İmar Uygulaması Kirayı Bitirmez – Yargıtay 3. HD 2026/1304
Akaryakıt istasyonunun içindeki ızgara ve yemek salonunu işleten şirket, bir sabah taşınmazın yeni malikinden ihtarname alır: İmar uygulamasıyla parsel değişmiş, tapu artık başka bir kurumun adına kayıtlıdır ve aylık bedeller bundan sonra ona ödenecektir. İşletmeci ödemelerini yeni malike yönlendirir, kendi kiraya verenine ise iki yılı aşkın süre hiçbir şey ödemez. Sonunda açılan kira alacağı ve tahliye davasında soru şudur: Malikin değişmesi ve ona “ecrimisil” adı altında yapılan ödemeler, kiracıyı kendi sözleşmesindeki kira borcundan kurtarır mı?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2026 tarihli ve E.2025/5395, K.2026/1304 sayılı kararıyla, imar uygulamasının kira zincirini kendiliğinden sona erdirmediğini kabul eden ve kiracıyı 949.583,18 TL kira bedelini ödemeye mahkûm edip tahliyesine hükmeden bölge adliye mahkemesi kararını oy birliğiyle onamıştır. Bu sonuç, Dairenin aynı dosyada 30.04.2025 tarihinde verdiği bozma kararının devamıdır.
🔗 Üç halkalı kira zinciri
Dava konusu taşınmaz, kayıtlar itibarıyla dava dışı bir limited şirket, bir büyükşehir belediyesi, bir ilçe belediyesi ve davaya ihbar olunan bir kurum adına paylı olarak kayıtlıdır. Kira ilişkileri şöyle kurulmuştur:
- Birinci halka: İhbar olunan paylı malik, kendi payını 01.03.2013 başlangıç ve 31.12.2015 bitiş tarihli bir açık alan kira sözleşmesiyle dava dışı asıl kiracıya kiralamıştır.
- İkinci halka: Dava dışı asıl kiracı, 01.02.2013 tarihinde taşınmazı “Akaryakıt ve Otogaz Satış İstasyonu ve Müştemilatı” olarak 15 yıl süreyle davacı şirkete kiraya vermiştir.
- Üçüncü halka: Davacı şirket, istasyondaki “Izgara ve Yemek Salonu” bölümünü 01.02.2013 başlangıçlı ve son olarak 01.02.2018 başlangıçlı, beş yıl süreli sözleşmeyle davalıya kiralamıştır.
Bu ilişkiler taraflar arasında tartışmalı değildir. Sözleşmeye göre aylık kira bedeli 2019 yılı Mart ayından itibaren KDV dahil 32.000,00 TL olup her ayın beşinci günü ödenecektir.
Davacı, davalının Mart 2019 dahil kira bedellerini ödemediğini, 08.01.2021 tarihli ihtarnameyle Mart 2019-Ocak 2021 dönemi kiralarının 30 gün içinde ödenmesini, aksi hâlde tahliye davası açılacağını bildirdiğini ileri sürmüştür. Davada Mart 2019-Temmuz 2021 dönemi için toplam 980.696,23 TL kira bedelinin ticari avans faiziyle tahsili ve davalının tahliyesi istenmiştir.
🗺️ İmar uygulaması ve yeni malikin ihtarı
Davalının savunması imar sürecine dayanmaktadır. Buna göre ihbar olunan kurum, gönderdiği ihtarnameyle kiralananın bulunduğu taşınmazın 27.03.2019 tarihinde imar işlemiyle kendi adına tescil edildiğini, bu tarihten itibaren eski malike ödenen aylık bedellerin kendisine yatırılmasını, aksi hâlde alacak ve kal davası açacağını bildirmiştir. Davalı da bu tarihten sonra ödemelerini bu kuruma yapmıştır.
Davalı ayrıca parselin 07.07.2021 tarihinde imarın iptali işlemiyle yeniden belirlendiğini, belediyenin parselasyon uygulamasıyla davacının dayandığı kira ilişkisinin sona erdiğini ve taşınmazın mülkiyetinin zaten davacıya ait olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
⚖️ İlk derece ve ilk istinaf kararı
İlk derece mahkemesi 12.01.2023 tarihli kararında imar işlemi sonucunda yeni malikin asıl kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiğini, asıl kira ilişkisinin bu malik tarafından sonlandırıldığını ve alt kira sözleşmesinin de bu nedenle sona ermiş sayılacağını kabul etmiştir. Mahkemeye göre davacının kendi kiraya vereniyle sözleşmesi de sona erdiğinden tahliye isteme ehliyeti yoktur. Sonuçta tahliye talebi reddedilmiş, yalnız Mart 2019 kirası olan 32.000,00 TL ticari avans faiziyle kabul edilmiştir.
