniden tanımlamıştır. Dava, kira sözleşmesi kapsamında borçlu olunmadığının tespiti ile depozito olarak verilen teminat mektubunun nakde çevrilmesi nedeniyle bedelin tahsili istemine ilişkindir. Daireye göre mektup güvence bedeli veya depozito niteliğinde verildiğinden asıl soru, depozito bedelinin iade edilip edilmeyeceği ve kiraya verenin bu bedelden mahsup edebileceği bir alacağının bulunup bulunmadığıdır.
Kararın temel tespitleri şöyle sıralanabilir:
- Kiracıdan alınan teminat, kiraya verenin muhtemel zararlarını karşılamak için verilen bir tür güvence bedelidir.
- İade konusunda uyuşmazlık varsa, iadeyi engelleyecek haklı bir sebep bulunup bulunmadığı ve iade gerekiyorsa hangi miktarda iade edileceği mahkemece değerlendirilmelidir.
- Kiraya verenin mektubu nakde çevirebilmesi için kiracıdan, kira sözleşmesinden kaynaklanan ve mektuptan mahsup edebileceği bir alacağının olması gerekir.
- Bölge adliye mahkemesi bu yönde bir değerlendirme ve tespit yapmamıştır.
Bu yaklaşım, derece mahkemelerinin odak noktasını değiştirmektedir. Derece mahkemeleri “kira ilişkisi sona erdi mi?” sorusunda kalmış ve kiracının anahtar teslimini ispat edemediğini belirleyince davayı reddetmiştir. Daire ise ilişkinin sona erip ermediğinden bağımsız olarak, mektubun paraya çevrilmesini haklı kılacak somut bir alacağın varlığını belirleyici görmüştür. Kira ilişkisi sürüyor olsa bile teminat, ancak gerçekten doğmuş bir alacak karşılığında kullanılabilir; bu alacağın türü ve miktarı tespit edilmeden kiracının talebi reddedilemez.
🗣️ Cevap vermeyen kiraya veren ve isticvap
Kararın usul hukuku bakımından dikkat çeken yönü, cevap dilekçesi vermeyen davalı karşısında mahkemenin izleyeceği yoldur. HMK 128’e göre süresinde cevap dilekçesi vermeyen davalı, dava dilekçesindeki vakıaların tamamını inkâr etmiş sayılır. Bölge adliye mahkemesi bu kurala dayanarak ispat yükünü tümüyle kiracıya bırakmıştı. Yargıtay ise iki hükme dikkat çekmiştir:
- HMK 31 – hâkimin davayı aydınlatma ödevi: Hâkim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında taraflara açıklama yaptırabilir, soru sorabilir ve delil gösterilmesini isteyebilir.
- HMK 169 vd. – isticvap: Bir taraf, kendi aleyhine olan vakıalar hakkında mahkemece sorguya çekilebilir. Davetiyede isticvap konusu vakıalar ve geçerli özür olmaksızın gelmeme veya sorulara cevap vermeme hâlinde bu vakıaların ikrar edilmiş sayılacağı bildirilir. HMK 171/2 uyarınca özürsüz gelmeyen ya da soruları cevapsız bırakan tarafın, sorulan vakıaları ikrar ettiği kabul edilir.
Daire bu çerçevede, bölge adliye mahkemesinin davalı kiraya vereni isticvap ederek teminat mektubunun nakde çevrilmesine neden olan bir alacağının bulunup bulunmadığını tespit etmesi ve sonucuna göre karar vermesi gerektiğini belirtmiştir. Eksik inceleme ile hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı bulunmuş, karar HMK 371 uyarınca davacı yararına bozulmuştur.
Bu tespit, davaya cevap vermemenin davalıya her durumda avantaj sağlamadığını göstermektedir. Cevap vermemek vakıaların inkârı sonucunu doğursa da, mahkeme isticvap yoluna giderse ve davalı davete uymazsa, isticvap konusu vakıalar ikrar edilmiş sayılabilir. Somut olayda bu, kiraya verenin alacağı olmadığı yönündeki vakıaların sonuç doğurması anlamına gelebilecektir.
