Komşu Dükkâna Katılan Bölüm – Yargıtay HGK 2026/472
Zemin kattaki dükkânın kapısı kapalıdır, bodrum kat boş görünür. Paydaşlardan biri bu görüntüye dayanarak taşınmazı artık kullanmadığını, el atmanın sona erdiğini savunur. Oysa keşifte ortaya çıkan tablo farklıdır: dükkân ile bodrum, aradaki duvarlar kaldırılarak komşu parseldeki binaya bağlanmış ve oradaki dükkânla birlikte üçüncü kişilere kiraya verilmiştir. Paylı bir taşınmazda “boş görünen” bölüm, gerçekte başka bir işletmenin parçası hâline gelmiş olabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 09.09.2026 tarihli ve E.2025/400, K.2026/472 sayılı kararıyla, paydaşlar arasındaki el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davasında yerel mahkemenin direnme kararını oy birliğiyle yerinde bulmuş; ecrimisilin miktarına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyayı Yargıtay 8. Hukuk Dairesine göndermiştir.
🏗️ Kat karşılığı sözleşmeden paylı mülkiyete
Uyuşmazlığın kökü, taraflar arasında düzenlenen 28.02.1994 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşme, Zeytinburnu’ndaki bir asliye hukuk mahkemesinin kararıyla feshedilmiş; davalı adına kayıtlı 52/196 paydan 79/392 payın iptali ile davacı taraf adına tesciline karar verilmiştir. Bu karar 21.05.2007 tarihinde kesinleşmiştir.
Asıl dava tarihinde arsa nitelikli taşınmazda davacı tarafın 131/392, davalının ise 25/392 payı bulunmaktadır. Davalı, yargılama sırasında payını dava dışı bir üçüncü kişiye devretmiştir. Binada kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamıştır; dairelerde fiili bir paylaşım vardır, ancak çekişme zemin kattaki dükkân ile bodrum kat üzerinde yoğunlaşmaktadır.
Davacılar, paylarına karşılık taşınmazdan yararlanmalarının engellendiğini ileri sürerek el atmanın önlenmesi ve beş yıllık ecrimisil istemiştir. Başlangıçta 5.000,00 TL olarak istenen ecrimisil, 24.05.2010 tarihli ıslahla 13.119,00 TL‘ye artırılmıştır. Davalı ise iyiniyetli olmadığını, paydaşlar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunu ve ecrimisil koşullarının oluşmadığını savunmuştur. Davalının açtığı ve binanın tamamen yıkılmasını isteyen dava da asıl dosyayla birleştirilmiş, ancak reddedilmiştir.
🔁 İki bozma, bir direnme
Dosyanın Hukuk Genel Kuruluna kadar uzanan seyri şöyledir:
- 05.07.2013 – İlk karar: Bakırköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesi, davalının taşınmazın maliki olmadığı gerekçesiyle müdahalenin men’ine ve toplam 2.507,16 TL (her davacı için 501,43 TL) ecrimisile hükmetmiştir.
- 24.03.2015 – Birinci bozma: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, dava tarihinde tarafların paydaş olduğunu, davacıların paylarına karşılık çekişmesiz kullanabilecekleri yer bulunup bulunmadığının ve taşınmazın kimler tarafından kullanıldığının keşfen araştırılmadığını belirterek kararı bozmuştur.
- 08.12.2016 – İkinci karar: Bozmaya uyan mahkeme, yeni keşif ve bilirkişi raporlarına dayanarak zemin ve bodrumdaki toplam alana el atıldığını kabul etmiş, her davacı için ayrı ayrı 2.245,30 TL ecrimisile hükmetmiştir.
- 05.03.2020 – İkinci bozma: Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, bozmaya uyulmasına rağmen gereklerinin yerine getirilmediğini; çekişmesiz kullanım alanı, taşınmazın kullanıcıları ve davalının kullanımı sürdürüp sürdürmediği hususlarının aydınlatılmadığını belirterek yeniden bozmuştur.