Bölge adliye mahkemesi 08.07.2024 tarihli kararıyla daha da ileri gitmiştir. Daire; parselin terkini ve istasyon sahasının yeni malikin mülkiyetine geçmesiyle kiracılık ilişkisinin sona erdiğini, 27.03.2019-07.07.2021 arası için yeni malikin davalıdan ecrimisil istediğini ve bu bedelin ödendiğini, bu nedenle aynı dönem için davalıdan ayrıca kira istenemeyeceğini kabul etmiştir. Mart kirasının 26 günlük kısmının da 11.03.2019 tarihli dekontla ödendiği sonucuna varan Daire, ilk derece kararını kaldırarak davayı tümden reddetmiştir.
📜 2025 bozma kararı: sözleşme ne zaman biter?
Davacının temyizi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 30.04.2025 tarihinde bölge adliye mahkemesi kararını bozmuştur. Bozma gerekçesi iki adımda ilerler.
Birinci adım, ödeme kime yapılmalı? Daireye göre kira sözleşmesi, karşılıklı olarak ya da mahkeme kararıyla sona erdirilmedikçe geçerli olup taraflarını bağlar. Alt kiracı kira bedelini kendi kiraya verenine ödemek zorundadır. Geçerli bir sözleşme varken alt kiracının kendi kiraya vereni yerine asıl sözleşmenin kiraya verenine yaptığı ödeme, onu kendi kiraya verenine karşı sorumluluktan kurtarmaz.
İkinci adım, asıl kira hâlâ ayakta mı? Alt kiracının kullanma hakkı asıl kiracının hakkıyla sınırlıdır; alt kira, asıl kira sözleşmesi ayakta kaldıkça geçerlidir. Bu nedenle asıl sözleşmenin devam edip etmediği belirleyicidir. Daire burada TBK m.327 ve m.328’i uygulamıştır:
- 31.12.2015’te süresi dolan genel hükümlere tabi açık alan kira sözleşmesi, açık bir anlaşma olmaksızın sürdürüldüğü için belirsiz süreli hâle gelmiştir.
- Belirsiz süreli sözleşme ancak yasal fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyularak feshedilebilir; bu dosyada bildirim, altı aylık döneme göre üç ay önceden yapılmalı ve tebliğ edilmelidir.
- Yeni malikin 28.03.2019 tarihli fesih bildirimi ilişkinin 27.03.2019’da sona erdiğini söylemektedir; ancak dosyada tebliğ evrakı yoktur.
- Bildirimin ilk üç aylık dönemde tebliğ edildiği kabul edilse bile, ancak 01.07.2019 tarihinden itibaren hüküm doğurabilir.
- Kiralanan hâlen davalının kullanımındadır; tahliye olgusu iddia ve ispat edilmemiştir.
Daire, kiralanan tahliye edilerek kiraya verenin hâkimiyetine geçinceye kadar kiracının kira bedelinden sorumlu olduğunu kabul ederek alacak ve tahliye isteminin bu esasa göre yeniden değerlendirilmesini istemiştir.
✅ Bozmaya uyma ve 2026 onaması
Bölge adliye mahkemesi bozmaya uymuş ve 2025/2474 K. sayılı kararıyla şu tespitleri yapmıştır: Asıl kira sözleşmesi imar uygulaması ve parselasyon nedeniyle kendiliğinden sona ermez; yeni malikin bunun için yasal sürelere uygun fesih bildiriminde bulunması ve dava açması gerekir. Taraflar arasında fesih protokolü yapılmamış, kiralanan tahliye edilip teslim edilmemiştir. Bu nedenle hem asıl hem de alt kira sözleşmeleri dava dönemi boyunca geçerlidir.