📘 Güvence bedelinin hukuki çerçevesi
Kararda doğrudan atıf yapılmamakla birlikte, kira güvencesinin genel çerçevesi TBK 342’de düzenlenmiştir. Bu maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Somut sözleşmede kararlaştırılan iki aylık tutar bu sınırın altındadır. Aynı madde, para veya kıymetli evrak şeklindeki güvenceler için banka nezdinde saklama ve iade usulünü de öngörmektedir.
Yargıtay’ın değerlendirmesi, güvence bedelinin niteliğine dayanır: Teminat, kiraya verene serbestçe kullanabileceği bir para sağlamaz; kira ilişkisinden doğan bir alacağı güvence altına alır. Bu nedenle uyuşmazlıkta tartışılacak olan, kiraya verenin hangi kalem için, hangi miktarda alacaklı olduğudur. Kiracının temyizde ileri sürdüğü yazılı mutabakat ve sonradan düzenlendiği ileri sürülen faturalar da ancak bu inceleme yapıldığında anlam kazanacaktır.
Depozito uyuşmazlıklarının farklı yönleri sitedeki diğer kararlarda da ele alınmıştır. Depozitonun iadesi için kiralananın tahliye ve teslim edilmiş olmasının belirleyiciliği tahliye olmadan depozito iadesi yazısında, kiralanan satıldığında depozitoyu kimin iade edeceği ev satılınca depozitoyu kim öder yazısında, kira teminatı olarak verildiği ileri sürülen bononun ispatı ise kira teminatı bonosunun ispatı yazısında incelenmiştir. Bu kararın ayırt edici yönü, banka teminat mektubunun dava sürerken nakde çevrilmesi ve kiraya verenin hiç cevap vermediği bir dosyada mahkemenin aydınlatma ödevinin kapsamıdır.
❓ Merak edilenler
Dava neden menfi tespitten istirdada dönüştü?
Kiracı davayı teminat mektubu henüz nakde çevrilmemişken açmış ve borçsuzluğun tespitini istemiştir. Yargılama sırasında mektup paraya çevrilince kiracı vekili, mektup bedelinin kiraya verenden tahsilini talep etmiştir. Yargıtay da uyuşmazlığı borçsuzluğun tespiti ve nakde çevrilen mektup bedelinin tahsili olarak nitelendirmiştir.
Anahtar teslim tutanağının yokluğu sonucu neden değiştirmedi?
Daire, kira ilişkisinin sona erip ermediğini tek başına belirleyici görmemiştir. Kararda, teminatın nakde çevrilebilmesi için kiraya verenin kiracıdan mahsup edebileceği bir alacağının bulunması gerektiği vurgulanmış ve bu alacağın varlığı hiç araştırılmadığı için eksik inceleme yapıldığı kabul edilmiştir.
İsticvaba gelmeyen tarafın durumu ne olur?
HMK 171’e göre isticvap davetiyesinde konu vakıalar ve gelmemenin sonucu bildirilir. Usulüne uygun davete rağmen özürsüz gelmeyen veya sorulara cevap vermeyen tarafın, sorulan vakıaları ikrar etmiş sayılmasına karar verilir.
Bozma kararı kiracının davayı kazandığı anlamına mı gelir?
Hayır. Yargıtay esas hakkında bir sonuç belirlememiş, dosyayı kiraya verenin alacağının araştırılması için bölge adliye mahkemesine geri göndermiştir. Kiraya verenin mahsup edilebilecek bir alacağı tespit edilirse sonuç buna göre şekillenecektir. Bozma sonrası yargılamanın sonucu bilinmemektedir.
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim kanalları iletişim sayfasında, kira ve diğer alanlardaki kararlar Emsal Kararlar arşivinde yer almaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan kararından derlenmiştir. Karar bir bozma kararıdır ve bozma sonrası yargılamanın sonucu bilinmemektedir. Teminatın türü, sözleşme hükümleri, tahliye ve teslim olguları ile tarafların usul davranışları farklı olan dosyalarda farklı sonuçlara ulaşılabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