- 16.04.2021 – Direnme: Bakırköy 12. Asliye Hukuk Mahkemesi, bozma gereklerinin 16.05.2016 tarihli kök rapor ve 07.10.2016 tarihli ek raporla yerine getirildiğini belirterek direnmiştir.
Hukuk Genel Kurulunun çözmesi gereken soru, uyulan bozma kararında istenen araştırmaların gereği gibi yapılıp yapılmadığı ve fiili kullanım durumunun bozma ilkeleri doğrultusunda yeterince aydınlatılıp aydınlatılmadığıdır.
📐 Paydaşlar arasında el atma ve ecrimisil ilkeleri
Genel Kurul, kararın gerekçesinde paylı mülkiyetteki kullanım uyuşmazlıklarına ilişkin yerleşik ilkeleri ayrıntılı biçimde özetlemiştir:
- TMK m.693’e göre her paydaş, diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir; uyuşmazlıkta kullanma biçimini hâkim belirler.
- Kullanımı engellenen paydaş, engel olan paydaştan payına yönelik el atmanın önlenmesini ve ecrimisil isteyebilir.
- Payına karşılık çekişmesiz kullandığı veya kullanabileceği bir yer bulunan paydaş, kural olarak el atmanın önlenmesi veya ecrimisil isteyemez; uyuşmazlık taksim ya da ortaklığın giderilmesi yoluyla çözülür.
- Harici taksim sözleşmesi, özel parselasyon planı veya uzun süre benimsenmiş fiili kullanım biçimi varsa, bu oluşum resmî taksime, ortaklığın giderilmesine veya imar uygulamasına kadar TMK m.2 gereği korunur.
- Paydaşlar arasında ecrimisil için kural olarak “intifadan men” koşulu aranır; ancak işyeri veya konut gibi kiraya verilerek gelir elde edilen yerler bu koşulun istisnaları arasında sayılmıştır.
Genel Kurul ecrimisilin niteliğini de 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile TMK m.995/1 çerçevesinde açıklamıştır: Ecrimisil, kötüniyetli zilyedin haksız işgalinden doğan, en azı kira geliri kadar olan zararın giderimidir.
🧱 Keşifte ortaya çıkan tablo
Birinci bozmadan sonra 29.04.2016 tarihinde yeniden keşif yapılmış; harita mühendisi, inşaat mühendisi ve emlak bilirkişisinden oluşan heyet taşınmazı yerinde incelemiştir. Kök raporda tapu kayıtları, pay oranları, bağımsız bölümlerin kullanım biçimleri ve çekişmeli bölümlerin fiziki özellikleri değerlendirilmiş, itirazlar ek raporla karşılanmıştır. Raporlarda şu tespitler öne çıkmıştır:
- Pay oranlarına göre taraflara düşmesi gereken bağımsız bölüm sayıları ile mevcut kullanım durumu karşılaştırılmıştır.
- Çekişmeli alan, zemin kattaki 51 m² dükkân ile 179 m² bodrum kattan oluşan toplam 230 m²‘dir.
- Bu bölümler ile komşu parseldeki binanın ilgili bölümleri arasındaki duvarlar kaldırılmış, alanlar birleştirilerek kullanılmıştır.
- Zemin kattaki çekişmeli dükkân, komşu parseldeki dükkânla birlikte üçüncü kişilere kiraya verilmiştir.
- Müdahalenin, iki yapı arasına yeniden duvar örülmesi, dükkânın ayrılması ve kapatılan girişlerin yeniden açılmasıyla giderilebileceği teknik olarak ortaya konmuştur.
⚖️ Hukuk Genel Kurulunun değerlendirmesi
Genel Kurul iki tespitle direnmeyi yerinde bulmuştur. Birincisi, maddi olaya ilişkindir: Çekişmeli dükkân ile bodrumun boş veya kullanılmıyor görünmesi, tek başına davalının bu yerler üzerindeki fiili hâkimiyetinin sona erdiğini göstermez. Bölümlerin komşu parseldeki davalıyla bağlantılı bölümlerle fiziken birleştirilmesi ve üçüncü kişilere kiraya verilmesi, müdahalenin hukuken ve fiilen devam ettiğinin kabulünü gerektirir.