Davacı TBK m.315 uyarınca 30 gün süreli ihtar çekmiş, davalı ödeme yapmamıştır. Davalının yeni malike ödeme yapmış olması onu kira borcundan kurtarmamıştır. Davalının davacıya ödediği 27.800,00 TL düşülmüş, kira artış şartı ve yasal sınırlamalar dikkate alınarak bilirkişi hesabı esas alınmıştır. Sonuçta Mart 2019-Temmuz 2021 dönemi için 949.583,18 TL kira alacağının her ay için muacceliyet tarihinden itibaren avans faiziyle tahsiline ve davalının tahliyesine karar verilmiştir.
Taraflar ve ihbar olunan kurum bu kararı temyiz etmiştir. Yargıtay önce ihbar olunanın temyiz dilekçesini reddetmiştir: HMK m.61 vd. uyarınca dava ihbar olunan kişi taraf sıfatı kazanmaz; davaya fer’i müdahil olarak katılmadıkça ve aleyhine hüküm kurulmadıkça temyiz hakkı yoktur. Esas yönünden Daire, kararın bozma ilamına uygun olduğunu, kiralananın tahliye edilerek teslim edildiğinin ispatlanamadığını ve bozmaya uyulmasıyla davacı lehine oluşan usuli kazanılmış hakkın artık tartışılamayacağını belirterek kararı HMK m.370/1 uyarınca 10.03.2026 tarihinde oy birliğiyle onamıştır.
🧩 Kararın kira ilişkisine dair ölçütleri
Karar, kira zincirinde yer alan herkes için birkaç net ölçüt ortaya koymaktadır:
- Tapu değişikliği tek başına sözleşmeyi bitirmez: İmar uygulaması ya da parselasyon malikin kimliğini değiştirebilir; ancak kira ilişkisi fesih, anlaşma veya mahkeme kararıyla sona erer.
- Ödeme doğru kişiye yapılmalıdır: Alt kiracının borcu kendi kiraya verenine karşıdır. Malike “ecrimisil” adı altında yapılan ödemeler bu borcu ortadan kaldırmamıştır.
- Belirsiz süreli sözleşmede takvim önemlidir: Fesih bildirimi yasal dönemlere uymuyorsa bir sonraki dönem için hüküm doğurur; tebliğin ispatı da bildirimi yapana düşer.
- Teslim olmadan borç sürer: Kiralanan fiilen boşaltılıp kiraya verenin hâkimiyetine geçmedikçe kira borcu devam eder.
- Bozmaya uyma bağlayıcıdır: Bozmaya uyulduktan sonra bozma ilamında çözülen noktalar temyizde yeniden tartışılamaz.
Alt kira ilişkisinin başka görünümleri sitede ayrıca ele alınmıştır: alt kiracının çifte kira ödemesinde rücu kararında aynı dönem için hem malike hem asıl kiracıya ödeme yapan alt kiracının durumu, kiracının ailesinin alt kiracı sayılmaması kararında ise alt kiranın sınırları tartışılmıştır. Kira alacağının başkasına devredildiği bir temerrüt dosyası için kira alacağını temlik eden kiraya veren kararına bakılabilir.
💬 Sık sorulan sorular
Taşınmazın maliki değişince kiracı kirayı yeni malike mi öder?
Malike ödenen ecrimisil neden kira borcundan düşülmedi?
Yeni malikin fesih bildirimi neden sonuç doğurmadı?
Davaya ihbar edilen kurum kararı neden temyiz edemedi?
Detaylı bilgi ve hukuki destek için Savun Hukuk & Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. İletişim bilgileri iletişim sayfasında yer almaktadır; kira uyuşmazlıklarına ilişkin diğer kararlar Emsal Kararlar sayfasından izlenebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; içerik, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin Yargıtay Karar Arama sisteminde yayımlanan onama kararından ve bu kararda aktarılan 30.04.2025 tarihli bozma gerekçesinden derlenmiştir. Dosya, genel hükümlere tabi bir açık alan kira sözleşmesine ve belirli bir imar sürecine dayanır. Benzer görünen bir uyuşmazlıkta sonuç; kira zincirinin yapısına, sözleşmelerin süresine ve niteliğine, fesih bildirimlerinin içeriğine ve tebliğine, tahliye ve teslim olgusuna ve yapılan ödemelere göre farklılaşabilir. Yazı esas alınarak yapılan başvuru, dava ve savunmalardan Savun Hukuk sorumlu tutulamaz.
