Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme kurulduktan sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını, tek istisnanın kira bedelinin belirlenmesi olduğunu söyler. Bu kısa hüküm, uygulamada yenileme dönemlerinde kiracının önüne konan ek şartların, artırılan yükümlülüklerin ve sonradan dayatılan protokollerin geçerliliğini belirleyen temel süzgeçtir.
🛡️ Yasağın Kapsamı
Yasak, kira bedeli dışındaki her unsuru kapsar: yan giderlerin kiracıya yeni baştan yüklenmesi, depozitonun sonradan artırılması, kullanım alanının daraltılması, yeni cezai şartlar veya tahliye kolaylaştıran ek taahhütler. Sözleşme uzarken kiraya verenin tek taraflı hazırladığı ve kiracının imzalamak zorunda bırakıldığı bu tür hükümler, kiracı aleyhine değişiklik niteliğinde olduğu ölçüde geçersizlik tartışmasına açıktır. Buna karşılık iki tarafın serbest iradesiyle ve karşılıklı ödünlerle yeniden kurduğu denge her zaman aynı kefeye konmaz; her metin kendi pazarlık koşulları içinde değerlendirilir.
Not: Yasağa aykırı hüküm sözleşmenin tamamını geçersiz kılmaz; kural olarak yalnızca o hüküm bağlayıcılığını yitirir, ilişki kalan hükümlerle sürer.
💰 Kira Bedeli İstisnası
Bedel, yasağın dışında tutulmuştur; ancak bu serbesti de sınırsız değildir. Yenileme dönemlerinde artış TÜFE on iki aylık ortalama tavanına tabidir; beş yıllık eşikte ise kira tespit davası ile hakkaniyete göre belirleme gündeme gelir. Yani bedelde değişiklik mümkündür ama bu değişikliğin de kendi kanuni sınırları vardır; tavanı aşan artış şartları aşan kısım yönünden geçersiz sayılır.
📋 Uygulamada Sık Görülen Senaryolar
Uygulamada üç senaryo öne çıkar: yenileme döneminde imzalatılan ve depozitoyu artıran ek protokol; sözleşmeye sonradan eklenen ve tüm bakım-onarımı kiracıya yükleyen madde; uzama döneminde alınan yeni tarihli tahliye taahhüdü. Bunlardan ilk ikisi TBK 343 süzgecine takılabilirken, kira ilişkisi kurulduktan sonra serbest iradeyle verilen tahliye taahhüdü ayrı bir rejime tabidir ve kural olarak geçerli kabul edilir. Sınırların nereden geçtiği, metnin diline ve imza koşullarına göre değişir; özel şartların geçerliliği incelemesiyle birlikte ele alınmalıdır.
📌 İlgili Konular
Konu özel şartların geçerliliği ve tahliye davasında kiracının savunmaları ile yakından bağlantılıdır.
❓ Sıkça Sorulan Sorular
Kiraya veren yenilemede yeni şartlar ekleyebilir mi?
Kira bedeli dışında kiracı aleyhine yeni şart eklenmesi TBK 343 uyarınca kural olarak mümkün değildir; eklenen hükmün bağlayıcılığı somut metne göre değerlendirilir.
İmzaladığım ek protokol beni bağlar mı?
İmza tek başına belirleyici değildir; hüküm kiracı aleyhine değişiklik niteliğindeyse geçersizlik ileri sürülebilir. Metnin bir avukatla incelenmesi uygun olur.
Depozito sonradan artırılabilir mi?
Depozitonun yenileme döneminde tek taraflı artırılması kiracı aleyhine değişiklik tartışması doğurur; ayrıca kanuni üç aylık kira sınırı her durumda geçerlidir.
Bu yasak işyeri kiralarında da geçerli mi?
Evet; hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarının ortak hükümleri arasındadır ve her iki kira tipinde uygulanır.
Kira sözleşmenizdeki değişikliklerin geçerliliği hakkında bilgi almak için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu makalede yer alan bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve güncel mevzuata göre değişiklik gösterebilir. Her somut olay kendine özgüdür; sonuç taahhüdü içermez.