İkincisi, bozmaya uyma yükümlülüğünün nasıl ölçüleceğine ilişkindir. Karara göre bozma ilâmında araştırılması istenen hususların yalnızca belirli bir delil veya araştırma yöntemiyle ispatlanabileceği düşünülemez; önemli olan, bozmayla aydınlatılması istenen maddi olguların hüküm kurmaya elverişli biçimde açıklığa kavuşturulmuş olmasıdır. Yeni keşif, bilirkişi heyeti raporu, tapu ve pay incelemesi ile itirazları karşılayan ek rapor birlikte değerlendirildiğinde birinci bozmanın gerekleri yerine getirilmiştir. Aynı hususların yeniden araştırılmasını istemek, hükmün sonucunu değiştirecek bir eksikliğe dayanmamaktadır.
Bu nedenle Genel Kurul, davalının çekişmeli bölümler üzerindeki tasarrufunun sürdüğü, davacıların paylarına haksız müdahale bulunduğu ve belirlenen dönem için ecrimisile hükmedilmesinde hukuka aykırılık olmadığı sonucuna varmıştır. Ecrimisilin miktarına yönelik temyiz itirazları Özel Dairece incelenmediğinden dosya bu yönden Yargıtay 8. Hukuk Dairesine gönderilmiştir. Karar, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere oy birliğiyle verilmiştir.
📝 Karardan çıkan notlar
Paydaşlar arası el atma davalarında “çekişmesiz kullanılan yer” ölçütü sitemizde daha önce farklı yönleriyle ele alınmıştı. Davacının payına karşılık kullandığı bir yer bulunduğu için davanın reddedildiği örnek için çekişmesiz yer varsa elatma olmaz kararına; paylı dükkânda ecrimisilin emsal kira ile ispatı için paylı dükkânda ecrimisil kararına bakılabilir. Bu karar ise aynı ilkelerin uygulanmasında iki ayrı soruya cevap vermektedir:
- Görünüm ile hâkimiyet ayrımı: Bir bölümün kullanılmıyor görünmesi, el atmanın sona erdiği anlamına gelmez; fiziki birleştirme ve kiraya verme, müdahalenin devamını gösteren olgular olarak değerlendirilmiştir.
- Bozmaya uyma ve delil serbestisi: Bozmada istenen olgular keşif ve bilirkişi raporlarıyla somutlaştırılmışsa, ikinci kez aynı araştırmanın istenmesi Genel Kurulca gerekli görülmemiştir.
- Pay devri sonrası durum: Birinci bozmada, payını devreden davalının taşınmazı kullanmayı ya da üçüncü kişiye kullandırmayı sürdürüp sürdürmediğinin araştırılması istenmiş; keşif bulguları bu soruya da cevap vermiştir.
- Ecrimisil miktarı ayrı bir aşamadır: Genel Kurul yalnız direnme konusunu çözmüş, miktara ilişkin itirazları Özel Daireye bırakmıştır.
Dava 2009’da açılmış, Genel Kurul kararı 2026’da verilmiştir. Bu süre, paydaşlar arası kullanım uyuşmazlıklarında fiili durumun keşifle eksiksiz saptanmasının dosyanın seyri bakımından ne kadar belirleyici olabileceğini göstermektedir.
💬 Sık sorulan sorular
Paydaş, diğer paydaşa karşı el atmanın önlenmesi davası açabilir mi?
Boş görünen dükkân için ecrimisil istenebilir mi?
Paydaşlar arasında ecrimisil için önceden ihtar gerekir mi?
Hukuk Genel Kurulu ecrimisil tutarını da onayladı mı?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; paylı mülkiyet ve taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan direnme kararından derlenmiştir. Karar, kat mülkiyeti kurulmamış bir binadaki belirli bölümlerin keşifte saptanan kullanım biçimine ve dosyadaki bilirkişi raporlarına dayanır; ecrimisil tutarı Özel Daire incelemesine bırakılmıştır. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; pay oranlarına, fiili kullanım biçimine, harici taksim bulunup bulunmadığına ve keşif bulgularına göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
